TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/943

AFFAIRE : N° RG 25/00431 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YIX

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Bertrand ESPAGNO

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. ROBIN JLC

RCS [Localité 8] n°801 971 391

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Bertrand ESPAGNO de la SCP MONFERRAN & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [B] épouse [F]

née le 17 Mars 1967 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection,

Armelle ADAM, vice-présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 03 octobre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 31 août 2018 à effet au 1er septembre 2018, La Société Civile Immobilière ROBIN JLC immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER sous le numéro 801 971 391 (ci-désignée après la SCI ROBIN JLC) a donné à bail à Madame [M] [B] épouse [F], un local d’habitation sis [Adresse 2], pour un loyer initial mensuel de 620,00 €, outre 45,00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ROBIN JLC, selon acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, a fait signifier à Mme [B], un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1.836 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, la SCI ROBIN JLC a assigné Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection de BEZIERS aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire, deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux, soit à la date du 15 mars 2025, et toutes les conséquences subséquentes notamment d’ordonner l’expulsion de Mme [B] et de la condamner à payer la dette locative.

Mme [B] ne s’est pas présentée à deux convocations du travailleur social de sorte qu’aucun diagnostic social et financier sur sa situation n’a pu être transmis avant l’audience. Le travail social indique toutefois le 24 septembre 2025 qu’il ressort d’un entretien téléphonique avec Mme [B] que celle-ci « aurait repris le paiement de son loyer résiduel depuis avril 2025 et aurait versé 100,00 euros supplémentaires tous les mois afin d’apurer la dette. Toutefois aucun paiement n’aurait été réalisé depuis juillet 2025. L’allocation logement est toujours suspendue, faute d’envoi du plan d’apurement à la CAF par le bailleur, selon Madame ».

A l’audience du 3 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI ROBIN JLC demande au juge des contentieux de la protection, à titre principal de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail visé sont réunies à date du 15 avril 2025 ; et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail visé.

La SCI ROBIN JLC demande en tout état de cause d’ordonner à Mme [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ; de la condamner à lui payer la somme de 2.309,12 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant au moins égal au montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamés ; et de la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ROBIN JLC se fonde sur les articles 7, 12, 22-1 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que sur les articles 1231-1 et 1344-1 du code civil.

La SCI ROBIN JLC présente la clause résolutoire figurant au bail visé, stipulant notamment « A défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges, ou à défaut de versement du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu’il soit nécessaire de faire prononcer judiciairement la résiliation ».

La SCI ROBIN JLC expose avoir fait face à plusieurs impayés de loyer de la part de Mme [B], et présente un décompte locatif faisant apparaître des impayés pour les mois de mars et juillet 2024 régularisés en septembre 2024 ; puis des impayés pour octobre, novembre et décembre 2024, pour lesquels un commandement de payer a été signifié le 14 février 2025 en visant la clause résolutoire.

Par suite, le mois de mars 2025 était impayé, puis les mois d’avril, mai et juin 2025 étaient payés avec 100 euros supplémentaires ; le mois de juillet 2025 était impayé ; et les mois d’août et septembre 2025 étaient payés avec 100 euros supplémentaires.

La SCI ROBIN JLC considère que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies à date du 15 mars 2025 ; date depuis laquelle Mme [B] devrait être redevable d’une indemnité d’occupation en tant qu’occupante sans droit ni titre du bien. Elle expose à titre subsidiaire que si tel n’était pas le cas, il conviendrait de prononcer la résolution car les impayés caractérisent des manquements graves et répétés de la locataire à son obligation contractuelle de payer l’intégralité des loyers et charges.

La SCI ROBIN JLC entend ainsi demander l’expulsion de Mme [B] du bien loué en tant qu’occupante sans droit ni titre, ainsi que la condamnation de celle-ci à lui payer la dette actualisée au jour de l’audience selon le décompte locatif, soit 2039,12 euros ; en ce comprises les sommes de 156,15 euros et 180,97 euros correspondant aux frais du commandement de payer et de l’assignation.

Citée dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile, Mme [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault le 17 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ROBIN JLC étant une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés, elle n’était pas tenue des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En conséquence, l’action diligentée par la SCI ROBIN JLC est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 31 août 2018 prévoit, en son Chapitre II, après le 5e point en page 7, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date 14 janvier 2025, la SCI ROBIN JLC a fait signifier à Mme [B] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.836 euros et reproduisant les six mentions prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi précitée.

Dès lors, il convient d’appliquer le délai de deux mois mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort du décompte produit par la requérante en date du 3 octobre 2025 que la défenderesse n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans ce délai de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 mars 2025 à minuit.

En conséquent, l’expulsion de Madame [M] [B] épouse [F] sera ordonnée.

En outre, devenue occupante sans droit ni titre du logement litigieux, Madame [M] [B] épouse [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 mars 2025 à 0 heures à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI ROBIN JLC produit un décompte actualisé au 3 octobre 2025 démontrant que Mme [B] restait lui devoir la somme de 2.039,12 euros – mensualité du mois d’octobre 2025 non-comprise – correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés.

Mme [B], non-comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Toutefois le décompte produit comprend les sommes de 156,17 euros et 180,97 euros au titre du commandement de payer et de l’assignation. Ces sommes ne relèvent pas de la dette de loyer mais des dépens, et doivent en conséquent être soustraites de l’arriéré locatif.

En conséquent, Madame [M] [B] épouse [F] sera condamnée au paiement de la somme de 1.702 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 janvier 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Madame [M] [B] épouse [F], succombant à la présente instance, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne s’oppose pas à ce que Madame [M] [B] épouse [F] soit condamnée au paiement de la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la Société Civile Immobilière ROBIN JLC, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2018 à effet au 1er septembre 2018 entre d’une part, Société Civile Immobilière ROBIN JLC et d’autre part, Madame [M] [B] épouse [F], portant sur le bien à usage d’habitation sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 mars 2025 à minuit;

ORDONNE en conséquent, à Madame [M] [B] épouse [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [B] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société Civile Immobilière ROBIN JLC pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [B] épouse [F] à payer à la Société Civile Immobilière ROBIN JLC une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 mars 2025 à 0 heures et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [M] [B] épouse [F] à payer à la Société Civile Immobilière ROBIN JLC la somme de 1702 euros (mille sept cents deux euros) arrêtée au 3 octobre 2025, mensualité du mois d’octobre 2025 non-incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 sur la somme de 1.836 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Madame [M] [B] épouse [F] à payer à la Société Civile Immobilière ROBIN JLC la somme de 300,00 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [B] épouse [F] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,