TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 17/04/2025

à : M^e Céline SETBON, le Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le : 17/04/2025

à : SCP MENARD ET WEILLER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/05787 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAE

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 avril 2025

DEMANDERESSE

Société [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP MENARD ET WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Céline SETBON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #D2014

Madame [O] [C], veuve [N], épouse [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Céline SETBON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #D2014

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 17 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05787 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAE

Par acte du 05/11/1970 à effet au 01/12/1970, l’OPHLM de la Ville de [Localité 4] a donné à bail à usage d’habitation à M.[G] [W] un appartement situé au [Adresse 2] avec cave, comprenant une entrée , séjour, deux chambres , cuisine, salle d’eau avec lavabo et receveur de douche, bac à laver , WC , pour un loyer de 673.44 francs par trimestre.

M.[G] [W] est décédé le 25/05/2021.

M. [G] [V] a sollicité par LRAR du 07/12/2021 reçu le 08/12/2021 le transfert du bail .

Par courrier du 10/08/2022, [Localité 4] HABITAT OPH a refusé à M. [G] [V] le transfert de bail en exposant que les conditions de l’article 14 et 40 de la loi du 06/07/89 n’étaient pas remplies, et a indiqué proposer un relogement eu égard à sa situation personnelle pour un logement adapté à sa composition familiale.

[Localité 4] HABITAT OPH a proposé un logement de type 2 à [Localité 5] le 25/11/2022. M. [G] a refusé ce logement et sollicité le médiateur du locataire du bailleur , qui a indiqué ne pouvoir intervenir, ce cas de litige n’entrant pas dans ses compétences.

[Localité 4] HABITAT OPH a maintenu son refus le 11/04/2023, en exposant que les droits de M. [G] [V] étaient étudiés au moment du décès de M.[G] [W]. Le logement proposé n’étant pas accepté par M. [G] [V] et Mme [N] [O], l’attribution a été annulée.

M. [G] [V] et Mme [N] [O] se sont pacsés le 31/01/2023 . Ils se sont mariés le 21/10/2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30/05/2024, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner M. [G] [V] et Mme [N] [O] sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 06/07/89 aux fins de :

— Voir dire [Localité 4] HABITAT OPH recevable et bien fondé

— Voir constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à M. [G] [W] au 25/05/2021 , date de son décès

— Voir juger que les conditions légales requises pour un transfert du bail au profit de M. [G] [V] ne sont pas réunies

— Voir juger que M. [G] [V] est occupant sans droit ni titre depuis le 25/05/2021

— Voir ordonner, à défaut de libération des lieux loués, l’expulsion de M. [G] [V] ainsi que tous occupants de son chef , en ce compris et Mme [N] [O] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— Voir condamner in solidum M. [G] [V] et Mme [N] [O] au paiement à [Localité 4] HABITAT OPH :

— d’une indemnité d’occupation, égale au moins au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes courantes à compter du 25/05/2021 et jusqu’au jugement à intervenir

— - d’une indemnité d’occupation, à compter du jugement jusqu’à libération complète et effective des lieux en ce comprend la remise des clés, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi majoré de 30% , augmenté des charges et taxes courantes

— d’une somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— Voir dire n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 13/02/2025 après renvois.

[Localité 4] HABITAT OPH maintient toutes ses demandes formées par assignation. Il soutient que la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage n’était pas remplie lors du décès de M.[G] [W], car à ce moment M. [G] [V] n’était pas en couple avec Mme [N] [O] , ajoute que les critères de l’article 40 III de la loi du 06/07/89 s’apprécie au jour du décès du locataire . Il précise que les indemnités d’occupation sont réglées.

M. [G] [V] et Mme [N] [O] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

— Voir dire M. [G] [V] et Mme [N] [O] recevables et bien fondés

— Voir rappeler que le transfert de bail aux descendants vivant avec le locataire décédé depuis un an ne nécessite pas d’action en justice pour être reconnu

— Voir rappeler que ce transfert opère de plein droit à la date du décès du locataire

— Voir faire droit à la demande de transfert de bail sollicitée par M. [G] [V] en date du 08/12/2021 et que le bail consenti à M.[G] [W] est transféré à compter du 08/12/2021

— Voir débouter [Localité 4] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes

— Voir enjoindre [Localité 4] HABITAT OPH sous astreinte de 50 euros / jour de retard à compter de la décision de remettre les quittances de loyers depuis le 08/12/2021 en bonne et due forme , date à laquelle aurait dû s’opérer le transfert de bail

— Voir condamner [Localité 4] HABITAT OPH à payer à M. [G] [V] et Mme [N] [O] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

— Voir écarter l’exécution provisoire de droit

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de voir constater la fin du bail et la demande de transfert de bail :

En application de l’article 14 de la loi du 06/07/89 , le transfert du bail est de droit aux descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès .

L’article 40 dispose que pour les organismes HLM , l’article 14 est applicable , sous réserve que le bénéficiaire du transfert remplisse également les conditions d’attribution desdits logements et que le logement soit adapté à la taille du ménage , sauf pour les conjoints , partenaire de PACS, concubin notoire lorsqu’ils vivaient avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de 65 ans .

En effet la dispense de justifier de ces deux dernières conditions n’est pas prévue pour les descendants, l’absence de respect des conditions liées à la taille du ménage, ayant pour effet que le bailleur peut alors proposer un relogement dans un logement plus petit, pour lequel l’intéressé est prioritaire, si le logement n’est pas caractérisé (cf article 40 III).

Il convient donc d’apprécier si les conditions de transfert de bail sont remplies .

[Localité 4] HABITAT OPH ne conteste pas le fait que M. [G] [V] ait vécu dans le logement avec son père depuis au moins un an avant le décès de M.[G] [W] .

Il appartient à M. [G] [V] de rapporter la preuve qu’il satisfait aux conditions légales du transfert, au moment du décès, qui dans ce cas s’opère de plein droit.

Il remplit la condition de ressources selon les avis d’imposition 2021 et 2022.

Au moment du décès de son père le 25/05/2021, M. [G] [V] étant né le 05/08/1959 , était âgé de 61 ans. Or la condition pour être dispensé de démontrer l’adaptation du logement à la taille du ménage s’apprécie à ce moment et non au moment de la demande de transfert ou du jugement.

Il convient donc d’apprécier si le logement était adapté à la taille du ménage au 25/05/2021.

Le logement est de type 3 pièces.

A cet égard,l’article L621-2 du Code de la Construction et de l’Habitation en vigueur à la date du décès de M.[G] [W] prévoit que :

Les locaux vacants ou inoccupés sont définis par décret. Ce décret fixe les obligations incombant aux propriétaires, aux gérants et aux occupants des lieux en ce qui concerne la tenue du fichier général, ainsi que les déclarations prévues aux articles L. 621-5 et L. 621-6.

Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l’exercice d’une fonction publique élective ou d’une profession et indispensables à l’exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables.

Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L’occupant et son conjoint ;

2° Leurs parents et alliés ;

3° Les personnes à leur charge ;

4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;

5° Les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

Il a été jugé que le ménage au sens de l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation s’entend de « la cellule économique et familiale »( cf . cass 3ème, 25/03/2015) .

M. [G] [V] et Mme [N] [O] exposent avoir été en couple depuis plusieurs années, Mme [N] [O] effectuant des allers et retours depuis 2017 jusqu’en 2021depuis l’Ukraine et que la condition de communauté de vie n’est pas exigée , qu’ils se sont pacsés en 2023 puis mariés . Ils ajoutent que Mme [N] [O] a refait son passeport si bien qu’elle ne dispose plus des preuves d’entrée et sortie du territoire , qu’elle voyageait en bus, que le tribunal peut obtenir copie des données relatives à ceux-ci auprès de FRONTEX. M. [G] [V] précise avoir saisi la défenseure des droits de sa situation pour le respect de sa vie familiale .

[Localité 4] HABITAT OPH soutient pour s’y opposer que la condition d’adaptation à la taille du ménage n’est pas démontrée à la date du décès de M.[G] [W].

Il n’a pas été apporté par M. [G] [V] d’éléments de preuve sur l’antériorité de sa relation avec Mme [N] [O]. Notamment il n’a pas été démontré de preuve de demande à FRONTEX de levée des données personnelles pour pouvoir obtenir des éléments sur ses voyages avant le 25/05/2021. Il n’appartient pas au juge civil de solliciter ces éléments alors que la personne concernée elle-même est en mesure de le faire. Il n’a été apporté aucun autre élément de preuve ( billets de transport notamment, échanges par mails ou messages entre eux ) pouvant témoigner des relations antérieures.

La remise du passeport est obligatoire lorsque celui-ci est refait . Il sera noté que celui-ci est conservé en cas de visa en cours. Mme [N] [O] n’a pas apporté de précision sur ce point.

Dans ces conditions , le logement de type 3 pièces n’est pas démontré avoir été adapté à la situation de M. [G] [V] et Mme [N] [O] au 25/05/2021. Il avait été proposé un autre logement à M. [G] [V] qui n’a pas donné suite à celle-ci.

Il convient donc de constater que le bail a pris fin au 25/05/2021, par l’effet du décès de M.[G] [W] et que M. [G] [V] est occupant sans droit ni titre depuis le 26/05/2021.

Sur les demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles et indemnités d’occupation :

Il sera ordonné l’expulsion de M. [G] [V] et de tout occupant de son chef, notamment Mme [N] [O], à défaut de départ volontaire des lieux pour le logement , et ce avec le concours de la force publique si besoin est et d’un serrurier , et sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution .

[Localité 4] HABITAT OPH sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’au jugement et majoré de 30% et des charges depuis le jugement jusqu’à la libération des lieux, sans arriéré d’indemnité d’occupation à la date de l’audience.

L’indemnité d’occupation a valoir indemnitaire et compensatoire du préjudice subi , et est due par les occupants du logement.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [G] [V] et Mme [N] [O] au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 26/05/2021 jusqu’au jugement et au montant du loyer indexé majoré de 5 % et des charges du jugement jusqu’à à la libération des lieux , et de condamner in solidum M. [G] [V] et Mme [N] [O] au paiement de celle-ci au plus tard le 5 du mois . En effet la majoration réclamée par le bailleur social n’est pas justifiée dans son quantum au regard du préjudice subi et des paiements déjà réalisés par M. [G] [V] et Mme [N] [O] .

La demande accessoire de remise de quittances de M. [G] [V] et Mme [N] [O] sera rejetée en conséquence.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit. Elle peut être écartée en cas d’incompatibilité avec la nature de l’affaire . En l’absence d’élément de commencement de preuve de la situation de M. [G] [V] et Mme [N] [O] avant le 25/05/2021, la présente décision n’est pas incompatible avec l’exécution provisoire de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner in solidum M. [G] [V] et Mme [N] [O] aux dépens et en équité de débouter [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection,statuant publiquement par jugement contradictoire ,en premier ressort, mis à disposition au greffe

DEBOUTE M. [G] [V] de sa demande de transfert de bail à compter du décès de M. [G] [W], survenu le 25/05/2021

DIT que le bail portant sur les lieux situés au [Adresse 2] avec cave a pris fin au 25/05/2021

DIT que M. [G] [V] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 26/05/2021

FIXE l’indemnité d’occupation due au montant du loyer indexé et des charges révisées , qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi , à compter du 26/05/2021 jusqu’au jugement

FIXE l’indemnité d’occupation due au montant du loyer indexé majoré de 5% et des charges révisées , qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi , à compter du jugement jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion

CONDAMNE in solidum M. [G] [V] et Mme [N] [O] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH ces indemnités d’occupation

CONSTATE l’absence de demande de [Localité 4] HABITAT OPH au titre d’un arriéré d’indemnité d’occupation au 13/02/2025

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 4] HABITAT OPH pourra faire procéder à l’expulsion de M. [G] [V], ainsi que de tous les occupants de son chef, notamment Mme [N] [O] avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions

CONDAMNE in solidum M. [G] [V] et Mme [N] [O] aux dépens

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Le Greffier Le Président