TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

8 allée Baratin

93345 LE RAINCY

Téléphone : 01 43 01 36 70

@ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr

REFERENCES : N° RG 24/02266 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7BX

Minute : 24

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 représentée par CDC HABITAT

Représentant : M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

C/

Monsieur [E] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistéz de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 représentée par CDC HABITAT demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [B]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2020, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à Monsieur [E] [B] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 802,73 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par contrat du 26 juin 2020, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a loué à Monsieur [E] [B] un emplacement de stationnement numéro 8 situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 60,92 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2022, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier à Monsieur [E] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2818,73 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 9 décembre reçue le 15 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner Monsieur [E] [B] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [E] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,condamner Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 5039,86 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 2818,73 euros et de l’assignation pour le surplus,le condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 1er mars 2024.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4033,13 euros arrêtée au 1er octobre 2024, loyer du mois d’octobre inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

la SAS SOLINTER ACTIFS 1 soutient que Monsieur [E] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 14 décembre 2022, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Monsieur [E] [B] reconnait être redevable des loyers et charges. il indique avoir soldé la dette par des paiements d’un montant total de 4050 euros les 5 et 6 octobre 2024, dont il justifie. Il indique qu’il n’a pas d’enfant à charge et vit seul. Il précise qu’il est sans emploi et perçoit des allocations pour le chômage.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 6 novembre 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 communique un décompte actualisé au 29 octobre 2024, précisant que la dette n’est pas soldée mais qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les deux contrats distincts du 26 juin 2020 portent l’un sur un logement et l’autre, sur un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats ils ont été conclus le même jour entre les mêmes parties. En outre, d’une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d’autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 1er mars 2024 en vue d’une audience prévue le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 février 2024.

En conséquence, la demande de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 juin 2020, du commandement de payer délivré le 14 décembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 que la SAS SOLINTER ACTIFS 1 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 137,99 euros et 130,66 euros, soit la somme de 268,65 euros.

Les sommes dues s’élèvent à 4033,13 euros.

Monsieur [E] [B] justifient de paiements à hauteur de 4050 euros les 5 et 6 octobre 2024, si bien qu’aucune somme ne reste due.

Le décompte actualisé au 10 novembre 2024 fait apparaitre un solde nul, et mentionne les paiements du mois d’octobre 2024, l’échéance de novembre 2024 et le règlement du 10 novembre 2024.

Aucune somme ne reste due au 10 novembre 2024.

En conséquence, il convient de rejeter la demande au titre des loyers et charges.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 14 décembre 2022 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, si les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été payées intégralement dans les deux mois si bien que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, le locataire a toutefois repris des paiements réguliers qui ont permis de stabiliser la dette.

Il ressort des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Par ailleurs, il a justifié à l’audience du paiement de 4050 euros, permettant de solder la dette.

Le paiement intégral, avant l’audience, et dès lors avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire par ailleurs formée par le locataire à l’audience.

Cette situation ne saurait toutefois priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

De fait, les sommes ont été remboursées dans un délai de moins de trente-six mois, qui aurait pu lui être accordé par le juge des contentieux de la protection, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion et la demande au titre de l’indemnité d’occupation, sans objet.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE la demande d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 juin 2020 entre la SAS SOLINTER ACTIFS 1 d’une part, et Monsieur [E] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4],

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande au titre des titre des loyers, charges arrêtées au 10 novembre 2024,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 décembre 2022, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS SOLINTER ACTIFS 1 de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Page