TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 DECEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/06727 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X274

N° de MINUTE : 24/01790

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] SISE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ATRIUM GESTION [Localité 3] SAS,

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES INTERBARREAUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEUR

S.C.I. KD IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e François ADHEMARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 202

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société KD Immobilier anciennement dénommée la société Bedani est propriétaire au sein de la [Adresse 6], sise [Adresse 1], à [Localité 7] (93) soumis au statut des immeubles en copropriété.

Par exploit du 3 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], sise [Adresse 1], à [Localité 7] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société KD Immobilier devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes:

—  13.988,53 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel du 15 mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.430,36 euros à compter du 25 avril 2022 et sur le solde à compter de l’assignation ;

—  2.440 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— outre les dépens incluant les frais d’hypothèque et qui pourront être recouvrés par l aSCP Interbarreaux Ronzeau et Associés, avocats

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La société KD Immobilier a constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 5 avril 2024 par ordonnance du même jour.

Par message électronique du 10 octobre 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué que la défenderesse avait réglé l’intégralité de l’arriéré de charges de sorte que ne subsistait que la demande de condamnation au titre des dommages-intérêts. Toutefois, ce message ne contenant pas de conclusions récapitulatives du syndicat des copropriétaires établissant la modification de ses demandes, le tribunal reste saisi des prétentions contenues dans l’assignation du demandeur.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 octobre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— l’extrait de matrice cadastrale ;

— l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 15 mai 2023 incluant l’appel de charge courantes n°2 du 1er avril 2023 ainsi que le solde des charges courantes pour 2022 émis le 15 mai 2023 pour un montant de 879,75 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 7/6/22, 18/11/22 et 10/5/23;

— les appels de fonds ;

— le décompte de répartition des charges pour la période appelée ;

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société KD Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.988,53 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 mai 2023, l’appel de charges courantes n°2 du 1er avril 2023 ainsi que le solde des charges courantes pour 2022 émis le 15 mai 2023 pour un montant de 879,75 euros inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 9.430,36 à compter de la mise en demeure du 25 avril 2022 et sur le solde à compter de l’assignation avec capitalisation.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, les diligences de suivi de procédure et de recouvrement fournies par le syndic entrent dans les missions normales d’un syndicat des copropriétaires et ne peuvent pas donner lieu à indemnisation spécifique au titre des frais de recouvrement.

Les frais d’hypothèque ont été nécessaires à la présente procédure et ils sont postérieurs à la mise en demeure ayant fait courir les intérêts moratoires. En revanche, aucune pièce ne fonde le quantum de la demande de 185 euros. Seule est produite une facture du syndic qui ne saurait valoir justificatif des frais d’hypothèque.

Les diligences de constitution et de transmission de dossier au conseil du syndicat des copropriétaires entrent dans les missions normales du syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété. Les frais qui y sont associés n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la société KD Immobilier ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Elle a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. La société KD Immobilier est coutumière du fait ayant déjà été condamnée au paiement des charges à plusieurs reprises sans qu’elle ne modifie ses pratiques.

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie de la copropriétaire défaillante oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’attitude de la société KD Immobilier relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

Par conséquent, la société KD Immobilier sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros.

Sur les autres demandes

La société KD Immobilier, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance incluant les frais d’hypothèque sous réserve de justifier des montants appelés. Les dépens pourront être recouvrés directement par la SCP Interbarreaux Ronzeau et associés, avocats par application des articles 696 à 699 du code de procédure civile.

La société KD Immobilier sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne la société KD Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], sise [Adresse 1], à [Localité 7] la somme de 13.988,53 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 mai 2023, l’appel de charges courantes n°2 du 1er avril 2023 ainsi que le solde des charges courantes pour 2022 émis le 15 mai 2023 pour un montant de 879,75 euros inclus et avec intérêts au taux légal sur le montant de 9.430,36 à compter du 25 avril 2022 et sur le solde à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], sise [Adresse 1], à [Localité 7] de sa demande au titre des frais de recouvrement;

Condamne la société KD Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], sise [Adresse 1], à [Localité 7] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société KD Immobilier aux dépens incluant les frais d’hypothèque et qui pourront être recouvrés directement par la SCP Interbarreaux Ronzeau et associés, avocats ;

Condamne la société KD Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], sise [Adresse 1], à [Localité 7] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Fait au Palais de Justice, le 19 décembre 2024,

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CARLIER