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N° RG 25/01128 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NP7K

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Greffe des Référés Commerciaux

[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01128 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NP7K

N° de minute :

Copie exécutoire délivrée

le 03/09/2025 à :

M^e Rita BADER, vestiaire 70

Copie certifiée conforme délivrée

le 03/09/2025 à :

M^e Alexandre TABAK, vestiaire 81

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE du 03 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 09 Juillet 2025 :

Président : Konny DEREIN, Première Vice-Présidente,

Greffier : Inès WILLER

ORDONNANCE :

— mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2025,

— contradictoire et en premier ressort,

— signée par Konny DEREIN, et par Inès WILLER, Greffier lors de la mise à disposition ;

DEMANDERESSE :

Société ALSABAIL – ALSACIENNE DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Rita BADER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. AVALON, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Alexandre TABAK, avocat au barreau de MULHOUSE, avocat plaidant

NOUS, Konny DEREIN, Première Vice-Présidente, statuant en matière de référé, assistée de Inès WILLER, Greffier,

Par assignation remise au greffe le 05 mai 2025, la société ALSABAIL a saisi le président de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé d’une demande dirigée contre la SAS AVALON et tendant à :

Vu les articles 1103 et 1219 du code de procédure civile,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail immobilier avec effet au 21 février 2025 ;

En conséquence,

— constater que la société AVALON est occupante sans droit ni titre du bâtiment à usage d’activité situé [Adresse 8] à [Localité 6] [Adresse 8] ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société AVALON ainsi que de toute personne et de tout bien dépendant d’elle des locaux précités ;

— ordonner la radiation des inscriptions prises au profit de la société AVALON et résultant de la restriction au droit de disposer en garantie de la promesse de vente consentie pour une durée de 6 mois précédant l’expiration conventionnelle du crédit-bail, soit à compter du 1er juillet 2038 jusqu’au 31 décembre 2038 pour un prix net égal à 79 796 € HT augmenté le cas échéant du total des prêts consentis par le preneur au bailleur sauf la faculté de cession anticipée ;

— ordonner la radiation du droit au bail (crédit-bail) inscrit à charge des biens immobiliers et au profit de la société AVALON à compter de la date d’entrée dans les lieux et jusqu’au 31 décembre 2038 ;

— débouter la défenderesse de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

— condamner la défenderesse aux entiers dépens ainsi qu’à une indemnité de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constater le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.

La demanderesse expose qu’elle a consenti à la société AVALON un crédit-bail immobilier ayant pour objet le financement d’un bâtiment à usage de location commerciale, que le crédit-preneur a gravement failli à ses obligations contractuelles en ne réglant pas le loyer aux échéances convenues et que, mettant en œuvre les modalités contractuellement fixées entre les parties, elle l’a mis en demeure, par lettre recommandée du 23 janvier 2025, de régulariser les impayés dans les 20 jours sous peine de résiliation du contrat.

Elle indique que la société AVALON n’ayant procédé à aucun paiement dans le délai de 20 jours, elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail et entend désormais obtenir l’expulsion de la défenderesse devenue, de facto, occupante sans droit ni titre.

Répondant aux moyens qui lui sont opposés par la société AVALON, la société ALSABAIL expose que le contrat de crédit-bail n’est pas un bail commercial, de sorte que les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce sont inapplicables en l’espèce.

Elle ajoute que la demande de délais de paiement est sans objet dès lors que le juge des référés n’est saisi d’aucune demande de condamnation.

La société AVALON s’oppose à la demande et sollicite du juge des référés qu’il :

— ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail immobilier du 16 novembre 2023 ;

— octroie des délais de paiement dans la limite de 24 mois selon l’article 1343-5 du code civil concernant les loyers arriérés ;

— juge que le crédit-preneur devra procéder au règlement en sus des loyers et charges en cours ;

— juge qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le bail sera résilié de plein droit ;

— rejette la demande d’expulsion ou de restitution du bien tant que les délais sont en cours ;

— déboute la demanderesse de ses fins, moyens et prétentions ,

— juge que chacune des parties gardera ses propres frais irrépétibles de justice et compense les dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société AVALON considère que le juge des référés peut suspendre les effets de la clause résolutoire et peut, en considération de la situation du débiteur et des besoins des créanciers, reporter ou échelonner dans la limite de deux ans le paiement des sommes dues.

Elle affirme qu’elle est d’une parfaite bonne foi, reconnaît ses impayés qu’elle explique par des difficultés conjoncturelles temporaires, et indique vouloir payer sa dette et régulariser la situation.

Elle précise que le bien immobilier est indispensable à son activité et qu’une résiliation entraînerait un préjudice irrémédiable mettant en péril sa pérennité.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les actes de la procédure et les pièces produites aux débats ;

La société AVALON ne conteste ni sa défaillance dans l’exécution de ses obligations résultant du contrat de crédit-bail souscrit avec la société ALSABAIL le 16 novembre 2023, ni la régularité de la mise en œuvre par le crédit-bailleur de la clause résolutoire contractuellement prévue.

Celle-ci est, par voie de conséquence, acquise au crédit-bailleur avec effet au 21 février 2025, soit à l’expiration du délai de 20 jours suivant la mise en demeure de régulariser la situation d’impayés.

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, la société AVALON sollicite que les effets de la clause résolutoire soit suspendus et qu’elle soit autorisée à régulariser les échéances impayées sur 24 mois.

Il est constant que les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce concernent spécifiquement le bail commercial et sont inapplicables en matière de crédit-bail.

Seul le premier alinéa de l’article 873 du code de procédure civile permettrait au juge des référés commerciaux de suspendre les effets de la clause résolutoire, à titre de mesure conservatoire, si la résolution du contrat devait entraîner un dommage imminent.

Or, en l’espèce, force est de constater que la société AVALON se contente d’affirmer qu’elle va subir un dommage de nature à mettre en péril sa pérennité, sans le moins du monde en justifier : ainsi, la juridiction ne sait pas quelle activité est exercée dans les locaux objets du bail, ne connaît pas la situation économique et financière de la société AVALON et n’a aucun vision sur sa capacité à régulariser sa situation dans le cadre d’un moratoire.

Dans ces conditions, force est de constater qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

La résolution du contrat de crédit -bail emporte caducité de la restriction au droit de disposer à laquelle s’est assujetti le crédit-preneur et justifie que soit ordonnée la radiation des inscriptions prises à ce titre au Livre Foncier.

Les dépens de l’instance seront supportés par la défenderesse qui succombe et qui participera aux frais irrépétibles exposés par la société ALSABAIL à hauteur de 2 000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail immobilier conclu entre la société ALSABAIL et la société AVALON avec effet au 21 février 2025 ;

Constatons que la société AVALON est occupante sans droit ni titre ni titre du bâtiment à usage d’activité situé [Adresse 8] à [Localité 6] [Adresse 8] ;

En conséquence, ordonnons l’expulsion immédiate et sans délai de la société AVALON ainsi que de toute personne et de tout bien dépendant d’elle des locaux précités ;

Ordonnons la radiation de la restriction au droit de disposer prise au profit de la société AVALON en garantie de la promesse de vente et inscrite à charge du bâtiment à usage d’activité situé [Adresse 8] à [Localité 6] [Adresse 8] ;

Ordonnons la radiation du droit au bail (crédit-bail) inscrit à charge des biens immobiliers et au profit de la société AVALON à compter de la date d’entrée dans les lieux et jusqu’au 31 décembre 2038

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société AVALON ;

Condamnons la société AVALON aux dépens ;

Condamnons la société AVALON à payer à la société ALSABAIL une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que cette ordonnance est exécutoire par provision.

Le Greffier, Le Juge des Référés Commerciaux,

Inès WILLER Konny DEREIN