TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/00242 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YYGY

Minute : 24/00583

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 14] HABITAT

Représentant : M. [J] [T] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [S] [D]

Madame [Z] [D]

Représentant : M^e Sabrina SAIDANI, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 172

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 14] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [J] [T] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [D]

[Adresse 3]

[Localité 11]

comparant à l’audience du 26/04/2024 et non comparant, ni représenté à l’audience du 20/09/2024

Madame [Z] [D]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 10]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001312 du 03/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

comparante en personne, assistée de Maître Sabrina SAIDANI, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé du 21 août 2020, [Localité 14] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a donné à bail à M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 6], sur la commune de [Localité 15], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 626,45 € et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par contrat établi sous seing privé du 24 mai 2022, [Localité 14] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] un droit d’accès pour véhicule automobile aux emplacements de stationnement situés dans l’enceinte sis [Adresse 16] sur la commune de [Localité 15], moyennant le paiement d’une redevance de 5,45 € et le versement d’un dépôt de garantie de 30 €.

Le 2 novembre 2023, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] un commandement de payer la somme en principal de 3677,51 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 octobre 2023 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Est Ensemble Habitat a ensuite fait assigner M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] par un acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024 aux fins de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et par voie de conséquence la résiliation du bail,

o ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef de l’appartement 6344 situé [Adresse 5] à [Localité 15], et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

o dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner solidairement les défendeurs au paiement :

? de la somme provisionnelle de 5571,20 € arrêtée à la date du 9 janvier 2024 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation,

? d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

? de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs ont cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu’ils n’ont ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 26 avril 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi. L’ensemble des parties était comparant.

A l’audience du 20 septembre 2024, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 2842,25 € arrêtée au 18 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Mme [Z] [K] épouse [D], assistée, a expliqué qu’une procédure de divorce est actuellement en cours, que Monsieur [D] a quitté le logement sans donner congé au bailleur, qu’elle a été absente du logement pendant plusieurs mois et s’est aperçue à son retour qu’il existait une dette de loyer et que le versement de l’allocation personnalisée au logement avait été suspendu. Elle a demandé que la dette locative soit réglée par moitié par chacun des époux. Elle a indiqué avoir deux enfants à charges et percevoir une allocation chômage à hauteur de 899 euros, ainsi que des allocations familiales. Elle a sollicité l’octroi des plus larges délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [S] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à la seconde audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

Par note en délibéré expressément autorisée, le conseil de Madame [D] a transmis à la juridiction et à Est Ensemble Habitat une attestation d’assurance habitation pour la période courant du 26 août 2022 au 25 août 2023.

Est Ensemble Habitat a indiqué se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 19] par la voie électronique le 22 janvier 2024 soit plus de six semaines avant la première audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 27 octobre 2023, pour une situation d’impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il convient d’acter le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs formée.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 21 août 2020 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 novembre 2023 pour la somme en principal de 3677,51 € arrêtée au 26 octobre 2023 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que ce commandement laissait deux mois aux locataires pour s’exécuter, dérogeant ainsi aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 janvier 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Est Ensemble Habitat produit un décompte démontrant que M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] restent lui devoir la somme de 2842,25 euros arrêtée au 18 septembre 2024, incluant l’échéance du mois d’août 2024.

Ils seront donc condamnés à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 2842,25 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l’assignation, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

En raison de la situation maritale des locataires, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Madame [Z] [K] épouse [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de sa situation personnelle et financière, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi des délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Madame [Z] [K] épouse [D] a indiqué que M. [S] [D] a quitté le logement. Outre le fait que ni elle ni M. [D] ne versent aux débats de justificatifs en ce sens, et que les défendeurs sont à ce jour toujours mariés, l’indemnité d’occupation garde le caractère de dette ménagère, de sorte que la condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Est Ensemble Habitat, M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 août 2020, entre [Localité 14] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, et M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 6], sur la commune de [Localité 15] sont réunies à la date du 2 janvier 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 2842,25 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse;

AUTORISONS M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 75 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] portant sur le logement situé [Adresse 6], sur la commune de [Localité 15] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS solidairement M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D], à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS solidairement M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [S] [D] et Mme [Z] [K] épouse [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 22 octobre 2024.

La greffière, Le juge