Tribunal Judiciaire de Nancy, Pole civil section 5, 18 septembre 2025, n° 21/01803

TJ Nancy 18 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Illégalité de la résolution n°8
La cour a jugé que la résolution n°8 a été adoptée sans respecter les droits des copropriétaires concernés, car elle modifie les modalités de jouissance de leur jardin privatif, nécessitant l'accord de tous les copropriétaires.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par les consorts [U]
La cour a reconnu que les consorts [U] ont dû engager des frais pour défendre leurs droits, justifiant ainsi la condamnation du syndicat des copropriétaires à verser une indemnité.
Accepté
Dispense de participation aux dépens
La cour a accordé la dispense de participation aux dépens, considérant que les consorts [U] ne devraient pas supporter les frais de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nancy, pole civil sect. 5, 18 sept. 2025, n° 21/01803
Numéro(s) :	21/01803
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patrice VOILQUEBruno ZILLIGLoïc DEMAREST
Cabinet(s) :	SIBELIUS AVOCATSLEBON ET ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 8 ], SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE, son syndic la SAS BONNABELLE

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 18 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 21/01803 – N° Portalis DBZE-W-B7F-H32Z

AFFAIRE : Monsieur [D] [U], Madame [F] [N] épouse [U] C/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [F] [N] épouse [U]

née le 29 Octobre 1938 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Bruno ZILLIG de la SCP LAGRANGE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 82

Monsieur [D] [U] né le 05 Septembre 1938 à [Localité 14], demeurant [Adresse 7], décédé

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic la SAS BONNABELLE, dont le siège est [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Maître Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 42, Maître Patrice VOILQUE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 57

PARTIES INTERVENANTES

Madame [T], [A], [W] [U] épouse [B]

née le 08 Octobre 1970 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4], venant aux droits de Monsieur [D] [U], décédé

représentée par Maître Bruno ZILLIG de la SCP LAGRANGE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 82

Madame [H], [I] [C] [U] épouse [M], née le 03 Février 1965 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3], venant aux droits de Monsieur [D] [U], décédé

représentée par Maître Bruno ZILLIG de la SCP LAGRANGE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 82

Clôture prononcée le : 06 Décembre 2023

Débats tenus à l’audience du : 28 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 18 Septembre 2025.

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [U] et Madame [F] [N] épouse [U] ont acquis en 2007 la propriété des lots n°1, n°2, n°3 et n°4 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 1].

Les lots n°1, n°2, n°3 et n°4 correspondent respectivement à un jardin, une véranda, un garage et un appartement situé en rez-de-chaussée.

Lors de l’assemblée générale du 19 avril 2021, les copropriétaires ont adopté une résolution n°8 relative à la création d’une terrasse extérieure double au niveau des appartements situés au premier étage et au rez-de-chaussée, à la demande de Monsieur [R] et Madame [X], propriétaires de l’appartement situé au premier étage.

Par acte d’huissier signifié le 7 juillet 2021, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 15 juillet 2021, Monsieur et Madame [U] ont constitué avocat et ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à Nancy (ci-après « le SDC [Adresse 6] »), au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, devant le tribunal judiciaire de Nancy en annulation de cette résolution.

Le SDC [Adresse 6] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 20 juillet 2021.

Monsieur [D] [U] est décédé le 6 septembre 2022. Ses filles, Madame [H] [M] et Madame [T] [B], sont intervenues volontairement à l’instance.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2023, Madame [F] [N] épouse [U], Madame [T] [U] épouse [B] et Madame [H] [U] épouse [M], ci-après « les consorts [U] », demandent au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— annuler la résolution n°8 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 12] du 19 avril 2021 ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à leur verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ;

Vu l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 12] aux dépens ;

Vu l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— dispenser les consorts [U] de toute participation à la charge commune des frais irrépétibles et des dépens de la présente instance.

Les consorts [U] font valoir en premier lieu que la résolution n°8 autorisant sans leur accord la création d’une terrasse double extérieure ne serait légale, au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, que si l’affectation, la consistance et la jouissance des parties privatives, et donc de leur jardin, n’étaient pas affectées de manière durable, et si les travaux étaient d’intérêt collectif, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ils ajoutent qu’à supposer que cette résolution ait été légale, la copropriété leur devrait une indemnité à hauteur du trouble de jouissance et de la diminution définitive de la valeur du lot, ce qui n’a nullement été prévu.

Ils soutiennent en deuxième lieu que la résolution n°8 devrait requérir l’unanimité des voix, en application du chapitre 4 du règlement de copropriété (page 17) dès lors que la création d’une terrasse affecterait nécessairement les modalités de jouissance de leur jardin.

En troisième lieu, ils font valoir que la résolution méconnaît les dispositions du chapitre 3 du règlement de copropriété (page 9), en ce que la création d’une terrasse extérieure double au niveau des appartements situés au rez-de-chaussée et du premier étage porte nécessairement atteinte aux droits des autres copropriétaires et notamment à ceux des consort [U]. Ils font valoir que ce projet nécessite d’implanter des plots de béton supportant des poteaux dans leur jardin privatif, et qu’il créerait en outre nécessairement un trouble de jouissance en créant de l’ombre dans le jardin, dès lors que la terrasse surplomberait les fenêtres des époux [U] et une partie de leur jardin. Ils ajoutent qu’un tel projet affecterait l’aspect extérieur de l’immeuble, son harmonie générale quand bien même la façade en cause donne sur l’arrière de l’immeuble.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, le SDC [Adresse 6] demande au tribunal de :

— débouter les consorts [U] de toutes leurs demandes ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.000 € en application de 1'article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens.

Le SDC [Adresse 6] fait valoir qu’en vertu d’une délibération de l’assemblée générale du 4 décembre 2003, Monsieur et Madame [G], anciennement propriétaires de l’appartement du 1er étage, avaient reçu à l’unanimité du syndicat des copropriétaires l’autorisation de réaliser une terrasse, avec l’autorisation expresse de Monsieur [L], qui était quant à lui le propriétaire du rez-de-chaussée, soit du lot appartenant désormais aux époux [U]. Le SDC soutient que la délibération prise par l’assemblée générale le 19 avril 2021 n’est que la confirmation de celle déjà prise le 4 décembre 2003 laquelle était définitive. Il fait valoir que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 invoqué par les demandeurs n’a pas vocation à s’appliquer, dès lors qu’il ne concerne que l’exécution de travaux collectifs, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il soutient que la résolution n°8 a été adoptée conformément aux règles de majorité requise, soit celles prévues par l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, et qu’elle n’est dès lors pas susceptible d’annulation. Il ajoute que le préjudice de jouissance invoqué par les demandeurs n’est en l’état que purement hypothétique.

***

Il sera rappelé qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) Sur la demande en nullité de la résolution n°8 votée lors de l’assemblée générale du 19 avril 2021

L’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[…] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »

En application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Selon les dispositions du chapitre 3 du règlement de copropriété produit aux débats (page 9), « Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l’immeuble, ni de porter atteinte à sa destination ».

Enfin, en vertu du chapitre 4 de ce même règlement de copropriété (page 17), « L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ni imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du présent règlement de copropriété ».

Il est constant que la réalisation des travaux réalisés par le copropriétaire dans les parties privatives de son lot ne doit pas avoir pour conséquence de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires en aggravant leurs propres conditions de jouissance.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 avril 2021 que la résolution n°8 litigieuse a été adoptée dans les termes suivants : « Les copropriétaires donnent leur accord de principe, pour la création d’une terrasse extérieure double au niveau des appartements de Mr [R] / Mme [X] et de Mr et Mme [U], sous réserve que ces travaux soient réalisés par des professionnels, selon les règles de l’art et après obtention des autorisations administratives nécessaires ».

L’analyse du procès-verbal permet de constater que cette résolution a été adoptée dans les conditions de majorité prévues par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires, seuls les consorts [U] représentant 403 tantièmes sur 1.000 ayant voté contre.

Il ressort des pièces versées aux débats et des conclusions des parties que la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 12] compte trois copropriétaires :

les consorts [U], propriétaires de l’appartement du rez-de-chaussée, de la véranda et du jardin attenant sur l’arrière et d’un garage,Monsieur [R] et Madame [X], propriétaires notamment de l’appartement du premier étage, et Monsieur et Madame [Y], propriétaires notamment de l’appartement du 2ème étage.

Il n’est pas contesté que les consorts [U] sont propriétaires de quatre lots dont le lot numéro UN, qui correspond selon l’état descriptif de division versé aux débats à « un jardin situé au rez de chaussée d’une superficie de 158,57 m², et les 39/1.000èmes des parties communes générales de la copropriété ».

Le jardin situé en bas de l’immeuble dans la copropriété constitue donc une partie privative appartenant aux consorts [U], et ne relève pas des parties communes de la copropriété.

L’analyse des pièces versées aux débats permet de constater que lors de l’autorisation donnée par l’assemblée générale en 2003, dont se prévaut aujourd’hui le défendeur, le caractère privatif du jardin n’a manifestement pas été pris en compte car il était question, aux termes du compte-rendu de l’assemblée générale du 4 décembre 2003, d’autoriser Monsieur [G], précédent propriétaire de l’appartement du 1er étage, à « installer une terrasse couvant (sic) en partie le jardin », sans plus de précisions. En outre, l’autorisation préalablement délivrée le 26 novembre 2003 a été donnée en ces termes : « Le syndic de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 9], composé des 3 copropriétaires de l’immeuble, autorise M. et Mme [S] [G] à effectuer les travaux nécessaires à la réalisation d’une terrasse d’une surface comprise entre 15 et 19 m² au 1er étage de l’immeuble côté jardin. La structure de la terrasse prendra appui principalement dans le jardin de l’immeuble ».

Monsieur [R] et Madame [X] ont acquis l’appartement du 1er étage de Monsieur et Madame [G] par acte notarié du 28 février 2006. Il n’est pas contesté que cet acte comportait la mention suivante :

« AUTORISATION DE TRAVAUX

Monsieur et Madame [G], vendeurs susnommés, ont obtenu suite à l’assemblée des copropriétaires du 4 décembre 2003, l’autorisation de réaliser à leurs frais, « une terrasse d’une surface comprise entre 15 et 19 m² au 1er étage de l’immeuble, côté jardin. La structure de la terrasse prendra appui principalement dans le jardin de l’immeuble. »

Une copie de cette lettre datée du 26 novembre 2003 est demeurée annexée aux présentes après mention.

Monsieur et Madame [G] n’ayant pas créé cette terrasse au jour des présentes, Monsieur [R] et Mademoiselle [X] pourront la réaliser à leurs frais, selon les termes de l’autorisation sus visée.

Si Monsieur [R] et Mademoiselle [X] décidaient de procéder à des modifications par rapport à cette autorisation, ils devraient demander au syndic un nouvel accord. »

Monsieur et Madame [U] ont acquis l’appartement du rez-de-chaussée de Monsieur et Madame [L] par acte notarié du 7 juin 2007. Il n’est pas contesté que cet acte ne comporte aucune mention relative à une autorisation de travaux des copropriétaires leur imposant d’acquiescer à un projet de terrasse surplombant leur jardin.

Il ne peut donc être soutenu que cette autorisation, dont ils n’ont pas eu connaissance lors de l’acquisition de leur appartement, leur serait opposable.

Par ailleurs, il ne peut être occulté le fait que Monsieur [R] et Madame [X] ont entre temps modifié les modalités techniques de leur projet, de sorte que l’autorisation donnée en 2003, à la supposer valable, ne saurait être aujourd’hui à nouveau invoquée. En effet, il ressort du jugement rendu le 10 décembre 2009 par le tribunal de grande instance de Nancy que Monsieur et Madame [U] ont contesté l’adoption d’une résolution votée lors de l’assemblé générale des copropriétaires du 7 janvier 2009 autorisant Monsieur [R] et Mademoiselle [X] à effectuer les travaux de création d’une terrasse suspendue sur la façade arrière de l’immeuble, ce projet ayant par la suite été abandonné en raison de contraintes techniques.

En tout état de cause, et nonobstant ces éléments de contexte, il y a lieu de constater que les travaux envisagés par la résolution n°8 litigieuse à la demande de Monsieur [R] et Madame [X] correspondent à des travaux réalisés par un copropriétaire affectant les parties privatives d’un autre copropriétaire, et non les parties communes. Dès lors, l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à s’appliquer et les conditions de majorité prévues par ce texte non plus.

Il n’est pas contesté que le projet de création d’une terrasse double au niveau des appartements du rez-de-chaussée et du premier étage, tel qu’il ressort de la demande d’inscription à l’ordre du jour des consorts [R] / [X] au syndic en date du 7 février 2020 et des pièces versées aux débats, implique de faire reposer la structure de l’ouvrage « sur deux plots de béton fondés dans le jardin de Monsieur et Madame [U] ».

De tels travaux consistant à implanter dans un jardin privatif des poteaux destinés à soutenir une terrasse au premier étage reviennent nécessairement à modifier les modalités de la jouissance du jardin des copropriétaires du rez-de-chaussée, lesquels bénéficieront d’un ensoleillement moindre dans une partie de leur jardin mais également dans leur appartement.

De tels travaux ne peuvent donc être autorisés par l’assemblée générale sans l’accord du copropriétaire concerné à quelque majorité que ce soit, en application de l’article 26 précité.

En conséquence, la résolution n°8 adoptée lors de l’assemblée générale du 19 avril 2021 doit être annulée.

2°) Sur les demandes accessoires

Les dépens, qui sont à la charge de celui qui succombe, seront supportés par le SDC [Adresse 6], également tenu d’une indemnité de 1.000 € au titre des frais irrépétibles que les consorts [U] ont été contraints d’engager.

Le SDC [Adresse 6] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [U] seront dispensés de toute participation à la charge commune des frais irrépétibles et des dépens de la présente instance, en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°8 adoptée au cours de l’assemblée générale du 19 avril 2021 des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 12] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Adresse 13] à payer à Madame [F] [N] épouse [U], Madame [T] [U] épouse [B] et Madame [H] [U] épouse [M], une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Adresse 13] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Adresse 13] aux dépens de l’instance ;

DISPENSE Madame [F] [N] épouse [U], Madame [T] [U] épouse [B] et Madame [H] [U] épouse [M], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE