TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 NOVEMBRE 2024

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/04627 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGTC

N° de MINUTE : 24/01309

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son administrateur judiciaire, Me [L] [H] – REAJIR

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Claire LERAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2551

C/

DEFENDEUR

Monsieur [G] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 230

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [E] est propriétaire des lots 4 et 16 au sein d’une résidence située [Adresse 2] à [Localité 6], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [G] [E] selon la procédure accélérée au fond, sollicitant du président du tribunal sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite du président du tribunal de :

— condamner Monsieur [G] [E] à lui payer la somme de 22 843,58 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024

— condamner Monsieur [G] [E] à lui payer la somme de 1 242,72 euros au titre des appels de charges et travaux à venir devenus exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024

— condamner Monsieur [G] [E] à lui payer la somme de 187,80 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024

— condamner Monsieur [G] [E] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Monsieur [G] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au terme de ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [G] [E] sollicite du président du tribunal judiciaire de :

A titre principal,

— Rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires

A titre subsidiaire,

— Lui accorder des délais de paiement sous la forme de 23 mensualités de 300 euros et le solde le 24ème mois

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [G] [E] à lui payer la somme de 22 843,58 euros au titre des appels de charges selon décompte arrêté au 1er avril 2024.

Monsieur [G] [E] fait valoir d’une part que la reprise de solde d’un montant de 14 258,92 euros n’est pas justifiée et d’autre part que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les attestations de non-recours des assemblées générales.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— le contrat de syndic

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2017 à 2019, et les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire en date des 14 avril 2022, 27 février 2023, 27 juillet 2023 et 22 novembre 2023

— un décompte des impayés arrêté au 29 mars 2024 à la somme de 23 031,38 euros

— des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais,

— une lettre de mise en demeure en date du 14 février 2024.

Les développements relatifs à l’absence de production d’un certificat de non-recours sont inopérants dans la mesure où il est constant que la copropriété est sous administration provisoire depuis le 16 juin 2021.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 187,80 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Le décompte fait apparaître une reprise de solde d’un montant de 14 258,92 euros enregistrée le 30 juin 2021. Les extraits du grand livre débutent à l’exercice 2018 par une reprise de solde de 15 171,01 euros le 1er janvier 2018. Les paiements de Monsieur [G] [E] lui ont permis de faire diminuer sa dette sur l’exercice 2020, la portant à 13 577,08 euros. Ces paiements caractérisent une reconnaissance partielle de la reprise de solde de 2018. La somme de 13 577,08 sera néanmoins déduite du montant sollicité par le syndicat des copropriétaires dans la mesure où d’une part cette somme n’a fait l’objet d’aucune reconnaissance, même implicite, et où d’autre part elle n’est justifiée par aucune pièce.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 266,50 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2024.

La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande en paiement des provisions pour charges de copropriété non encore échues

Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.

Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charge non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charge non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé une mise en demeure à Monsieur [G] [E] le 14 février 2024, laquelle est restée infructueuse dans le délai de trente jours.

Les provisions non échues prévues pour l’exercice allant du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 décembre 2024 sont donc exigibles auprès de Monsieur [G] [E] pour un montant de 1 242,72 euros.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 187,80 euros au titre d’une mise en demeure par avocat.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

La mise en demeure étant justifiée, Monsieur [G] [E] est redevable de la somme de 187,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, il ressort du décompte que Monsieur [G] [E] n’a procédé à aucun paiement depuis 2020. Sa persistance à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans s’en expliquer auprès du syndicat, caractérise sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance, dans un contexte de difficultés financières ayant conduit au placement de la copropriété sous administration provisoire.

Monsieur [G] [E] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, faute pour Monsieur [G] [E] de produire la moindre pièce relative à sa situation financière, et de démontrer ainsi sa capacité à honorer un échéancier de paiement en sus des charges courantes, il ne pourra qu’être débouté de sa demande de délais.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal,

— Condamne Monsieur [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 6] les sommes de :

-9 266,50 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024

-1 242,72 euros au titre des appels de charges et travaux à venir, devenus exigibles sur l’exercice allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

-187,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024

-2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Déboute Monsieur [G] [E] de sa demande de délais de paiement,

— Condamne Monsieur [G] [E] aux dépens de l’instance,

— Condamne Monsieur [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 05 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON