TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/04365

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJXR

Minute : 1308/24

S.C.I. FONCIERE RU 01/2014

Représentant : M^e David BENSADON, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : P074

C/

Madame [E] [V] [Y]

Monsieur [L] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

ME BENSADON

Copie délivrée à :

M. et MME [Y]

Le 29 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de Vice-Présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, Vice-Présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2014, demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître David BENSADON, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [E] [V] [Y], demeurant [Adresse 5]

Non comparante

Monsieur [L] [Y], demeurant [Adresse 5]

Non comparant

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 23 juin 2021, la SCI FONCIERE RU 01/2014, a donné en location à Monsieur [L] [Y] et Madame [V] [Y] [E], à compter du 29 juin 2021, un logement situé [Adresse 5] à DRANCY 93700, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 940 euros et d’une provision sur charges de 145 euros.

Par procès-verbal de signification à personne s’agissant de Monsieur [Y] et à domicile s’agissant de Madame [Y] du 6 décembre 2023, la SCI FONCIERE RU 01/2014 leur a fait commandement de lui payer la somme de 3 294,57 euros due au 21 novembre 2023.

Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire le 24 avril 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2014, a fait citer Monsieur et Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal demandant:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 janvier 2024 six semaines après le commandement de payer et à tout le moins de prononcer la résiliation du bail

— d’ordonner l’expulsion sans délai des défendeurs et de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais risques et périls des défendeurs

— de condamner in solidum Monsieur et Madame [Y] à lui payer la somme de 2 942,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023 avec capitalisation des intérêts et, à compter du 17 janvier 2024 et, jusqu’à la libération complète des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 141,96 euros charges comprises

— de l’autoriser à conserver le dépôt de garantie de 940 euros

— de condamner in solidum Monsieur et Madame [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement.

A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines sorte que le clause résolutoire est acquise et que le défaut de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations justifiant qu’il soit procédé à la résolution du bail.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 26 avril 2024

A l’audience du 9 septembre 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2014 indique que la dette locative dont elle demande paiement est de 3 275,30 euros au 13 août 2024 terme de juillet 2024 inclus maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Elle ajoute qu’il y a une reprise des paiements depuis le commandement; que les émetteurs des virements ne sont pas les défendeurs et qu’il lui paraît difficile d’envisager un échéancier.

Monsieur et Madame [Y] ne comparaissent pas.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 24 avril 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 7 décembre 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”;

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

Au surplus, il convient de rappeler que, saisie d’une question relative à l’application immédiate aux contrats de bail en cours des dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ayant modifié le délai minimal d’acquisition de la clause résolutoire pour le porter de deux mois à six semaines, la haute juridiction a émis le 13 juin 2024 l’avis suivant: “les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi” (pourvoi n° 24-70.002);

En l’espèce, le bail relatif au logement en cause contient une clause de résiliation de plein droit “faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 6 décembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 6 février 2024;

Le bail en cause stipule une clause de solidarité entre locataires;

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;

Du relevé établi par le bailleur, il ressort qu’il reste dû la somme de 2 919,10 euros (3 275,30 – 356,20) terme de juillet 2024 inclus après déduction de la somme de 356,20 euros appelée au titre des frais de commandement (173,63 euros) et d’assignation (182,57 euros), qui ne constituent pas des éléments de la dette locative;

Monsieur [Y] et Madame [Y] seront solidairement condamnés à payer la somme de 2 919,10 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions sur charges terme de juillet 2024 inclus;

Les causes du commandement ayant été apurées avant la délivrance de l’assignation, les intérêts courront à compter de celle-ci;

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière, la demande de capitalisation sera rejetée;

Il ressort des pièces produites et des débats que le paiement des loyers et charges est repris depuis la délivrance du commandement;

Il a été évoqué que, néanmoins, les paiements ne seraient pas effectués par les locataires;

A cet égard, il convient de relever d’une part que les paiements effectués par un tiers sont valables et d’autre part que, selon les décomptes établis par le bailleur, la totalité des paiements intervenus depuis l’entrée dans les lieux a été effectuée par chèque (une fois) ou par virements émis par un tiers ce dont il ressort qu’un tel mode de règlement procède de la commune intention des parties;

Compte tenu des paiements intervenus, de ce que les causes du commandement étaient réglées dès le 8 février 2024, soit deux jours après l’expiration du délai de deux mois , de ce que l’arriéré locatif est de moins de trois mois de loyer et de ce qu’ils apparaissent en mesure, selon les relevés produits, de verser une somme mensuelle de l’ordre de 200 euros en plus du terme courant, il y a lieu d’accorder à Monsieur et Madame [Y] des délais de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation selon modalités spécifiées au dispositif; étant précisé qu’à défaut de paiement d’un seul terme courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Monsieur et Madame [Y] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer, augmenté des charges dûment justifiées, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont ils pourront être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte;

Il est équitable de laisser à la charge de la société demanderesse les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Monsieur [Y] et Madame [Y] seront tenus in solidum aux dépens, y compris le coût du commandement du 6 décembre 2023;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire, en premier ressort

Constate au 6 février 2024, la résiliation du bail conclu entre d’une part la SCI FONCIERE RU 01/2014 et, d’autre part, Monsieur [L] [Y] et Madame [V] [Y] [E] ayant pour objet un logement [Adresse 5] à DRANCY 93700;

Condamne solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [V] [Y] [E] à payer en deniers ou quittances à la SCI FONCIERE RU 01/2014 la somme totale 2 919,10 euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions sur charges due terme de juillet 2024 ;

Dit que Monsieur [L] [Y] et Madame [V] [Y] [E] se libéreront valablement en quatorze mensualités de 200,00 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, payables en plus du loyer courant, à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [L] [Y] et Madame [V] [Y] [E] se sont acquittés de leur dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux Monsieur [L] [Y] et Madame [V] [Y] [E] qui seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourront en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision;

Condamne solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [V] [Y] [E] aux dépens, y compris le coût du commandement du 6 décembre2023 ;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge,