TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/04762 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDC3

N° MINUTE : 25/00673

JUGEMENT

DU 15 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [C] [J] [S] [K], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Lucie KERACHNI de la SELARL HOARAU-KERACHNI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/002166 du 11/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4] de la REUNION)

comparant

à :

S.A. SHLMR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Madame THY-TINE Wendy, juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 26 juin 2025 assistée de Gina DOLCINE, greffière,

CE au défendeur

CCC au demandeur

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 mars 2021, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) a donné à bail à Madame [C] [K] un logement sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 598,47 euros, charges comprises, à compter du 12 mars 2021.

Un dépôt de garantie à hauteur de 549,66 euros a été versé.

Madame [C] [K] a libéré les lieux le 06 avril 2023.

Par courriel en date du 1er juin 2023, la SHLMR a réclamé à Madame [C] [K] la somme de 501.17 euros, au titre du solde dû pour travaux, après déduction du dépôt de garantie.

Par courrier en date du 29 février 2024, Madame [C] [K] a mis en demeure la SHLMR de lui restituer son dépôt de garantie, contestant la somme de 501,17 euros au titre du solde locatif

En réponse, la SHLMR lui a confirmé qu’elle était redevable de la somme de 501,17 euros, après déduction du dépôt de garantie compte tenu du montant des travaux à sa charge à hauteur de 1051.63 euros.

Un constat de carence a été dressé par conciliateur de justice, en l’absence de la SHLMR, le 14 mai 2024.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, Madame [C] [K] a fait assigner la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE aux fins de voir :

condamner la SHLMR à lui verser le dépôt de garantie de 686 euros, somme majorée de 10% par mois de retard, soit 934,42 euros (549.66€ x (10%x17 mois)) somme à parfaire jusqu’à restitution de la caution en son intégralité

condamner la SHLMR à lui verser la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral

A l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été renvoyée.

A l’audience du 20 octobre 2025, Madame [C] [K], représentée par son conseil, s’en est remis à ses dernières écritures par lesquelles elle maintient ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse indique que le logement a été remis dans un meilleur état que lors de son entrée dans les lieux, celle-ci ayant dû elle-même installer un sol dans le séjour, la cuisine et la première chambre, de sorte que les frais liés à l’enlèvement et le remplacement du sol ne peuvent être mis à sa charge. Elle précise que les sommes exigées par la SHLMR ne lui ont pas été justifiées dans le délai légal de deux mois et s’estime dès lors fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie ainsi que la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral, compte tenu des démarches effectuées en vue d’une conciliation et des difficultés engendrées par la non-perception de son dépôt de garantie. Concernant la demande reconventionnelle de la SHLMR, elle indique avoir versé la somme de 517 euros le 06 mars 2023 à la SHLMR et n’être redevable d’aucune somme.

Représentée à l’audience, la SHLMR s’est référée à ses dernières écritures par lesquelles elle sollicite de la juridiction de céans de :

débouter Madame [K] de l’ensemble de ses demandes

rejeter la demande condamnation à titre de dommages et intérêts

à titre reconventionnel, condamner Madame [K] à lui verser la somme de 501,97 euros au titre du solde locatif après déduction du dépôt de garantie.

La SHLMR soutient que la locataire n’a pas sollicité son accord pour réaliser la réfection des sols et poser des étagères dans la cuisine ; qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que le sol installé par cette dernière est en mauvais état et qu’ à ce titre, les frais liés à l’enlèvement des sols et des étagères reviennent à Madame [K]. Le bailleur sollicite dès lors à titre reconventionnel la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 501,97 euros, et à titre subsidiaire à la somme de 51.05 euros correspondant uniquement à l’enlèvement des étagères.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et notifiées électroniquement et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, […] il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […].

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Aux termes des articles 1730 et 1732 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c), d) et f) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de :

répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement

prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure

ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

***

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [C] [K] a conformément aux termes du contrat de bail signé le 11 mars 2021, versé à la bailleresse un dépôt de garantie d’un montant de 549,66 euros.

La demanderesse sollicite la restitution de ce dépôt de garantie avec majoration de 10% par mois de retard, estimant avoir amélioré le bien pendant la période de location et ne pas avoir à supporter les frais relatifs à la dépose du sol et des placards compte tenu de l’état initial du logement.

La défenderesse s’estime, quant à elle, fondée à mettre à la charge de la locataire les frais de dépose des étagères de la cuisine et du sol au niveau de la chambre 1, du séjour et de la cuisine, s’agissant d’éléments ajoutés par Madame [K] sans autorisation, le sol posé se trouvant par ailleurs en mauvais état dans les pièces susvisées.

Il convient dès lors d’apprécier l’existence de ces dégradations et/ou transformations par comparaison entre les état des lieux d’entrée et de sortie.

Il ressort des pièces versées aux débats que deux états des lieux ont été établis contradictoirement, à l’entrée le 10 mars 2021 avec signature de la locataire et à la sortie le 06 avril 2023.

La comparaison des états des lieux permet d’établir que Madame [C] [K] a procédé à des aménagements, sans autorisation de la bailleresse, par l’ajout d’étagères dans la cuisine et d’un sol souple au niveau de la cuisine, des chambres et du séjour.

La demanderesse ne verse, par ailleurs, aucune pièce attestant que ces travaux étaient nécessaires et incombaient à la bailleresse et ne justifie pas davantage avoir sollicité ces travaux auprès de la SHLMR.

Il n’est pas non plus contesté que ces éléments ajoutés par la locataire en cours de bail, n’ont pas été retirés préalablement à l’état des lieux de sortie.

Or, l’ajout d’étagères dans la cuisine et d’un sol souple dans plusieurs pièces du logement constituent des modifications visibles et importantes des lieux donnés à bail, de sorte que c’est à bon droit que la bailleresse entend mettre à la charge de la locataire les frais de remise en état initial de ces éléments ajoutés sans son autorisation.

La bailleresse est d’autant plus fondée à solliciter de la locataire le paiement des frais de dépose du sol, qu’il n’est pas contesté que le sol souple ajouté par Madame [C] [K] est apparu endommagé lors de l’état des lieux de sortie, qui relève un « mauvais état » et précise la nécessité de procéder à son enlèvement dans la cuisine, la chambre 1 et le séjour ; ce que confirme l’agent présent lors de l’état des lieux de sortie, ayant constaté une pose non faite selon les règles de l’art avec des bords coupés à la main et non collés et des soulèvements pouvant causer un accident, dans une attestation du 04 avril 2025, non contredite par les pièces de la demanderesse.

De plus, la demanderesse ne peut raisonnablement faire valoir ne pas avoir été informée des sommes dues dans le délai légal de deux mois, ayant reçu un courrier de la bailleresse en date du 01 juin 2023, lui réclamant la somme de 501,17 euros après déduction du dépôt de garantie sur les travaux à sa charge et ayant participé à l’état des lieux de sortie mentionnant l’enlèvement du sol et des étagères posés par elle.

Au regard de ces éléments et de la facture des travaux versée aux débats, il convient de considérer que la SHLMR justifie la conservation du dépôt de garantie à hauteur des sommes suivantes :

560 euros au titre de la dépose du sol posé par la locataire dans le séjour

240 euros au titre de la dépose du sol posé par la locataire dans la chambre 1

180 euros au titre de la dépose du sol posé par la locataire dans la cuisine

50 euros au titre de la dépose des étagères posées par la locataire dans la cuisine

Soit la somme totale de 1051,63 euros TTC, de sorte que Madame [C] [K] reste redevable de la somme de 501,17 euros, selon le décompte versé par la SHLMR, non contredit par les pièces de la demanderesse, étant précisé que le relevé de compte du 06 mars 2023 faisant état d’une créance « DG 516,70 euros » et le versement effectué le 06 mars 2023 à hauteur de 517 euros dont elle se prévaut, correspondent au dépôt de garantie du nouveau logement de Madame [C] [K], sous la référence n°141928/17, et non au bail litigieux (référence 136842/72).

En conséquence, Madame [C] [K] sera déboutée de sa demande en restitution du dépôt de garantie et sera condamnée à verser à la SHLMR la somme de 501,17 euros au titre du solde dû.

Sur la demande en dommages et intérêts

En vertu de l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) demander réparation des conséquences de l’inexécution (…) ».

En application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il appartient à la victime qui se prévaut d’une inexécution contractuelle, de rapporter la preuve de celle-ci ainsi que du dommage en résultant.

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1194 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public. Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Sur le fondement de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, compte tenu de ce qui précède, Madame [C] [K] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice et n’est pas fondée à solliciter des dommages à intérêts.

Elle sera, dès lors, déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La demanderesse sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [C] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [K] à verser à la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) la somme de 501,17 euros au titre du solde locatif dû correspondant aux travaux de remise en état initial des lieux donnés à bail,

CONDAMNE Madame [C] [K] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier La Présidente