TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/03050 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YP6L

Minute : 24/01014

Monsieur [O] [T]

Représentant : Maître Alassane SY de la SELAS SKILLEGAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [R] [S] représentée par Monsieur [S] [V] muni d’un pouvoir écrit

Représentant : M. [V] [S] (Fils)

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Alassane SY

Copie, pièce délivrées à :

Mme [S] [R]

Copie délivrée à :

Mr le sous préfet de la SSD

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE ;

par Madame Mélissa BLANCHE, juge des contentieux de la protection, déléguée par ordonnance du premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,

assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 AVRIL 2024

tenue sous la présidence de Madame Mélissa BLANCHE, juge des contentieux de la protection, déléguée par ordonnance du premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,, assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [O] [T], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Alassane SY de la SELAS SKILLEGAL, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [R] [S], demeurant [Adresse 4]

représentée par Monsieur [S] [V], son fils, muni d’un pouvoir écrit,

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2019, la SAS BONIM ATID a consenti un bail d’habitation à Madame [R] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Le bien immobilier a ensuite été acquis par Monsieur [O] [T] le 18 mai 2019.

Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023, Monsieur [O] [T] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5400 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (article VII).

Par assignation du 24 octobre 2023, Monsieur [O] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion de Madame [R] [S] et obtenir la condamnation de cette dernière au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6300 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2023,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 4 avril 2024, Monsieur [O] [T], assisté de son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er avril 2024, s’élève désormais à 4800 euros. Il s’oppose à des délais de paiement.

Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience car le loyer est échu au 1er du mois. Il explique avoir acheté le bien immobilier en 2019 sans être informé que des locataires étaient déjà dans les lieux. Il affirme que le bien immobilier devait être divisé en deux lots. Le bien faisait l’objet de deux contrats de location distincts, une partie du logement étant louée à Madame [R] [S] et l’autre partie à Monsieur [U] [S]. Ce dernier a fait l’objet d’un jugement d’expulsion mais l’huissier n’a pas pu procéder à l’expulsion car il a découvert qu’il n’y avait en fait qu’un seul lot. Il indique être ruiné à cause de la dette accumulée par ses deux locataires.

Madame [R] [S], représenté par Monsieur [V] [S], sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Elle propose de régler 140 euros par mois en sus du loyer courant afin d’apurer sa dette.

Elle explique avoir oublié de régler les 50 euros par mois de charges et que la dette s’est accumulée ainsi. Elle dit n’avoir jamais reçu de quittances de loyer.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [O] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 27 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5400 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 septembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 1er avril 2024 que Madame [R] [S] a effectué un paiement de 1200 euros le 19 mars 2024. Conformément à l’article 1342-10 du code civil, ce paiement doit s’imputer sur le loyer courant déjà échu, que la locataire avait le plus d’intérêt à régler, soit le loyer de mars échu le 1er mars 2024. Le décompte arrêté au 1er avril 2024 ne permet pas de vérifier si Madame [R] [S] a réglé le loyer du mois d’avril avant l’audience du 4 avril 2024. Il doit donc être considéré que la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et des charges.

Toutefois, il ressort du diagnostic social et financier que Madame [R] [S] perçoit un salaire de 1400 euros par mois, outre la prime d’activité et les allocations familiales, soit un total de ressources mensuelles de 3002,83 euros, et qu’elle a 5 enfants à charge. Il en résulte que les revenus du foyer de Madame [R] [S] ne lui permettent pas d’assumer les mensualités d’apurement proposées. Elle n’apparaît donc pas e situation de régler sa dette locative comme l’exige l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, le bailleur verse aux débats un décompte arrêté au 1er mars 2024 concernant Monsieur [U] [S] faisant apparaitre un solde débiteur de 47300 euros ainsi que le procès-verbal d’expulsion de Monsieur [U] [S] transformé en procès-verbal de difficulté en date du 19 avril 2023. Dès lors, il ressort des pièces du dossier que le bailleur, qui est un particulier, est dans une situation financière très compliquée à cause de la dette accumulée par ses deux locataires.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Madame [R] [S] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [O] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [O] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2024, Madame [R] [S] lui devait la somme de 4800 euros, hors frais de procédure.

Il convient néanmoins de déduire le dépôt de garantie de 1000 euros.

Madame [R] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 3800 euros au bailleur au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’avril 2024 incluse.

Elle sera également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du mois de mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit à ce jour 1000 euros de loyer et 50 euros de charges).

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En considération de l’équité, il sera fait droit à hauteur de 600 euros à la demande de Monsieur [O] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mai 2019 entre Monsieur [O] [T] venant aux droits de la SAS BONIM ATID, d’une part, et Madame [R] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], est résilié depuis le 28 septembre 2023,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Madame [R] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [R] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [R] [S] à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 3800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, déduction faite du dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [R] [S] à payer à Monsieur [O] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 1050 par mois à ce jour, à compter de l’échéance de mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ou en suite d’une expulsion,

CONDAMNE Madame [R] [S] à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [S] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

PRECISE que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 9]

[Localité 6]

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 18 juin 2024.

LE GREFFIER LA JUGE