TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01234

N° Portalis DBY2-W-B7J-IAKZ

JUGEMENT du

18 Décembre 2025

Minute n° 25/01120

E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 7] HABITAT

C/

[W] [Z]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

[Localité 6] [Localité 7] HABITAT

Copie conforme

Mme [W] [Z]

Préfecture du Maine et [Localité 7]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 18 Décembre 2025

après débats à l’audience du 18 Septembre 2025, présidée par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Jeanne PINAUD, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves ÉGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 7] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 6] sous le N°B 389 106 865,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 5],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [L] [G], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [W] [Z]

née le 25 Juillet 1997 à [Localité 6] (49)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 7 octobre 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 7] HABITAT a donné à bail à Mme [Z] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 346,50 euros, outre une provision sur charges.

Le 4 avril 2025, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 7] HABITAT a fait délivrer à Mme [Z] [W] un commandement de payer la somme en principal de 298,21 euros représentant les loyers impayés et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de Justice en date du 8 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat ANGERS [Localité 7] HABITAT a fait assigner Mme [Z] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

— la condamnation de Mme [Z] [W] à payer la somme de 522,98 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 5 juin 2025 , et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de Mme [Z] [W] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Mme [Z] [W] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— l’exécution provisoire ;

— la condamnation de Mme [Z] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 18 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 7] HABITAT a actualisé sa créance locative au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, et a maintenu ses demandes. Le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

Mme [Z] [W] n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative ; une mesure ASLL est en cours et une mesure d’aide à la gestion budgétaire est envisagée en raison des difficultés du couple. Elle n’est pas en mesure de faire une proposition de réglement de la dette. Elle est en demande d’un relogement moins onéreux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 18 décembre 2025, par mise à disposition au greffe, les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 7] HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’allocations familiales le 19 mars 2024, la locataire étant restée débitrice depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 7] par la voie électronique le 9 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 7] HABITAT que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [Z] [W], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 4 avril 2025 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 juin 2025.

La locataire est donc occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner Mme [Z] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 7] HABITAT réclame le paiement de loyers et de charges impayés et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date de l’audience prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

Mme [Z] [W] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allègue avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner Mme [Z] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 7] HABITAT la somme de Huit cent vingt-cinq euros et quatre-vingt un centimes (825,81), correspondant aux sommes dues à la date du 16 septembre 2025, mensualité d’août comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande formulée.

En l’espèce la locataire ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’elle n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Mme [Z] [W] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 7 octobre 2021 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 7] HABITAT et Mme [Z] [W] à la date du 5 juin 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme [Z] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 7] HABITAT, à compter du 5 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 7] HABITAT la somme de Huit cent vingt-cinq euros et quatre-vingt un centimes (825,81) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 16 septembre 2025, mensualité d’août comprise, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera transmise par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le Président,