5AA Minute N°

N° RG 25/00332 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GXKY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 10 OCTOBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [L] [F]

DEMANDEUR

Monsieur [K] [U]

né le 27 Avril 1953 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [V] [T]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Thierry ZORO, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 10 OCTOBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2020, M. [K] [U] a donné à bail à M. [V] [T] un logement situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 550 €.

Le 22 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié au locataire pour un montant en principal de 1 905 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, M. [K] [U] a fait assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique, après suppression ou réduction du délai suivant le commandement de quitter les lieux ;

— condamner le locataire au paiement d’une provision d’un montant de 2 706 € au titre des loyers ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 550 € ;

— condamner le locataire à verser la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 12 septembre 2025, M. [K] [U] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, le montant des impayés étant porté à 4 041 €, indiquant s’opposer à toute demande de délai et de suspension de la clause résolutoire, dans la mesure où le paiement des loyers courants n’a pas repris.

M. [V] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, en faisant valoir que par décision du 31 mars 2025, la commission de surendettement de la [Localité 6] a prononcé l’effacement total de ses dettes.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 22 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois imparti par cet acte.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 23 mars 2025, sous réserve de l’octroi de délais de paiement. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours.

L’article 24, VIII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement. Ce délai ne peut cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette disposition imposant au bénéficiaire d’un effacement des dettes de continuer à assurer le paiement des loyers courants, condition nécessaire au maintien du bail, a été rappelée à M. [V] [T] par une lettre qui lui a été adressée par la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6] le 31 mars 2025.

Or, il ressort du décompte produit aux débats par M. [K] [U], qui ne fait l’objet d’aucune contestation, qu’aucun versement du loyer courant n’a été effectué par M. [V] [T]. Dès lors, il convient de rejeter sa demande de délais en contrepartie d’une suspension de la clause résolutoire, ce qui implique l’expulsion de M. [V] [T] dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Si M. [K] [U] demande la suppression ou subsidiairement la réduction du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il n’apporte aucun élément autre que la simple violation des obligations de M. [V] [T], déjà sanctionnée par la résiliation du bail, en sorte que ce délai sera maintenu.

Au vu du décompte actualisé produit, tenant compte de l’effacement de la dette prononcé par la commission de surendettement, M. [K] [U] justifie que lui est due la somme de 4 041 € au 1er septembre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner M. [V] [T] à verser à M. [K] [U] une provision de 4 041 € , avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner M. [V] [T] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs d’allouer au demandeur une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de M. [K] [U] ;

CONSTATONS à la date du 23 mars 2025 la résiliation du bail conclu entre M. [K] [U] et M. [V] [T] portant sur le logement situé à [Adresse 4] ;

CONSTATONS que depuis cette date, M. [V] [T] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [V] [T] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de M. [V] [T] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [V] [T] à payer à M. [K] [U] une provision de 4 041 € (Quatre mille quarante et un euros) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 1er septembre 2025, incluant l’indemnité de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, M. [V] [T] à payer à M. [K] [U] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 550€ (cinq cent cinquante euros) avec application de l’indexation prévue au contrat ;

CONDAMNONS M. [V] [T] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

LE CONDAMNONS à verser à M. [K] [U] une indemnité de 800€ (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS