TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 25/00155

N° Portalis DBW3-W-B7J-64LE

AFFAIRE : CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE

C/ M. [M], [H], [B] [X]

DÉBATS : A l’audience Publique du 2 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 16 Décembre 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE, société coopérative à capital variable, agréée en tant qu’établissement de crédit dont le siège social est sis 25 Chemin des Trois Cyprès CS70392 – 13097 AIX-EN-PROVENCE CEDEX 02, immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE sous le numéro 381 976 448, société de courtage d’assurance immatriculée au Registre des Intermédiaires en Assurance sous le n°07 019 231, représentée par son représentant légal domicilié audit siège es qualités.

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Nathalie ROMAIN pour avocat

CONTRE

Monsieur [M], [H], [B] [X], né le 5 mai 1992 à MARSEILLE, de nationalité française, célibataire, commis de cuisine, demeurant Bâtiment A1 – Résidence Plan de la Jarre – 133 Avenue Colgate – 13009 MARSEILLE et actuellement 189 Avenue Colgate – Les Terrasses de Sormiou – Bâtiment A1 à MARSEILLE (13009).

Non comparant et n’ayant pas constitué avocat

DEBITEUR SAISI

ET ENCORE :

TRESOR PUBLIC – Service des Impôts des Particuliers des 7-9-10èmes arrondissements de MARSEILLE, dont les bureaux sont situés 22 rue Borde à MARSEILLE (13008

— hypothèque légale publiée le 15 décembre 2010, Volume 2020 V n°3603, bordereau rectificatif valant reprise pour ordre publié le 30 août 2021, Volume 2021V n°8353,

— hypothèque légale publiée le 7 novembre 2024, Volume 2024 V n°10021,

N’ayant pas constitué avocat

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé COEUR PAPELETTE BATIMENT A situé Ilôt 18 – ZAC DE LA CAPELETTE – 7 rue Jean Eugène PAILLAS – 13010 MARSEILLE, au domicile élu de Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE, domicilié 1 rue Montgrand à MARSEILLE (13006)

— hypothèque légale publiée le 9 janvier 2019 Volume 2019 V n°42,

N’ayant pas constitué avocat

CREANCIERS INSCRITS

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence poursuit à l’encontre de Monsieur [M] [X], suivant commandement de payer en date du 26 juin 2025 signifié par Me [R], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 29 juillet 2025 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2025 S n° 00163, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement de type 2 au 1er étage du bâtiment A portant le n°17 avec une terrasse (lot n°7), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 34 rue Alfred Curtel à MARSEILLE (13010), cadastré quartier La Capelette, section 855 O n°51, n°56 et n°91,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner Monsieur [M] [X] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 28 octobre 2025.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 12 septembre 2025 au syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier Coeur Capelette Bat A îlot 18 – 13010 Marseille et au Trésor Public (SIP Marseille Borde).

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 16 septembre 2025.

Le créancier poursuivant a conclu sur la validité de la déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt qui constitue le titre exécutoire sur lequel il fonde la poursuite.

Il a soutenu que le paiement des échéances était une obligation essentielle du contrat de prêt, que le débiteur pouvait user de moyens prévus par la loi pour remédier à ce défaut de paiement tel que le bénéfice de la procédure de surendettement, ou la demande de report de paiement auprès de la banque ou de délais de paiement devant le tribunal, que la mise en demeure de payer les échéances dues lui a été adressée le 12 novembre 2024 prévoyant un délai de 60 jours.

La déchéance du terme a été prononcée le 7 janvier 2025.

A titre subsidiaire, il rappelle que les échéances impayées restent dues et peuvent fonder la procédure de saisie immobilière, et verse un nouveau décompte actualisé.

Monsieur [X] n’a pas comparu à l’audience.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

SUR CE,

Sur la clause de déchéance du terme

L’article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt conclu en 2013 dispose : “Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

La clause “DÉCHÉANCE DU TERME'” figurant au contrat de prêt stipule : Le remboursement du prêt pourra être exigé immédiatement et en totalité en cas de survenance de l’un ou l’autre des événements ci-après :

— en cas de non paiement des sommes exigibles.

La clause qui ne prévoit pas aucun délai à l’emprunteur, comme c’est le cas en l’espèce, pour régler les échéances impayées doit être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées avant en délai de 60 jours.

Valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’ intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

De même, s’il apparaît que des solutions alternatives existaient pour permettre à Monsieur [X] de régler ses difficultés pour payer les échéances, telles la demande de suspension du prêt, ou le bénéfice de la procédure de surendettement, il n’en demeure pas moins que l’absence de délai suffisant avant déchéance du terme figurant dans la contrat de prêt obère l’économie générale du contrat en ne laissant pas de délai suffisant au débiteur pour se saisir de ces opportunités.

La déchéance du terme pour cause d’échéances impayées sera donc invalidée.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 28 février 2013 auprès de Me [G], notaire associé à Marseille et portant

— prêt immobilier à taux zéro C3A102021PR d’un montant de 30 420 euros,

— prêt immobilier C3A102011PR d’un montant de 100 673 euros avec un taux d’intérêts de 2,71 % l’an..

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 7 janvier 2025 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance :

— d’un montant de 30 420 euros en principal, au titre du prêt C3A102021PR,

— d’un montant de 85 828,63 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 2,71 % l’an, au titre du prêt C3A102011PR,

La déchéance du terme étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Par conclusions actualisées, il fait valoir, à la date du 26 juin 2025, une créance de 18 630,35 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 2,71 %, au titre du prêt C3A102011PR, aucune créance au titre du prêt C3A102021PR n’étant dûe, s’agissant d’un prêt dont l’amortissement n’a pas débuté.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES COMME ETANT ABUSIVES les dispositions, incluses dans l’article Déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt immobilier du 28 février 2013 , en qu’elles stipulent : Le remboursement du prêt pourra être exigé immédiatement et en totalité en cas de survenance de l’un ou l’autre des événements ci-après :

— en cas de non paiement des sommes exigibles.

INVALIDE la déchéance du terme en date du 7 janvier 2025 ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence pour :

—  18 630,35 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 2,71 %, au titre du prêt C3A102011PR, le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement de type 2 au 1er étage du bâtiment A portant le n°17 avec une terrasse (lot n°7), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 34 rue Alfred Curtel à MARSEILLE (13010), cadastré quartier La Capelette, section 855 O n°51, n°56 et n°91,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 8 avril 2026 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 16 DECEMBRE 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION