TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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N° RG 25/00976 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3AXY

Minute : 25/00477

Société BATIGERE HABITAT, SA D’HLM

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Madame [J] [K]

Madame [F] [S] épouse [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société BATIGERE HABITAT, SA D’HLM

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Patricia ALMEIDA, substituant Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [J] [K]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparante en personne

Madame [F] [S] épouse [K]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 16 septembre 2015, la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, aux droits de laquelle vient la société BATIGERE HABITAT, a consenti à Madame [J] [K] et Madame [F] [S] épouse [K] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 10], à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 485,50 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer en principal.

Le 13 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer à Madame [J] [K] et Madame [F] [S] épouse [K] un commandement de payer la somme en principal de 1988,91 € arrêtée au 9 septembre 2022, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit de commisssaire de justice délivré le 20 février 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait citer Madame [J] [K] et Madame [F] [S] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire prévus aux conditions générales du contrat de bail en date du 16 septembre 2015 et visée dans le commandement de payer, délivré le 13 septembre 2022,

«  constater la résiliation du bail sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 10], à [Localité 7], et ce à compter du 14 novembre 2022,

«  ordonner l’expulsion sans délai des défenderesses et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,

«  condamner solidairement les défenderesses au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 1837,56 € au titre des arriérés de loyers et charges, échéance du mois de janvier 2025 inclus, selon décompte arrêté au 17 février 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 13 septembre 2022,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Ï de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 13 septembre 2022.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défenderesses n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 6 juin 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1627,56 € selon décompte arrêté au 23 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus. Elle a indiqué que les locataire ont repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et respectent un plan d’apurement à hauteur de 70 euros par mois. Elle ne s’est donc pas opposée à l’octroi de délais de paiement identiques suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [J] [K], comparante, a expliqué que Madame [F] [S] épouse [K] a quitté définitivement les lieux et que le bailleur en est informé. Elle a indiqué avoir un salaire de 1400 euros et héberger sa mère qui dispose de ressources à hauteur de 600 euros. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 70 euros en sus du paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

Par note en délibéré expréssement autorisée, la société BATIGERE HABITAT a confirmé que Mme [F] [S] épouse [K] avait donné congé dont elle avait accusé réception le 20 octobre 2022, tout en en lui indiquant qu’elle restait solidairement redevable du paiement des loyers et charges jusqu’au 17 avril 2023. Elle s’est en conséquence désistée de sa demande d’expulsion et de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à l’égard de Mme [F] [S] épouse [K]. Elle a maintenu sa demande de condamnation de Mme [F] [S] épouse [K] au paiement de la dette jusqu’au 17 avril 2023. Elle a transmis avec cette note en délibéré le congé de Mme [F] [S] et la réponse qui lui a été faite par Espace Habitat Construction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur le désistement de certaines demandes formées à l’encontre de Mme [F] [S] épouse [K]

Il convient d’acter du désistement de la société BATIGERE HABITAT de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de Mme [F] [S] épouse [K].

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail en date du 16 septembre 2015 contient une clause résolutoire Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2022, pour la somme en principal de 1988,91€ arrêtée au 9 septembre 2022, au titre de l’arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail relatif au local d’habitation étaient réunies à la date du 13 novembre 2022.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Mme [F] [S] épouse [K] a donné congé à la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, congé réceptionné par cette dernière le 17 octobre 2022.

Le contrat de bail du 16 septembre 2015 ne mentionne aucune clause de solidarité entre les colocataires, qui sont donc tenus conjointement au paiement du loyer et des charges. Ainsi, le congé délivré par un seul colocataire est opposable au bailleur qui ne peut plus réclamer au locataire sortant le paiement des loyers et charges échus après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le congé, s’agissant d’un bien loué dans une zone tendue, a pris effet un mois après réception du congé soit le 17 novembre 2022.

A cette date et selon le décompte produit par la bailleresse, Mme [J] [K] et Mme [F] [S] épouse [K] restaient devoir la somme de 1147,33 euros. Or cette dette est éteinte par les réglements effectués postérieurement, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Les demandes de condamnations financières formées à l’égard de Mme [F] [S] épouse [K] seront en conséquence rejetées.

La société BATIGERE HABITAT produit un décompte indiquant que Madame [J] [K] reste lui devoir la somme de 1627,56 € arrêtée au 23 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

La créance demandée n’étant pas sérieusement contestable, Madame [J] [K] sera condamnée à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme provisionnelle de 1627,56 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort en outre des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience. Par ailleurs, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de tels délais.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [J] [K] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société BATIGERE HABITAT, Madame [J] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons le désistement de la société BATIGERE HABITAT de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formées à l’encontre de Mme [F] [S] épouse [K] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 16 septembre 2015 entre la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, aux droits de laquelle vient BATIGERE HABITAT, et Mme [F] [S] épouse [K] et Madame [J] [K] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 10], à [Localité 7] sont réunies à la date du 13 novembre 2022 ;

Rejetons le surplus des demandes financières formées à l’encontre de Mme [F] [S] épouse [K] ;

Condamnons Madame [J] [K] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme provisionnelle de 1627,56 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse ;

Autorisons Madame [J] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 70 €, et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [J] [K] portant sur le local d’habitation situé [Adresse 10], à [Localité 7] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Madame [J] [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Madame [J] [K] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Madame [J] [K] à régler la somme de 50 euros à la société BATIGERE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [J] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge