TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 NOVEMBRE 2024

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/07569 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSXK

N° de MINUTE : 24/01313

DEMANDEUR

Commune [Localité 6], représentée par son maire en exercice, dûment habilité,

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 500

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic, la société L.R.I. LA RESILIENCE IMMOBILIERE, SAS

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

ELEMENTS DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (93), composé de 24 lots, est administré par son syndic la société LRI LA RESILIENCE IMMOBILIERE.

Estimant que l’équilibre financier de la copropriété était gravement compromis, la commune de [Localité 6] représentée par son maire en exercice a, par exploit du 16 juillet 2024 notifié au procureur de la République le 24 juillet 2024, assigné le syndicat des copropriétaires, aux fins de voir :

— désigner la SELARL AJAssociés prise en la personne de Maître [F] [J], ou tout autre administrateur, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété pour une durée de 24 mois, avec la mission ordinaire, outre celle de :

— faire réaliser un diagnostic technique global de l’immeuble et établir un programme de travaux répondant aux mesures prescrites par les différentes procédures visant les parties communes

— A cette fin, solliciter toute aide financière directe ou indirecte incluant les subventions auprès de l’Anah aux travaux éligibles, contribuant à faciliter la résorption des problèmes rencontrés, notamment en assurant la solvabilité de la copropriété

— Déposer à l’issue des six premiers mois de sa mission un rapport intermédiaire présentant une analyse de l’état de l’immeuble afin d’assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires, l’état d’urgence des travaux dans l’immeuble, les mesures préconisées pour répondre aux différents arrêtés préfectoraux et municipaux visant les parties communes

— Mener toute action de médiation et négociation entre les parties.

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

A l’audience du 3 septembre 2024, la commune de [Localité 6], représentée, s’en est rapportée à ses écritures.

Le syndicat des copropriétaires, régulièrement assigné dans les conditions prévues à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’exploit introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 29-1 I, de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.

Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’État dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Les conditions posées par cet article répondent à l’intérêt collectif des copropriétaires soit de corriger la compromission grave de l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires soit de préserver la conservation de l’immeuble.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire déposé le 28 mars 2022 à la suite d’une ordonnance du tribunal administratif de Montreuil du 12 janvier 2022, que l’immeuble manque d’entretien. Les corniches sont gravement fissurées, en cours de désolidarisation, certains éléments maçonnés tant en équilibre précaire et menaçant de chuter sur la voie publique. La façade est fortement dégradée, les linteaux des ouvrants sont en grande partie fissurés et menacent de chuter. Plusieurs garde-corps sont manquants et n’assurent pas la sécurité des personnes. Les caves en partie droite, occupées par de nombreuses personnes, nécessitent la mise en œuvre d’un étaiement conforme. S’agissant des caves en partie gauche, de nombreux produits et liquides inflammables y sont entreposés et côtoient des bouteilles de gaz. L’expert conclut que le péril grave et imminent est avéré.

A la suite de ce rapport a été publié un arrêté municipal de mise en sécurité le 7 avril 2022, qui n’a pas été levé depuis lors.

Le 17 mars 2023, un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité, toujours actif, a été pris s’agissant du lot 6.

Le 6 novembre 2023, un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité, toujours actif, a été pris s’agissant du lot 1.

Enfin, la fiche synthétique du registre nationale des copropriétés produite par la demanderesse fait apparaître un taux d’impayés de 484,65 %.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

En conséquence, il y a lieu de désigner un administrateur provisoire dont la durée et l’étendue de la mission seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge président du tribunal judiciaire,

— Désigne Maître [Y] [P], administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 4] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 3] (47) afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et de procéder à la clôture des opérations de liquidation,

— Confie audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée de un an à compter de la date du jugement,

— Dit que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé;

— Fixe à 1 000 euros la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur, qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété, à titre d’avance sur charges ou, à défaut de fonds disponibles, avancées par le requérant,

— Dit que le présent jugement sera notifié en lettre recommandée avec accusé de réception par les soins de l’administrateur provisoire aux copropriétaires;

— Dit qu’en cas de difficultés, il en sera référé au tribunal ;

— Rejette le surplus des demandes de la commune de [Localité 6],

— Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Fait au Palais de Justice, le 05 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON