Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 5 décembre 2024, n° 24/04716

TJ Bobigny 5 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les comptes avaient été approuvés par l'assemblée générale et que Monsieur [F] [L] [M] [K] n'avait pas contesté cette décision, rendant ainsi les charges exigibles.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et imputables au copropriétaire défaillant.
Accepté
Préjudice causé par la résistance abusive
La cour a reconnu que les manquements répétés de Monsieur [F] [L] [M] [K] constituaient une faute causant un préjudice financier direct au syndicat des copropriétaires.
Accepté
Droit à la réparation des frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 5 déc. 2024, n° 24/04716
Numéro(s) :	24/04716
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry BAQUET
Parties :	représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

8 allée Baratin

93345 LE RAINCY

Téléphone : 01 43 01 36 70

@ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr

REFERENCES : N° RG 24/04716 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLRV

Minute : 24/341

S.D.C. [Adresse 2]

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

Monsieur [F] [L] [Z] [K]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Décembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 2],

représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [L] [Z] [K],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [F] [L] [M] [K] est propriétaire des lots n°021 et n°039 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis[Adresse 2], a l’intermédiaire de son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, demandé à Monsieur [F] [L] [M] [K] de régler la somme de 5469,81 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis[Adresse 2] a fait assigner Monsieur [F] [L] [M] [K] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

«  3.463,72 euros correspondant aux charges de copropriété impayées du 1er avril 2023 au 13 mai 2024 (2eme trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 ;

«  548,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 19 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 ;

«  2.500,00 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

«  1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 octobre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [F] [L] [M] [K] ne paye pas régulièrement les charges afférentes à ses lots en méconnaissance de dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il indique qu’il a déjà fait l’objet de 5 condamnations pour des charges impayées dont les causes ont été payés. Il ajoute que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [F] [L] [M] [K] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2500,00 euros.

Monsieur [F] [L] [M] [K], cité à personne, ne comparaît pas ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 avril 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 01/01/2024 au 31/12/2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [F] [L] [M] [K].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [L] [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 3463,72 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtées au 13 mai 2024, 2eme trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 548,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 25 avril 2025, facturée à 48,00 euros conformément au contrat de syndic.

En revanche, il convient de déduire les frais de 150,00 euros au titre du « suivi contentieux » ainsi que la somme de 300,00 euros au titre de « constitution dossier transmis » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [F] [L] [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 48,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du débat que Monsieur [F] [L] [M] [K] a déjà fait l’objet de diverses condamnations par le tribunal d’instance du Raincy par jugements du 17 novembre 2011, du 07 novembre 2013, du 18 septembre 2014, et du 28 avril 2016 et par un jugement du 13 juillet 2021 du tribunal judiciaire de Bobigny ainsi que par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 septembre 2022 ainsi par un jugement du 1er juin 2023 par le tribunal de proximité du Raincy. Il ressort également du débat que les causes de certaines condamnations n’ont pas été intégralement soldées à ce jour.

Il ressort toujours du débat que Monsieur [F] [L] [M] [K] n’est pas à jour de paiement de ses charges de copropriété. Les manquements répétés de Monsieur [F] [L] [M] [K] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat de régler les charges de copropriété sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [F] [L] [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 1800,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [F] [L] [M] [K] qui succombe sera condamné aux dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [F] [L] [M] [K] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 3463,72 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtées au 13 mai 2024, 2eme trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 48,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 1800,00 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] [M] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT