TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00419 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FDPR

AFFAIRE : [M] [U] / [V] [O], [W] [F] [T], [C] [O]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Madame [M] [U] née le 31 Août 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-luc GIRAUD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEURS

Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparant et non représenté

Madame [W] [F] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante et non représentée

Monsieur [C] [O] né le 03 Novembre 1980 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

non comparant et non représenté

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [U] a, par contrat signé le 3 janvier 2022, donné à bail à Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T] un appartement type T2 et une cave n°81 situés [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée minimale de trois ans moyennant un loyer mensuel de 650 euros, charges comprises. Monsieur [C] [O] s’est porté caution solidaire des locataires.

Par actes séparés de Commissaire de Justice en date des 2 et 7 octobre 2024, Madame [M] [U] a fait assigner Monsieur [C] [O], Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, à son audience du 6 mai 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, afin de :

— constater l’acquisition au profit de Madame [M] [U] de la clause résolutoire prévue au bail liant les parties ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail daté du 3 janvier 2022, aux torts et griefs de Monsieur [V] [O] et de Madame [W] [T] ;

— ordonner sans délai leur expulsion des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [O], Madame [W] [T] et Monsieur [C] [O], en sa qualité de caution, à payer à Madame [M] [U] la somme de 9 169,68 euros au titre des loyers et charges dus aux termes du contrat de bail liant les parties ;

— rejeter toute demande de délai ;

— condamner les mêmes à restituer les clefs de l’appartement qu’ils occupaient sous astreinte de la somme de 100 euros par jour de retard passé 10 jours après la signification de la décision à intervenir ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner les mêmes, solidairement, au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Par jugement du 2 juillet 2025, le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a :

— ordonné la réouverture des débats ;

— renvoyé l’affaire à l’audience du mardi 16 septembre 2025 à 9 heures 00 ;

— invité Madame [M] [U] à produire :

— le décompte arrêté au 9 février 2024 qui était joint aux commandements de payer délivrés le 26 février 2024 aux défendeurs,

— le décompte de la somme de 9 169,68 euros dont elle réclame le règlement aux défendeurs,

— dit que Madame [M] [U] devra justifier, lors de l’audience au cours de laquelle l’affaire sera rappelée, de la signification aux défendeurs de la présente décision et des deux décomptes qu’elle est invitée à produire ;

— prononcé le sursis à statuer sur les demandes de Madame [M] [U] ;

— réservé les dépens.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 20 décembre 2024 indiquant que Madame [W] [T] était célibataire, sans emploi, avec un enfant mineur à charge et qu’elle n’avait pas repris le paiement de ses loyers.

L’affaire a été appelé une première fois à l’audience du 6 mai 2025, Madame [M] [U], par la voie de son Conseil, a déclaré ne pas actualiser le montant de la dette locative et précisé ne pas remettre un décompte actualisé. Elle a ajouté que les locataires avaient quitté les lieux et a demandé la résiliation du contrat de bail.

Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T], cités conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ainsi que Monsieur [C] [O], cité à personne, n’ont pas comparu.

Lors de l’audience du 16 septembre 2025, Madame [M] [U], représentée par son Conseil, a déposé un décompte actualisant la dette locative à la somme de 9 169,68 euros au 1er octobre 2024.

Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T], cités conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ainsi que Monsieur [C] [O], cité à personne, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de l’engagement de la caution

Aux termes de l’article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

De plus, selon l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 3 janvier 2022 que Monsieur [C] [O] a porté sa signature avec la mention « lu et approuvé reconnait avoir pris connaissance du présent contrat pour lequel je me porte caution solidaire ». Toutefois, aucun acte de caution, respectant les exigences formelles impératives de l’article 2297 du code civil n’est versé aux débats de sorte que Monsieur [C] [O] ne pourra être valablement considéré avoir la qualité de caution solidaire.

En conséquence, les demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [C] [O] en qualité de caution solidaire, seront rejetées.

Sur le sort du bail

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 3 janvier 2022. La clause résolutoire insérée au contrat prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance le 26 février 2024, d’un commandement de payer la somme de 3 649,68 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 27 avril 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

L’obligation, pour Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T] et tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte versé aux débats par la bailleresse que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échu et laissés impayés, échéance du mois d’octobre 2024 comprise, arrêtée au 1er octobre 2024, s’élève à 9 169,68 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 27 avril 2024 du contrat de location conclus entre Madame [M] [U], d’une part, et Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T], d’autre part, portant sur un appartement type T2 et une cave n°81 situés [Adresse 3] à [Localité 7], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus et CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T] à la payer à Madame [M] [U];

DEBOUTE Madame [M] [U] de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [C] [O] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T] à payer à Madame [M] [U] la somme de 9 169,68 euros, arrêtée au 1er octobre 2024 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à parfait achèvement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [W] [F] [T] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,