TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/05652 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQI2

Minute : 24/373

SDC RESIDENCE [10] [Adresse 2]

Représentant : M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [X] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SDC RESIDENCE [10]

[Adresse 2]

[Localité 7],

représenté par son syndic la Société FONCIA MARNE LA VALLEE-SAS

[Adresse 4]

ayant pour avocat M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [C],

demeurant [Adresse 5]

ci-devant et actuellement [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [C] est propriétaire d’un appartement et d’un parking correspondant aux lots n°57 et n°75 au sein de la Résidence [10] située [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 09 août 2023, pli avisé et non réclamé, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] située [Adresse 2], a par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [X] [C] de régler la somme de 2119,51 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais de relance.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] située [Adresse 2], a fait sommation à Monsieur [X] [C] de payer la somme de 3070,03 euros au titre des charges de copropriété impayées au 14 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date des 13 mai 2024, 17 mai 2024 et 23 mai 2024 pour tentatives, converties en procès-verbal de recherches infructueuses le 05 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SA FONCIA MARNE LA VALLÉE, a fait assigner Monsieur [X] [C] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au paiement des sommes suivantes :

4715,54 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 avril 2024 se décomposant comme suit :3829,42 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété,886,12 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965et ce, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure et de la sommation de payer, chacune pour son montant, et de la présente assignation pour le surplus,

900 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ; 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il expose que Monsieur [X] [C], propriétaire de lots au sein de l’immeuble ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, malgré la mise en demeure et la sommation qui lui ont été adressées. Il précise qu’il a exposé des frais nécessaires au recouvrement de sa créance et que ces frais doivent être supportés par le défendeur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute en outre que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et estime donc bien fondée sa demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 900 euros.

Monsieur [X] [C] cité sur procès-verbal de recherches infructueuses à sa dernière adresse connue, le commissaire de justice ayant accompli les diligences prévues par l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2022 que les budgets prévisionnels pour les exercices du 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2024 au 31/12/2024 ont été approuvés et que l’assemblée générale a voté une avance de trésorerie permanente correspondant à 1/6ème du montant du budget de l’exercice, exigible le 1er jour suivant la date de l’assemblée générale.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [X] [C].

Le décompte reprend les différents appels. Aucun règlement n’a été effectué par Monsieur [X] [C] entre le 1er janvier 2023 et le 1er avril 2024.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour les années 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] située [Adresse 2], la somme de 3829,42 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété au 16 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 août 2024 sur la somme de 2077,51 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 886,12 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Les frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » (350 euros) et de « constitution du dossier transmis à l’avocat » (350 euros) qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Ces frais seront en conséquence rejetés tout comme les frais de « relance après mise en demeure » (33 euros) qui ne sont pas justifiés.

Il convient donc de retenir au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance, la « mise en demeure » du 09 août 2023 (42 euros) et la « sommation de payer » (98,31 euros).

En conséquence, Monsieur [X] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] située [Adresse 2], la somme de 140,31 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur [X] [C] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété de ses lots et ne justifie pas les raisons de cette carence, aucun règlement n’étant intervenu depuis le 1er janvier 2023, ce qui occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, qui doit être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la Résidence [10] située [Adresse 2], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [X] [C] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [X] [C] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SA FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 3829,42 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété au 16 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 août 2024 sur la somme de 2077,51 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SA FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 140,31 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SA FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 300 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de de la Résidence [10] située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SA FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE