TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05]

@ : [Courriel 11]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/07918 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z26S

Minute : 24/00251

S.D.C. [Adresse 10]

Représentant : M^e Valérie GARCON, de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [I] [H]

Madame [D] [H]

Copie exécutoire :

Maître Valérie GARCON

Copie certifiée conforme :

Madame [D] [H]

Monsieur [I] [H]

Le 9 Décembre 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 09 Décembre 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Octobre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 10], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [H]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Comparant en personne,

Madame [D] [H]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 10].

Le 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMEONT, a fait assigner Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes:

condamner solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] à lui payer la somme de 7 643,35 €, au titre des charges impayées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;condamner solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] à lui payer la somme de 1 500,00 €, à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] à lui payer la somme de 755,16 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] à lui payer la somme de 1 500,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 octobre 2024. Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, il a exposé que Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il a également invoqué les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété, en soulignant que Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] ont déjà été condamnés six fois à payer un arriéré de charges de copropriété par jugements des 16 janvier 2023, 24 avril 2015, 15 novembre 2017, 16 octobre 2019, 15 juillet 2022 et 11 juillet 2023.

Cités par actes remis à son domicile pour Monsieur [I] [H] et à son domicile pour Madame [D] [R] épouse [H], seul Monsieur [I] [H] a comparu, afin de contester le montant de la dette réclamée et demander le rejet de toutes les prétentions du syndicat. A l’appui de ses demandes, il a fait valoir qu’il avait effectué des paiements en sus de ceux mentionnés dans le décompte versé aux débats par le syndicat et que ces paiements étaient renseignés dans la position de compte reçue du syndic le 3 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] sont propriétaires de divers lots situés [Adresse 10] ;un décompte daté du 1er juillet 2024 ;les appels de fonds ;les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 10 mars 2022, 20 juin 2022 et 21 septembre 2023, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 7 643,35 € (hors frais). Si Monsieur [I] [H] prétend avoir effectué des paiements qui ne seraient pas pris en compte dans le décompte versé aux débats par le demandeur, il ressort de l’analyse de la position de compte datée du 3 septembre 2024, du décompte arrêté au 1er octobre 2024 et du décompte des sommes dues au titre des jugements de condamnation antérieurs, que tous les paiements invoqués ont bien été pris en compte dans les décomptes versés aux débats par le syndicat.

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis stipulée à l’article 81 du règlement de copropriété.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] au paiement de la somme de 7 643,35 €, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2024, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 septembre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] n’est pas fondé à solliciter une quelconque somme au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En particulier, le syndicat ne justifie pas de l’envoi par lettres recommandées avec accusé de réception des lettres de mise en demeure invoquées, alors que cette forme est prévue par le contrat de syndic.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] ont déjà fait l’objet de six condamnations solidaires au paiement d’un arriéré de charges, prononcée par jugements des16 janvier 2023, 24 avril 2015, 15 novembre 2017, 16 octobre 2019, 15 juillet 2022 et 11 juillet 2023.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

En conséquence, Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 € à titre de dommages-intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et des démarches judiciaires entreprises, il convient de condamner in solidum les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMEONT, la somme de 7 643,35 €, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2024, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2024 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMEONT, la somme de 700 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMEONT, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMEONT, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [D] [R] épouse [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 9 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,