RÉFÉRÉ

Min N° 26/00137

N° RG 26/00056 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEIBM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 07 Avril 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière,est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 24 Février 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 septembre 2019, la société TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à M. [U] [N] un logement situé au [Adresse 3], rez-de-chaussée à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 325,10 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier à M. [U] [N] un commandement de payer la somme principale de 2 264,02 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 décembre 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner M. [U] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner M. [U] [N] à lui payer la somme de 1 911,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers ; condamner M. [U] [N] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner M. [U] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner M. [U] [N] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 29 décembre 2025.

A l’audience du 24 février 2026, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 1 749,09 euros, arrêtée au 16 février 2026, loyer du mois de février inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement ni au montant de remboursement proposée par le défendeur indiquant que le versement du loyer courant était repris jusqu’à présent et qu’un surplus de 150 euros a été versé au titre de la dette. Elle a indiqué qu’un accord amiable a été pris mais pas signé, ce dernier prévoyant que M. [U] [N] solde sa dette en versant, en plus du loyer courant, 150 euros du 10 janvier 2026 au 28 février 2027 et 80,33 euros du 10 mars 2027 au 31 mars 2027. Elle a précisé que cet engagement était pour l’heure respecté.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Les causes d’irrecevabilité de l’action aux fins d’expulsions ont été mises dans les débats.

M. [U] [N] a comparu en personne, et n’a pas contesté le montant de la dette. Il a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Il indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 150 euros au titre de la dette.

Il a déclaré percevoir la somme de 2 400 euros mensuels au titre de ses revenus. Il a la garde de son enfant un week-end sur deux. Il a expliqué sa dette par une baisse de ses revenus lorsqu’il était en arrêt maladie.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

1/4

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 26 septembre 2019 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 17 septembre 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de février inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [U] [N] reste devoir à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 1 749,09 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 février 2026, échéance du mois de février incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (140,62 euros).

M. [U] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner M. [U] [N] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1 749,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 février 2026 échéance du mois de février incluse.

Comme demandé, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, à compter du 17 septembre 2025, date du commandement de payer.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, selon l’article 24 II de cette même loi, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

2/4

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX ou de la CAF dans le délai de six semaines avant l’audience comme le requiert le texte précité.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 1103 du même code rappelle que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties.

En l’espèce, les parties ont fait état de leur accord à l’audience pour que les sommes dues par le locataire soient versées de façon échelonnée, moyennant le versement de mensualités de 150 euros puis un dernier versement soldant la dette, un instrumentum non signé constatant cet accord, déjà mis à exécution par M. [F] [N], étant par ailleurs versé aux débats.

Il y a donc lieu d’entériner l’accord des parties et de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités définies au dispositif ci-après.

Il convient de prévoir qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société TROIS MOULINS HABITAT formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS irrecevable la demande de la société TROIS MOULINS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS la société TROIS MOULINS HABITAT de ses demandes subséquentes aux fins de prononcé de l’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS M. [U] [N] à payer, à titre provisionnel, à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 1 749,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 février 2026 échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 17 septembre 2025 ;

3/4

ACCORDONS un délai à M. [U] [N] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS M. [U] [N] à s’acquitter de la dette en 10 fois, en procédant à 10 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNONS M. [U] [N] aux dépens de l’instance ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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