TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Références :

N° RG 25/00356 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XII

MINUTE N°2025/ 544

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 30 Septembre 2025

[K] [W]

c/

[X] [J], [V] [B]

Copie délivrée à

Madame [V] [B]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Anne lise ESTEVE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [W]

né le 18 Avril 1985 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Maître Anne lise ESTEVE de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [J]

né le 20 Novembre 1969 à [Localité 10]

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant ni représenté

Madame [V] [B]

née le 22 Novembre 1969 à [Localité 9]

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 05 aout 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 27 juin 2018 avec prise d’effet au 1er juillet 2018, M. [W] [K] a donné à bail à M. [J] [X] et Mme [B] [V] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] pour un loyer initial mensuel de 515.00 € et 45.00 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [K], selon acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024 a fait signifier à M. [J] [X] et Mme [B] [V] un commandement de payer visant le clause résolutoire incluse dans le bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 3605.47 € dont 3447.42 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile,

M. [W] [K] a assigné M. [J] [X] et Mme [B] [V] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que par l’effet du commandement en date du 17 décembre 2024 resté infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de M. [J] [X] et Mme [B] [V] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués à [Adresse 8] avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— Condamner solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [V] à payer par provision la somme de 4913.09 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 5 mai 2025, augmentée de termes postérieurs restés également impayés ou déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, jusqu’à la date de l’ordonnance à intervenir ;

— Fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation égale à la valeur du loyer mensuel sauf indexation ;

— Condamner solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [V] au paiement de la somme de 1200.00 €par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [V] aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer signifié le 17 décembre 2024 ;

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que le couple qui vit en concubinage a rencontré des difficultés à la suite de problèmes de santé de Mme [B] [V] lesquels ont entraîné une diminution importante de leurs ressources, étant la seule à travailler. Ils n’ont pu dès lors honorer le paiement du loyer devant faire face aux règlements des factures courantes. Ils auraient repris son paiement néanmoins en début d’année 2025. Une demande de FSL maintien a été rejetée car le couple dispose de ressources supérieures au plafond. Le budget familial continue de se déséquilibrer et la situation de surendettement s’aggrave. Mme [B] [V] souhaite trouver un arrangement avec le bailleur afin de pouvoir rester dans les lieux.

A l’audience du 5 août 2025, le conseil de M. [W] [K] actualise le montant de la dette locative à la somme de 6060.63 € au 1er août 2025, indique que le paiement des loyers n’a pas repris. Il précise qu’il n’a pas mandat pour accepter éventuellement une demande de délais et il dépose.

Mme [B] [V], comparante en personne, fait part de son accord sur le montant des arriérés locatifs. Elle indique travailler en CDI et percevoir un salaire de 1700.00 € par mois. Elle précise que son conjoint ne travaille pas. Elle souhaiterait s’acquitter de sa dette et voudrait un plan d’apurement affirmant être en capacité de payer 150.00 € par mois en sus du loyer et charges.

M. [J] [X] ne comparaît et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 10 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 5 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [W] [K] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 18 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par M. [W] [K] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 27 juin 2018 avec prise d’effet au 1er juillet 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux au titre d’impayés locatifs le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail a été signifié le 17 décembre 2024 à M. [J] [X] et Mme [B] [V] pour avoir à s’acquitter de la somme de 3605.47 € dont en principal 3447.42 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 18 février 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 1310 du code civil stipule que « La solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas ».

L’article 1313 du même code dispose quant à lui que « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

Le conseil de M. [W] [K] à l’audience actualise la dette locative à la somme de 6060.63 € à la date du 1er août 2025 que restent devoir au requérant M. [J] [X] et Mme [B] [V] au titre des loyers et charges impayés.

Mme [B] [V] présente à l’audience ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

M. [J] [X], non comparante ni représenté, n’apporte de fait pour sa part aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de cette dette.

Par ailleurs, en l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité (article VII) entre les co preneurs et colocataires.

En conséquence, M. [J] [X] et Mme [B] [V] seront condamnés à titre provisionnel et solidairement au paiement de la somme de 6060.63 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, Mme [B] [V] sollicite des délais de paiement dans le cadre d’un plan d’apurement sur la base de 150.00 € par mois en sus du loyer et charges courants. Elle indique travailler en CDI et percevoir un salaire de 1700.00 € par mois. Elle précise que son conjoint ne travaille pas.

Le conseil de M. [W] [K] exprime son opposition n’en n’ayant pas reçu mandat.

Dès lors, en l’espèce tenant compte des éléments du litige notamment des pièces produites par la partie requérante, de l’absence en revanche de toutes pièces versées par Mme [B] [V] à l’appui de sa demande, de l’importance des arriérés locatifs, des ressources du couple au sein duquel seule Mme [B] [V] perçoit un salaire, des charges de la vie courante, du montant du loyer et charges mensuelles qui se montent à la somme de 635.75 €, il convient de constater, à l’évidence, l’impossibilité d’apurer cette dette dans les délais légaux.

En conséquence Mme [B] [V] sera déboutée de sa demande.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [J] [X] et Mme [B] [V] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [J] [X] et Mme [B] [V] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation précisée au dispositif de la présente décision, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [W] [K] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [X] et Mme [B] [V], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024 ;

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas en la cause qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence M. [J] [X] et Mme [B] [V] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera en conséquence ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoires figurant au bail conclu le 27 juin 2018 avec prise d’effet au 1er juillet 2018, entre d’une part M. [W] [K] et d’autre part M. [J] [X] et Mme [B] [V] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 février 2025 au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel M. [J] [X] et Mme [B] [V] à payer à M. [W] [K] la somme de 6060.63 € (six mille soixante euros et soixante-trois centimes) arrêtée au 1er août 2025 au titre de l’arriéré des loyers et charges ;

DEBOUTONS Mme [B] [V] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à M. [J] [X] et Mme [B] [V] de libérer les lieux ainsi que tous occupants de leur chef et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [J] [X] et Mme [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [V] à payer à M. [W] [K] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 635.75 € (six cent trente-cinq euros et soixante-quinze centimes) provision pour charges comprise selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [V] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer les loyers ;

CONDAMNONS solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [V] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de M. [J] [X] et Mme [B] [V] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,