TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 4]

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REFERENCES : N° RG 24/05041 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZM7X

Minute : 24/00427

S.A. SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [U] [V]

Madame [T] [I] [H]

Copie exécutoire :

Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI

Copie certifiée conforme :

Monsieur [U] [V]

Madame [T] [I] [H]

Le 9 Décembre 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 09 Décembre 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Octobre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A. SEQENS

son siège social sis [Adresse 7]

Représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [I] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparante en personne,

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 25 avril 2022, la société SEQENS a donné à bail à Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 516,28 € et 271,95 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 27 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 8 octobre 2024, la société SEQENS – représentée par Maître [E] [W] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts des preneurs ; d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] ; et de condamner solidairement Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] au paiement de la somme actualisée de 4.285,95 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer majoré de 25 % et augmenté des charges, d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société SEQENS consent à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

Madame [T] [I] [H] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative, en soulignant avoir effectué des paiements supplémentaires de 1.000 €, 300 € et 700 €. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 130 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle déclare des revenus mensuels de 3.565 € (pour le couple), ainsi que deux enfants à charge.

Bien que convoqué par acte remis à sa personne, Monsieur [U] [V] ne comparaît pas.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Le bail conclu le 25 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 19), selon laquelle “le présent contrat pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées”.

Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.632,04 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 février 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SEQENS produit un décompte démontrant que Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.950,11 € à la date du 30 septembre 2024.

Elle justifie également de la clause de solidarité stipulée à l’article 4 du contrat de bail.

Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Si la défenderesse affirme avoir effectué trois paiements supplémentaires, l’analyse du décompte versé aux débats par la demanderesse établit que les trois paiements invoqués ont bien été pris en compte.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3.950,11 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.632,04 € à compter du commandement de payer (15 décembre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position de la bailleresse, Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V], qui justifient avoir repris le paiement intégral du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer leur dette locative, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande relative à l’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEQENS, Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 avril 2022 entre la société SEQENS et Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] à verser à la société SEQENS la somme de 3.950,11 € (décompte arrêté au 30 septembre 2024, incluant septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de 2.632,04 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 130 € chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEQENS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] soient condamnés in solidum à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] à verser à la société SEQENS une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [I] [H] et Monsieur [U] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 9 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,