TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/03467 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YRVC

Minute : 24/00881

S.D.C. [Adresse 13] [Localité 5] [H], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ

Représentant : Maître [Z], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Monsieur [P] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e TOURNIER

Copie délivrée à :

Mr [Y] [P]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT DEUX MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE;

par Madame Mélissa BLANCHE, juge du tribunal de proximité, déléguée par ordonnance du premier président de la Cour d’Appel de Paris le 27 novembre 2023,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Mars 2024

tenue sous la présidence de Madame Mélissa BLANCHE, juge du tribunal de proximité, déléguée par ordonnance du premier président de la Cour d’Appel de Paris le 27 novembre 2023,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 14], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, demeurant [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Maître TOURNIER Dominique, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

— -

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [Y] est copropriétaire au sein de la [Adresse 12] [Adresse 10] située au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice converti en procès-verbal de recherches infructueuses en date du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Monsieur [Y] devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

condamner Monsieur [Y] à lui payer la somme de 3.853,21 euros, appel de charges du 4ème trimestre 2023 inclus, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du :11 mai 2022 sur la somme de 720,30 euros,17 août 2022 sur la somme de 1.059,61 euros, 9 novembre 2022 sur la somme de 1.479,43 euros, 9 février 2023 sur la somme de 1.928,20 euros,10 mai 2023 sur la somme de 2.418,83 euros, 11 août 2023 sur la somme de 3.341,53 euros,l’assignation pour le surplus, ordonner la capitalisation des intérêts, condamner Monsieur [Y] à lui payer la somme de 1.900 euros à titre de dommages-intérêts,condamner Monsieur [Y] à lui payer la somme de 1.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais de la sommation de payer.

A l’audience du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Cependant, la décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024 puis prorogé au 22 mai 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

la matrice cadastrale laissant apparaître que Monsieur [Y] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°207 et 238,le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née,le décompte détaillé de la créance arrêté au 1er octobre 2023 et l’actualisation à la date du 1er janvier 2024, les appels de fonds pour la période comprise entre le 1er trimestre 2022 et le 4ème trimestre 2023 inclus, comprenant les charges de copropriété et des frais, et l’actualisation du 1er trimestre 2024, les régularisations de charges pour l’année 2021 et l’année 2022,le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés.

Le décompte des charges incombant à Monsieur [Y] arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus, fait apparaître une colonne débit au titre des charges de 2.910,22 euros, une colonne débit au titre des frais de 1.280,42 euros et une colonne crédit de 338,43 euros.

1L’examen de ce décompte et des appels de charges permet de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues.

Par conséquent, soustraction faite des frais de procédure, Monsieur [Y] sera condamné au paiement de la somme de 2.571,79 euros (soit 2.910,22 – 338,43) arrêtée au 1er octobre 2023 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 1er trimestre 2022 et le 4ème trimestre 2023 inclus.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2022, date de la première mise en demeure, sur la somme de 675,30 euros, à compter du 17 août 2022, date de la deuxième mise en demeure, sur la somme de 339,31 euros (soit 1.014,61 – 675,30), à compter du 9 novembre 2022, date de la troisième mise en demeure, sur la somme de 419,82 euros (soit 1.434,43 – 1.014,61), à compter du 15 février 2023, date de distribution de la quatrième mise en demeure, sur la somme de 493,77 euros (1.928,20 – 1.434,43), à compter du 15 mai 2023, date de présentation de la cinquième mise en demeure, sur la somme de 490,63 euros (soit 2.418,83 – 1.928,20) et à compter de la sommation de payer du 11 août 2023 pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Les frais nécessaires au recouvrement de la créance figurant dans le décompte des charges relèvent de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel prévoit que sont imputables au copropriétaire défaillant « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences inhabituelles, réelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 1.280,42 euros au titre de l’article 10-1.

Il est demandé le remboursement des frais des cinq mises en demeure (45 euros chacune pour les trois premières et 48 euros chacune pour les deux dernières). L’envoi de ces mises en demeure est justifié mais leur montant sera ramené au tarif prévu par le contrat de syndic (42 euros chacune soit 210 euros au total).

Il est également demandé le remboursement de quatre courriers de relance (33 + 33 + 37 + 37). Cependant, ces relances ne sont produites et ces montants seront donc écartés.

Il est également demandé le remboursement de 173,17 euros au titre de la sommation de payer. Ces montants sont justifiés et seront accordés.

Il est également demandé des intérêts de retard qui ne correspondent pas à des frais nécessaires de l’article 10-1 et seront donc écartés.

Il est encore demandé 350 euros de « constitution dr huis » et « constitution dr avocat ». Cependant, il n’est pas justifié du temps passé ni des diligences exceptionnelles effectuées qui sortiraient de la gestion courante du syndic (comme l’exige l’article 9.1 du contrat de syndic). Ces montants seront écartés.

Dès lors, Monsieur [Y] sera condamné au paiement de la somme totale de 383,17 euros au titre les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande en paiement.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2022, date de la première mise en demeure, sur la somme de 45 euros, à compter de la sommation de payer du 11 août 2023 sur la somme de 104,90 euros (soit 149,90 – 45) et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la carence réitérée du copropriétaire, qui n’a effectué aucun paiement sur la période concernée alors que plusieurs mises en demeure lui ont été adressées dont deux sont revenues avec la mention « pli avisé et non réclamé », a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

En conséquence, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens. Il y a lieu de préciser que la sommation de payer n’est pas comprise dans les dépens et a déjà été intégrée dans les frais de l’article 10-1.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Dès lors, il convient de condamner Monsieur [Y] à lui verser la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne justifiant d’en disposer autrement, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située au [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de la somme de 2.571,79 euros, arrêtée au 1er octobre 2023 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 1er trimestre 2022 et le 4ème trimestre 2023 inclus,

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2022 sur la somme de 675,30 euros, à compter du 17 août 2022 sur la somme de 339,31 euros, à compter du 9 novembre 2022 sur la somme de 419,82 euros, à compter du 15 février 2023 sur la somme de 493,77 euros, à compter du 15 mai 2023 sur la somme de 490,63 euros et à compter de la sommation de payer du 11 août 2023 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située au [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 383,17 euros au titre des frais dus en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2022, date de la première mise en demeure, sur la somme de 45 euros, à compter de la sommation de payer du 11 août 2023 sur la somme de 104,90 euros (soit 149,90 – 45) et à compter de l’assignation pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située au [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située au [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 1.344 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision,

REJETTE tout autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé à [Localité 7] et prononcé le 22 mai 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE