TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07412 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YRHV

N° de Minute : L 25/00130

JUGEMENT

DU : 10 Mars 2025

S.C.I. CJM WAZEMMES

C/

[F] [X]

[J] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. CJM WAZEMMES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [H] [I], muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [X], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Mme [J] [X], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Janvier 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 6 février 2016 prenant effet le 1er février 2016, la S.C.I. DU [Adresse 3] a donné à bail à M. [F] [X] un studio situé [Adresse 5], à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 390 euros, outre une provision sur charges de 60 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte sous seing privé du 5 février 2016, Mme [J] [X] s’est porté caution solidaire du locataire.

Par acte notarié du 20 octobre 2016, l’immeuble loué a été vendu à la S.C.I. CJM Wazemmes.

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2016, la S.C.I. CJM Wazemmes et M. [F] [X] ont conclu un nouveau contrat de bail portant sur le même logement, pour un loyer mensuel révisable de 410 euros et une provision sur charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, la S.C.I. CJM Wazemmes a fait signifier à M. [F] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5.130 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par voie électronique avec accusé de réception le 4 janvier 2024, la S.C.I. CJM Wazemmes a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par procès-verbal de recherches infructueuses en date du 3 avril 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 27 juin 2024, la S.C.I. CJM Wazemmes a fait assigner M. [F] [X] et Mme [J] [X], ès qualités de caution, devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 19 février 2024 par le jeu de la clause résolutoire y insérée ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail au regard des manquements locatifs ;

Ordonner l’expulsion de M. [F] [X] ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

5.130 euros au titre des loyers et charges dus à la date du commandement de payer, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement ;

à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation, une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges que M. [F] [X] aurait dû payer s’il était resté locataire et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 28 juin 2024.

A l’audience du 6 janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.C.I. CJM Wazemmes, représentée par M. [H] [I], muni d’un pouvoir émanant du gérant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 5 janvier 2025 à la somme de 9.901 euros.

Elle s’en rapporte à justice sur l’irrégularité de l’engagement de caution de Mme [X] relevée d’office par le juge.

M. [F] [X] comparaît en personne. Il indique qu’il a bénéficié d’un loyer minoré jusqu’en mars 2023, à savoir 320 euros au lieu de 495 euros, en raison des services qu’il rendait dans l’immeuble. Il ne conteste pas le montant de la dette et précise percevoir l’allocation pour adulte handicapé à hauteur de 1.050 euros par mois. Il expose que ses revenus ne lui permettent pas d’honorer son loyer, qu’il envisage de déposer un dossier de surendettement et qu’il n’est pas en mesure de respecter des délais de paiement. Il ne formule aucune demande à ce titre.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [J] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré des 17 et 20 janvier 2025, la S.C.I. CJM Wazemmes a communiqué l’acte de cautionnement de Mme [J] [X] en date du 5 février 2016 ainsi que l’acte de vente de l’immeuble litigieux en date du 20 octobre 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [J] [X], assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 28 juin 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 4 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement aux termes convenus des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à M. [F] [X] le 19 décembre 2023.

Il ressort en outre du décompte tenu par la bailleresse que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, ce point n’étant pas discuté par le locataire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 février 2024. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 8 novembre 2016 à cette date.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [F] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 février 2024, M. [F] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et charges, soit la somme de 495 euros. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 novembre 2016, du commandement de payer délivré le 19 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 5 janvier 2025, que la SCI CJM Wazemmes rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner M. [F] [X] à payer à la SCI CJM Wazemmes la somme de 9 901 euros actualisée au 5 janvier 2025, échéance du mois de janvier incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023 sur la somme de 5.130 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la validité de l’engagement de la caution

Aux termes de l’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Cette nullité d’ordre public doit être constatée en cas d’omission de l’une des formalités prescrites sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

Or, en l’occurrence, l’acte d’engagement de caution solidaire signé par Mme [J] [X] le 5 février 2016 versé aux débats n’est pas conforme aux dispositions légales précitées, en ce qu’il ne comporte pas toutes les mentions manuscrites visées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Par

ailleurs, il est observé que le cautionnement vise un bail consenti par la SCI Nauranne pour une durée de trois ans à compter du 23 avril 2012, ce qui ne correspond pas aux éléments du dossier, lesquels portent sur un bail initial du 6 février 2016 consenti par la S.C.I. DU 134.

En outre, il n’est pas justifié d’un nouvel acte d’engagement de caution solidaire signé par Mme [X] à l’occasion du bail conclu entre la SCI CJM [Adresse 10] et M. [F] [X] le 8 novembre 2016, alors même que les conditions financières de la location initiale ont été modifiées, notamment le montant du loyer hors charges qui a été augmenté.

Si le nouveau bail liant les parties comporte une mention dactylographiée en page 8 selon laquelle Mme [J] [X] déclare se porter caution solidaire du locataire pour l’exécution des obligations découlant du présent bail et de ses suites, l’acte de cautionnement ayant été établi pour la rédaction de l’ancien bail de M. [X] lors de la location du studio signé le 6 février 2016, force est de constater que ce contrat n’a pas été paraphé ni signé par Mme [J] [X], qu’il n’est pas démontré que cette dernière a eu connaissance de l’existence du nouveau bail du 8 novembre 2016 et de ses conditions financières ni qu’elle a accepté de reconduire son engagement en toute connaissance de cause en régularisant un nouvel acte de cautionnement suite à la signature du bail du 8 novembre 2016.

Dès lors, la preuve de l’engagement de caution solidaire de Mme [X] n’est pas rapportée.

Partant, il y a lieu de rejeter les demandes en paiement dirigées contre Mme [J] [X].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [F] [X] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction et numérotation applicable postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la S.C.I. CJM Wazemmes aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. CJM Wazemmes, d’une part, et M. [F] [X], d’autre part, le 8 novembre 2016 portant sur le logement situé [Adresse 5], à [Localité 9], sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [F] [X] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la S.C.I. CJM Wazemmes de ses demandes dirigées contre Mme [J] [X] ;

CONDAMNE M. [F] [X] à payer à la S.C.I. CJM Wazemmes une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges, soit la somme de 495 euros, à compter du 20 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Et dès à présent, CONDAMNE M. [F] [X] à payer à la S.C.I. CJM Wazemmes la somme de 9 901 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 janvier 2025, échéance de janvier incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023 sur la somme de 5.130 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [F] [X] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, le coût de l’assignation en justice et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], le 10 mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE