TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 NOVEMBRE 2024

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/06901 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNWA

N° de MINUTE : 24/01306

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE SQUARE DES AMIS SITUÉ [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PINERI SYNDIC.

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Nathalie FERNANDES BENCHETRIT de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 358

C/

DEFENDEURS

Monsieur [J] [X] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représenté

Madame [P] [R] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistéeaux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B] sont propriétaires du lot 32 au sein d’une résidence située [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B] selon la procédure accélérée au fond, sollicitant du président du tribunal de :

— condamner Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B] à lui payer la somme de 6 504,72 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 18 juin 2024 ainsi que des appels devenus exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamner Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B] à lui payer la somme de 563,60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— ordonner et condamner solidairement les défendeurs à la capitalisation des intérêts sur ces sommes

— condamner solidairement Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience du 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B], propriétaires de divers lots au sein de la résidence, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B], régulièrement assignés selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile,ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— le contrat de syndic

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 15 mars 2023 et 19 mars 2024

— un décompte des impayés arrêté au 18 juin 2024

— des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais,

— une lettre de mise en demeure en date du 15 mars 2024.

Il y a lieu d’exclure les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 563,60 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 061,10 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 18 juin 2024.

La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Il est observé que le syndicat des copropriétaires sollicite au dispositif de son assignation que les défendeurs soient « condamnés solidairement à la capitalisation des intérêts sur ces sommes ». Pour autant il n’est pas sollicité de condamnation solidaire au paiement des sommes. La condamnation ne sera donc pas prononcée solidairement.

Sur la demande en paiement des provisions pour charges de copropriété non encore échues

Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.

Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charge non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charge non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé une mise en demeure à Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B] le 15 mars 2024 et portant sur une unique provision, laquelle est restée infructueuse dans le délai de trente jours.

Les provisions non échues prévues pour l’exercice allant du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 décembre 2024 sont donc exigibles auprès de Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B] pour un montant de 1 443,62 euros.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettre de mise en demeure pour un montant de 37 euros,

— frais de lettre de mise en demeure par avocat d’un montant de 150 euros,

— frais de « procédure recouvrement » d’un montant de 376,60 euros

Soit un montant total de 563,60 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Il convient de déduire les frais de « procédure recouvrement », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une lettre de mise en demeure et d’une lettre de mise en demeure par avocat, justifiée au regard de la complexité de la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il lui sera attribué la somme de 187 euros au titre de ces mises en demeure.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B] sont redevables de la somme de 187 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense. Cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement, la solidarité n’ayant pas été retenue au titre de la condamnation principale.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal,

— Condamne Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] (93) les sommes de :

-5 061,10 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024

-1 443,62 euros au titre des appels de charges et travaux à venir, devenus exigibles sur l’exercice allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

-187 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024

— Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B] aux dépens de l’instance,

— Condamne Monsieur [J] [X] [B] et Madame [P] [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 05 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON