TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01325 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMFV

Minute : 24/00590

S.A. IN’LI

Représentant : Maître [R], avocats au barreau du Val de Marne,

C/

Monsieur [T] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

S.A. IN’LI

[Adresse 6]

[Adresse 15]

[Localité 7]

représentée par Maître Danielle MOUGIN, membre de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 13 février 2020, la société IN’LI a consenti à Monsieur [T] [O] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] , sur la commune de [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 522,38 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 93,61 €, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 11 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 4174,44€ arrêtée au 4 mars 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 22 mai 2024, la société IN’LI a fait citer Monsieur [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [T] [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin était,

«  condamner Monsieur [T] [O] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 4179,71 € en deniers ou quittances, représentant le montant des sommes dues au 15 mai 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 4174,44 € et pour le surplus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

Ï du montant des loyers et charges à courir entre le mois d’avril 2024 et la date de l’ordonnance de référé à intervenir.

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel outre les charges à compter de l’ordonnance de référé à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

Ï de la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que le défendeur n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de six semaines imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 septembre 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3927,58 euros, hors frais, arrêtée au 17 septembre 2024. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [T] [O], comparant, a indiqué avoir procédé à un versement de 600 euros le 19 septembre 2024, ainsi que deux versements de 1290 euros et 650 euros le 20 septembre 2024. Il a indiqué perçevoir un salaire de 1500 euros par mois. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé d’apurer la dette par une première mensualité de 600 euros puis par des mensualités de 150 euros en sus du paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

Autorisée à produire une note en cours de délibéré afin de vérifier les versements évoqués par le défendeur, la société IN’LI n’a fait parvenir aucun document à la juridiction en cours de délibéré.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 14] par la voie électronique le 23 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IN’LI justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de préventions des expulsions locatives le 12 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Le bail en date du 13 février 2020 contient une clause résolutoire (article 6). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2024, pour la somme en principal de 4174,44 € arrêtée au 4 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mai 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La société IN’LI produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [T] [O] reste lui devoir la somme de 3927,58 € arrêtée au 17 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Il convient de déduire de cette somme les frais de procédure (152,79 € + 127,20 €) ainsi que les versements evoqués par le défendeur à l’audience, soit 2540 €, en l’absence de note en délibéré venant les mettre en doute.

Monsieur [T] [O] sera donc condamné à verser à la société IN’LI une somme provisionnelle de 1107,59 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 20 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le défendeur propose de s’acquitter de la dette de manière échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et a démontré, par ses réglements antérieurs, être en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Le bailleur confirme qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [T] [O] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IN’LI, Monsieur [T] [O] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 13 février 2020 entre la société IN’LI et Monsieur [T] [O] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 11] sont réunies à la date du 11 mai 2024 ;

Condamnons Monsieur [T] [O] à verser à la société IN’LI la somme provisionnelle de 1107,59 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 20 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus;

Autorisons Monsieur [T] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualité de 150 €, et une 8 ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [T] [O] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 11];

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [T] [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Monsieur [T] [O] à payer à la société IN’LI une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [T] [O] à verser à la société IN’LI une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [T] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 22 octobre 2024

Le Greffier Le Juge