TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

8 allée Baratin

93345 LE RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/00006 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YUFM

Minute : 24/1134

S.A. HLM SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [J] [M] [V]

Représentant : M^e Roger MBONGO MOUNOUME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0730

Madame [Y] [G]

Représentant : M^e Roger MBONGO MOUNOUME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0730

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM SEQENS,

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [J] [M] [V],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Roger MBONGO MOUNOUME, avocat au barreau de PARIS

Madame [Y] [G],

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 20024-005282 du 13/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Roger MBONGO MOUNOUME, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 06 novembre 2020, la SA d’HLM SEQENS a consenti à Madame [J] [V] et à Madame [Y] [G] un bail d’habitation relatif à un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer principal initial mensuel de 541,13 euros outre une provision sur charges de 270,66 euros.

Par actes sous seing privés en date des 06 novembre 2020 et 29 novembre 2021, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [J] [V] et Madame [Y] [G] deux emplacements de stationnement n° 1074 et 411374 situés [Adresse 4] moyennant un loyer de 45,88 euros pour le premier et de 45,61 euros pour le second.

Le 04 mai 2023, la SA D’HLM SEQENS a fait signifier à Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail pour obtenir le règlement de la somme en principal de 1931,71euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 09 juillet 2023, la SA [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par exploit d’huissier en date du 28 décembre 2023, la SA [Adresse 6] a fait assigner Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G], et de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, avec le concours de la force publique,condamner solidairement Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] au paiement des loyers et charges contractuels jusqu’à la date de la résiliation et à compter du 05 juillet 2023 pour le bail d’habitation et du 13 mai pour les baux de stationnement jusqu’à reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si les baux s’étaient poursuivis, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,condamner solidairement Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] au paiement de la somme de 7098,94 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus, sous réserve de la majoration de 25%,condamner solidairement Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture de Seine-Saint-Denis le 02 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, la SA D’HLM SEQENS, représentée, actualise sa demande au titre des arriérés de loyer à la somme de 41 972,05 euros, terme de septembre 2024 inclus et maintient pour le surplus son exploit introductif d’instance. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Elle expose que les défenderesses n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 04 mai 2023 s’agissant du logement et dans le délai de huit jours s’agissant des emplacements de stationnement, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire des baux en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.Elle indique que les suppléments de loyer au décompte sont justifiés par les pièces produites aux débats et précise que le loyer courant n’a pas été réglé. Elle ajoute que la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G], représentées, ne contestent pas le principe de la dette mais en contestent néanmoins son montant en ce qu’il inclut un surloyer qu’elles estiment non justifié puisqu’elles ont transmis au bailleur leurs avis d’imposition. Elles ajoutent qu’elles ont donné congé au bailleur et qu’un état des lieux doit être réalisé le 30 octobre 2024. Enfin, elles sollicitent des délais de paiement et offrent de régler une somme de 200 euros par mois pour apurer la dette. Madame [J] [M] [V] indique percevoir un salaire mensuel moyen de 1300 euros et Madame [Y] [G] un salaire mensuel moyen de 1100 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

Par note en délibéré, autorisée, reçue par le greffe le 25 octobre 2024, le conseil des défenderesses déclare que le bailleur n’a pas adressé aux locataires le courrier concernant l’enquête sur l’occupation du logement relative au supplément de loyer de solidarité. Il communique les avis d’impositions de Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] et leurs bulletins de salaires d’août 2024 et septembre 2024.

Par note en délibéré, autorisée, reçue par le greffe le 31octobre 2024, la SA [Adresse 7] confirme que les locataires ont restitué le logement le 30 octobre 2024 de sorte qu’elle abandonne sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion. Elle maintient néanmoins sa demande de paiement des loyers et charges d’un montant de 45 516,64 euros au 31 octobre 2024, selon décompte joint. Elle confirme par ailleurs que les locataires n’ont pas transmis la réponse à l’enquête annuelle malgré les relances et la mise en demeure qu’elle leur a adressé, se contentant de communiquer leur avis d’imposition sans répondre à l’enquête sociale. Elle maintient en conséquence sa demande de supplément de loyer de solidarité.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit par la SA D’HLM SEQENS que Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] restent devoir la somme de 45 516,64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus.

Il ressort du décompte qu’un supplément de loyer de solidarité a été appliqué par le bailleur sur la période de janvier 2024 à octobre 2024 inclus avec imputation de frais d’un montant de 25 euros.

Il résulte de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation que :

“L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.”

En l’espèce, la SA [Adresse 5] verse aux débats une lettre datée du 05 décembre 2023, adressée en recommandé avec accusé de réception, avisée non réclamée, par laquelle elle met Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] en demeure de justifier de leur avis d’imposition et de fournir les renseignements utiles, reproduisant le texte de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation. Cette lettre constitue la mise en demeure exigée par ledit article.

Dans le courrier du 05 décembre 2023, la SA d’HLM SEQENS indique qu’elle a envoyé aux locataires un questionnaire et qu’elle n’a reçu aucune réponse. La copie de ce courrier n’a toutefois pas été produit aux débats. En tout état de cause, il convient de rappeler que la notification prévue par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail, ce que le bailleur ne justifie pas.

Enfin, la SA d’HLM SEQENS produit une lettre du 24 janvier 2024 adressée à Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G], aux termes de laquelle elle indique qu’elle leur a envoyé un questionnaire, qu’elle n’a pas reçu de réponse malgré mise en demeure adressée le 05 décembre 2023 et qu’en conséquence les locataires sont assujetties à un Supplément de Loyer de Solidarité et qu’une indemnité de 25 euros leur sera appliquée. Ce courrier ne correspond pas à la demande annuelle visée par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dès lors qu’il avise simplement les locataires de l’application prochaine d’un Supplément de Loyer de Solidarité.

Au vu des pièces versées, il n’est pas démontré que la demande annuelle prévue par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation a effectivement été adressée individuellement à Madame [J] [M] [V] et à Madame [Y] [G] et reçue par elles, la seule référence sur le courrier du 05 décembre 2023 produit par le bailleur, à un questionnaire et une mise en demeure étant insuffisante.

Ainsi, l’obligation de paiement de Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] du Supplément de Loyer de Solidarité et des frais y afférents appliqués par la SA [Adresse 6] n’est pas établie.

La somme totale de 24 739,14 euros doit donc être déduite de l’arriéré locatif.

Il en résulte que Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] sont redevables de la somme de 17 777,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2024, appels de loyers de ce mois inclus.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligées solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 17 777,50 euros au titre de l’arriéré locatif, sans qu’il y ait lieu de faire application d’une majoration. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 04 mai 2023 sur la somme de 1931,71 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai :

L’examen du décompte démontre l’absence de tout paiement du loyer et des charges par les locataires depuis le 04 mars 2023. Par ailleurs, la proposition de règlement (200 euros par mois), en fonction des possibilités financières des défenderesses, ne leur permet pas de rembourser la totalité des sommes dues dans le délai maximal prévu par la loi.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G], succombant à la présente instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer signifié le 04 mai 2023.

Par ailleurs il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM SEQENS les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 17 777,50 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2024 sur la somme de 1931,71 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

DEBOUTE la SA d’HLM SEQENS du surplus de sa demande en paiement des loyers et charges;

DEBOUTE Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 04 mai 2023 ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [M] [V] et Madame [Y] [G] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE