TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

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REFERENCES : N° RG 24/05968 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZS3M

Minute : 24/376

SDC RESIDENCE [Adresse 7] SIS [Adresse 2]

Représentant : M^e Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0266

C/

Monsieur [R] [W]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SDC RESIDENCE [Adresse 7]

[Adresse 2],

représenté par son syndic la Société FONCIA MARNE LA VALLEE-SAS

[Adresse 3]

ayant pour avocat M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [W],

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [W] est propriétaire d’un appartement et d’un séchoir composant les lots n°1120 et n°1124 au sein de la Résidence « [Adresse 7] » située au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 03 août 2022 (pli avisé et non réclamé), le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 2] a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [R] [W] de régler la somme de 772,76 euros au titre des charges impayées.

Par acte du 02 décembre 2022 pour tentative et du 09 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 2], a fait délivrer à Monsieur [R] [W] une sommation de payer la somme de 2046,24 euros au titre des charges de copropriété impayées au 24 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 2], représenté par son syndic, a fait assigner Monsieur [R] [W] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamné sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au paiement des sommes suivantes :

8334,81 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 02 avril 2024, se décomposant comme suit :7551,72 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû,1200,61 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, et ce, avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure et de la sommation de payer, chacune pour son montant, et de la présente assignation pour le surplus,

1600 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;1400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [R] [W], en sa qualité de copropriétaire de lots au sein de l’immeuble, ne règle pas régulièrement ses charges. Il précise que le défendeur a acquis les lots en avril 2017 et a déjà fait l’objet de deux condamnations au paiement des arriérés de charges par décisions de ce tribunal en date des 28 mars 2019 et 25 mars 2021. Il fait valoir que le non-paiement des charges de copropriété par le défendeur oblige les autres copropriétaires à avancer des fonds pour pallier sa carence et que cela occasionne aux autres copropriétaires un préjudice direct et distinct des intérêts moratoires. Il s’estime donc bien-fondé à réclamer la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1600 euros en application de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [R] [W] cité à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales des 12 juillet 2021, 20 septembre 2021, 27 juin 2022 et 26 juin 2023, approuvant les comptes des exercices du 01/01/2022 au 31/12/2022, et des budgets prévisionnels de 2023 à 2024 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par le défendeur. Il ressort encore des procès-verbaux d’assemblées générales que les travaux ont été votés et que le montant des cotisations obligatoires des fonds de travaux a été approuvé, tout comme les avances de provisions sur chauffage et les provisions pour le départ en retraite des gardiens.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, de sorte que ces appels sont justifiés.

Le décompte reprend les différents appels de charges et montre que Monsieur [R] [W] n’a effectué aucun règlement.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 2], la somme de 7551,72 euros de charges de copropriété impayées arrêtées au 02 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03 août 2022 sur la somme de 772,76 euros, à compter de la sommation de payer du 09 décembre 2022 sur la somme de 847,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1200,61 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il convient de retenir les frais exposés pour l’envoi de la mise en demeure du 03 août 2022 (42 euros) et des frais de signification de la sommation de payer du 09 décembre 2022 (132,70 euros), dont il est justifié.

En revanche, il convient de rejeter les intérêts de retards du 22 août 2022 (1,38 euros), dont le calcul n’est pas précisé et qui assortissent déjà la condamnation principale et les frais de relance (33 euros) en l’absence de justification de l’envoi de cette missive au copropriétaire défaillant.

Il convient enfin de déduire les frais de « constitution de dossier » huissier et avocat d’un montant de 350 euros chacun et de « suivi procédure de recouvrement » et « suivi du dossier transmis à l’avocat », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 2], la somme de 177,70 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et de rejeter le surplus de la demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que Monsieur [R] [W] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété et ne justifie pas la raison de sa carence qui s’est perpétuée depuis 2018, soit un an seulement après l’acquisition des lots de copropriété, ce qui a entraîné sa condamnation au paiement des arriérés de charges par jugement rendus par ce tribunal le 28 mars 2019 et le 25 mars 2021, et occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, qui doit être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de condamner Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 2], la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [R] [W] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 7] » située [Adresse 2], les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [R] [W] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 7551,72 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayées au 02 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 03 août 2022 sur la somme de 772,76 euros, à compter du 09 décembre 2022 sur la somme de 847,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 177,70 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE