TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00693 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZARS

Minute : 24/00258

S.A. VILOGIA

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame [I] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laure BELMONT

Copie délivrée à :

Madame [I] [T]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 23 avril 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA, société anonyme d’HLM dont le siège social est

[Adresse 5], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet, et y domicilié,

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [I] [T], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30/11/2005 prenant effet le jour même, la S.C.I du Tilleul a consenti à Mme [I] [T] un bail portant sur un logement sis, [Adresse 4] , logement n° 1110302024 sur la commune du [Localité 7].

Le montant du loyer mensuel était de 818,11 €, charges comprises.

La somme de 965,96 € correspondant à deux mois de loyer hors charges a été déposée à titre de garantie.

Par acte notarié du 12/12/2008, la société ICADE a cédé à la société S.A d’HLM LOGICIL la propriété de ses biens immobiliers. Par la suite, la société LOGICIL a, le 07/09/2009, opéré un changement de dénomination au profit de S.A d’HLM VILOGIA.

Par exploit d’huissier de justice du 07/02/2024, la S.A d’HLM VILOGIA, venant aux droits de la S.C.I du Tilleul, a fait assigner Mme [I] [T] en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de Mme [I] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 4 294,45 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 04/01/2024, terme du mois de décembre 2032 inclus,

. les termes (loyers/indemnités d’occupation) dus à compter du 04/01/2024 et jusqu’à la décision à intervenir,

. une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée à une somme égale au montant du loyer du logement litigieux majoré des charges récupérables,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23/04/2024, les éléments transmis au tribunal par le service social départemental ont été communiqués aux parties qui ont pu en débattre.

La S.A d’HLM VILOGIA, représentée par son conseil, a actualisé la dette à la somme de 3 966,07 €, terme du mois de mars 2024 inclus. Elle a indiqué ne pas s’opposer à la mise en place d’un échéancier suspendant les effets de la clause, proposé par la défenderesse, et demande pour le surplus le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [I] [T] a confirmé et complété les éléments mentionnés au diagnostic social et financier. Elle a affirmé avoir effectué un versement de 900 € le 19/04/2024, ne figurant pas sur le relevé de compte et a sollicité la suspension de la clause résolutoire le temps de l’apurement de la dette, proposant de verser la somme de 50 € par mois, en sus du loyer et des charges courantes.

La juge a demandé à l’avocate du bailleur social de lui produire, par note en délibéré et sous 8 jours, un décompte actualisé permettant de vérifier le bon encaissement des fonds.

Les parties présentes ayant été entendues, elles ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 04/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24,§ II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis le bailleur en justifiant par l’avis de réception du courrier recommandé du 30/10/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 07/02/2024.

Conformément à ce même article, § III, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 12/02/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail contient à l’article 3 de ses conditions générales une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 4 328,23 € a été signifié à la locataire le 30/10/2023.

Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de six semaines imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 11/12/2023, à minuit.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Par une note en délibéré reçue le 24/04/2024 au greffe de la juridiction, la société bailleresse actualise le montant de sa créance à la somme de 3 066,07 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24/04/2024, terme du mois de mars 2024 inclus, l’avocate de la S.A d’HLM VILOGIA ayant en outre retiré les frais de procédure (153,72 €).

Toutefois, les prélèvements mensuels au titre d’une assurance (rubrique « Ass. P/Loc. » et « FDG Assur. ») doivent être déduits pour un montant total de 32,27 € puisque la société bailleresse ne justifie pas avoir informé les locataires de sa volonté de souscrire une assurance pour leur compte ni leur avoir transmis une copie du contrat d’assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et que cette somme est en conséquence sérieusement contestable.

Le décompte inclut enfin des pénalités facturées pour absence de réponse à l’enquête sociale (à hauteur chaque fois de 7,62 €) alors que la S.A d’HLM VILOGIA ne démontre pas que le locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, soit un montant total de 190,50 € qu’il convient également de déduire de la dette.

Dès lors, la créance non sérieusement contestable s’élève à la somme de 2 843,30 € et Mme [I] [T] qui ne démontre aucun paiement libératoire sera condamnée, à titre de provision à la payer, selon décompte arrêté au 24/04/2024, terme du mois de mars 2024 inclus.

En application de l’article 24, V précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

En application de l’article 24, VII précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du diagnostic social que Mme [I] [T], vit dans le logement avec son fils âgé de 24 ans, sa fille âgée de 33 ans et ses deux petits enfants. Les trois adultes sont salariés. Mme [I] [T] perçoit un salaire mensuel de 1 600 € et une prime d’activité d’un montant de 52,11 €. Elle bénéficie du FSL à hauteur de 400,00 €.

La dette est apparue en raison d’un cumul de nombreux frais et de périodes d’arrêts maladie. Aujourd’hui, aidée par ses deux enfants qui lui versent une participation mensuelle d’un montant de 200,00 € chacun, Mme [I] [T] a repris le paiement total de son loyer et des charges courantes. Elle propose de verser chaque mois la somme de 50 € en sus du loyer courant et des provisions de charges et le bailleur social y consent.

Au dossier est joint un plan d’apurement conclu le 19/02/2024 entre les parties. En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délai et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités mentionnées dans le plan d’apurement et précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de préciser que, jusqu’à apurement total de la dette locative, Mme [I] [T] devra s’acquitter du paiement du loyer et des charges courants et qu’à défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

En cas de défaillance de la défenderesse à son obligation de paiement du loyer et des charges en cours et du respect de l’échéancier, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire.

Succombant principalement à l’instance, Mme [I] [T] sera condamnée aux dépens mais l’équité commande de rejeter la demande indemnitaire formée par le bailleur social au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30/11/2005 ont été réunies le 11/12/2023, à minuit ;

Condamnons Mme [I] [T] à payer à la S.A d’HLM VILOGIA, venant aux droits de la S.C.I du Tilleul, la somme de 2 843,30 euros (deux mille huit cent soixante-quinze euros et cinquante-sept centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 24/04/2024, terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Suspendons les effets de ladite clause,

Constatons l’accord des parties sur un échéancier de 85 mensualités conclu le 19/02/2024 ;

Autorisons Mme [I] [T] à se libérer de la dette par 57 mensualités, dont 35 mensualités d’un montant minimum de 50 euros (cinquante euros), payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard, le 25 du mois, la première mensualité étant due au plus tard le 25 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 57ème et dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à Mme [I] [T] de quitter les lieux sis, [Adresse 4], 2ème étage, escalier n° 3, logement n°1110302024 sur la commune du [Localité 7] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, en ce cas, Mme [I] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant égal à celui du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ou expulsion ;

Rejetons le surplus des prétentions formulées par la S.A d’HLM VILOGIA, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [I] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30/10/2023 ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 04/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE