TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01316 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMCO

Minute : 24/00586

SAEM [Localité 8] HABITAT

Représentant : SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,

C/

Monsieur [U] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

SAEM [Localité 8]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Omayma HAMNY, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 27 février 2017, la SAEM [Localité 8] HABITAT a consenti à Monsieur [U] [I] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 291,83 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 228,58 €, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 18 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 9 607,69€ arrêtée au 11 mars 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 15 mai 2024, la SAEM [Localité 8] HABITAT a fait citer Monsieur [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent prononcer la résiliation du bail d’habitation par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,

o ordonner l’expulsion du défendeur, de ses biens et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

o condamner Monsieur [U] [I] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 10 111,89 € arrêtée à la date du 14 mai 2024, avec interêts de droit à compter du 18 mars 2024,

Ï d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges normalement exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Ï de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que le défendeur n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 septembre 2024, la partie demanderesse, représenté, a réactualisé le montant de sa créance à la somme de 10 050,49 euros, arrêtée à la date du 19 septembre 2024. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement des loyers au jour de l’audience mais s’est opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [U] [I], comparant, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il a indiqué perçevoir une allocation mensuelle de France Travail de 850 euros et faire parfois de l’intérim en tant que peintre en bâtiment. Il a indiqué que sa compagne a un contrat à durée déterminée et est rémunérée 700 euros par mois. Ils ont un enfant à charge et un enfant en garde alternée. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé de verser la somme de 100 euros maximum en sus du paiement du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au juge.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 22 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 20 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAEM [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de préventions des expulsions locatives le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Le bail en date du 27 février 2017 contient une clause résolutoire (article X). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 9 607,69 € arrêtée au 11 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mai 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La SAEM [Localité 8] HABITAT produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [U] [I] reste lui devoir la somme de 10 050,49 € arrêtée au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Monsieur [U] [I] sera donc condamné à verser à la SAEM [Localité 8] HABITAT une somme provisionnelle de 10 050,49 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 19 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, assortie des interêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 6 518,51 euros, et à compter du 15 mai 2024, date de l’assignation, sur la somme de 3531,89 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le défendeur propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort en outre des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [U] [I] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAEM [Localité 8] HABITAT, Monsieur [U] [I] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 27 février 2017 entre la SAEM [Localité 8] HABITAT et Monsieur [U] [I] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 8] sont réunies à la date du 18 mai 2024 ;

Condamnons Monsieur [U] [I] à verser à la SAEM [Localité 8] HABITAT la somme provisionnelle de 10 050,49 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 20 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, assortie des interêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 sur la somme de 6 518,51 euros, et à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 3531,89 euros;

Autorisons Monsieur [U] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 100 €, puis 23 mensualités de 365 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [U] [I] portant sur le local d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 8];

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [U] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Monsieur [U] [I] à payer à la SAEM [Localité 8] HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [U] [I] à verser à la SAEM [Localité 8] HABITAT une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [U] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 22 octobre 2024

Le Greffier Le Juge