N° RG 24/00779 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2ZO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/00779 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M2ZO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

☐ Copie c.c à Déf.

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 21 février 2025

Le Greffier

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

21 FEVRIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. 3F GRAND EST,

Groupe Action Logement, Société Anonyme D’H.L.M.

immatriculée au RCS de [Localité 9]

sous le n° 498 273 556

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean WEYL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [U] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 7]

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 7], a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 7] et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 juillet 2022, SA 3F GRAND EST a donné en location à Monsieur [B] [U], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 470,97 €, provision sur charges comprises.

Le 8 février 2024, SA 3F GRAND EST a fait délivrer à Monsieur [B] [U] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.396,71 € selon décompte arrêté au 1er février 2024.

Par courrier du 01 février 2024, SA 3F GRAND EST a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 7 juin 2024, SA 3F GRAND EST a attrait Monsieur [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Strasbourg statuant en matière de référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, SA 3F GRAND EST sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [U] ainsi que de tous occupants de son chef,

— d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [B] [U];

— de condamner Monsieur [B] [U] au paiement des sommes suivantes :

—  7 030,23 € au titre de l’arriéré locatif arrêté outre intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

—  500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer.

Le 10 juin 2024, SA 3F GRAND EST a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 décembre 2024.

Lors de l’audience, SA 3F GRAND EST, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 27 novembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4.962,98 €. Le demandeur indique s’opposer aux délais de paiement, est intervenu concernant les problèmes d’insectes et mentionne des problèmes de voisinage, le locataire chantant et écoutant de la musique à un niveau sonore trop élevé.

Monsieur [B] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative.

Monsieur [B] [U] soutient notamment qu’il avait arrêté de payer ses loyers car le logement était infesté de punaises et cafards. Eu égard aux problèmes de voisinage, il indique ne pas être le seul responsable et reconnaît être choriste. Il précise avoir arrêté dès lors que les voisins se sont plaints.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, SA 3F GRAND EST verse aux débats un décompte arrêté au 27 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 4.962,98 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de SA 3F GRAND EST est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [B] [U] à verser à SA 3F GRAND EST la somme de 4 962,98 € actualisée au 27 novembre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 396,71 € à compter du 8 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [B] [U] demande au juge de lui accorder des délais de paiement. SA 3F GRAND EST s’y oppose.

Il ressort des débats et de l’enquête sociale que Monsieur [B] [U] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Il ressort en outre du décompte que Monsieur [B] [U] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, il convient d’accorder à Monsieur [B] [U] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 137,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION

o Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 01 février 2024.

L’action est donc recevable.

o Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [B] [U] le 8 février 2024, pour un montant principal de 3.396,71 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois mentionné à l’acte.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 avril 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

o Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [U] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront toutefois suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [B] [U] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [B] [U] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [U] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 février 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [B] [U] sera condamné à payer à SA 3F GRAND EST la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [B] [U] à verser à SA 3F GRAND EST la somme provisionnelle de 4 962,98 € actualisée au 27 novembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 sur la somme de 3 396,71 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [B] [U] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 137,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, Monsieur [B] [U] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision et la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible ;

CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par SA 3F GRAND EST ;

CONSTATONS que le contrat signé le 6 juillet 2022 entre SA 3F GRAND EST et Monsieur [B] [U] concernant les locaux situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 8 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, SA 3F GRAND EST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [B] [U] soit condamné à verser à SA 3F GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 février 2024 et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [U] à payer à SA 3F GRAND EST la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS SA 3F GRAND EST du surplus de ses prétentions ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Sophie ROSSIGNOL

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