TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/08800 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRMW

N° de MINUTE : 25/00652

Madame [F] [O]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Me [Y], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1673

DEMANDEUR

C/

Monsieur [C] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Thikim NGUYEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 89

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente du 26 janvier 2024, Mme [O], en qualité de venderesse, et M. [R], en qualité d’acquéreur, ont formé une vente immobilière portant sur deux studios sis [Adresse 1], moyennant le prix de 113 000 euros, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier et prévoyant une date de réitération au 22 mars 2024.

Un avenant du 20 mars 2024 portant condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier au plus tard le 29 mars 2024 a été conclu entre les parties.

La vente n’a pas été réitérée.

Mme [O] a, par acte d’huissier du 23 août 2024, assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny M. [R] aux fins d’indemnisation de son préjudice

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, Mme [O] demande au tribunal de :

— condamner M. [R] à payer la somme de 11 300 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner M. [R] à payer la somme de 3 800 euros au titre des mensualités du prêt bancaire ;

— condamner M. [R] à payer la somme de 455 euros au titre des charges de copropriété du 2e trimestre 2024 ;

— condamner M. [R] à payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner M. [R] à payer la somme de 14 180 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, M. [R] demande au tribunal de :

— débouter Mme [O] de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, minorer ses demandes ;

— à titre subsidiaire, accorder des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois durant 23 mois et le solde à la dernière échéance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2025.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 12 juin 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il résulte par ailleurs des dispositions d’ordre public de l’article L313-41 du code de la consommation que :

— lorsque la promesse de vente immobilière indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement ;

— que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement ;

— que lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ;

— que les parties ne peuvent imposer à l’acquéreur un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt (voir en ce sens Cass, Civ 3, 12 février 2014, 12-27.182), ni lui imposer de notifier au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu (voir en ce sens Cass, Civ 1, 9 mai 1996, 94-12.133) ;

— que les parties peuvent en revanche exiger de l’acquéreur qu’il justifie avoir sollicité plusieurs établissements de crédit (voir en ce sens Cass, Civ 3, 21 juillet 1998) ;

— qu’il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

En l’espèce, il résulte de l’avenant du 20 mars 2024 au compromis de vente que « le compromis de vente était sans condition suspensive de crédit, le vendeur donne accord à l’acquéreur une condition suspensive d’obtention de crédit au plus tard le 29 mars 2024 pour un montant de 113 000 euros maximum, passé ce délai le compromis de vente reste sans condition suspensive de crédit ».

Cette condition suspensive d’obtention de prêt immobilier n’est pas conforme aux exigences de l’article L.313-41 du code de la consommation pour établir un délai d’obtention de seulement neuf jours, en violation du délai minimum d’un mois.

Partant, il ne peut être considéré qu’en ne réitérant pas la vente le 29 mars 2024, M. [R] a manqué à ses obligations contractuelles et que, passé cette date, le compromis était dépourvu d’une telle condition suspensive.

Si la date du 29 mars 2024 n’est pas opposable à M. [R], il appartenait à ce dernier d’effectuer les diligences aux fins d’obtention d’un crédit immobilier dans un délai raisonnable, de telle sorte qu’en ne produisant qu’un courrier de la banque Crédit mutuel relatif à une demande de prêt d’un montant de 128 578 euros – soit supérieur à celui prévu par l’avenant –, M. [R] échoue à démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse.

Partant, il sera retenu que la condition suspensive d’obtention de prêt est réalisée.

Cependant, il ne résulte ni des pièces ni des écritures que Mme [O] a, postérieurement au 29 mars 2024, et dans un délai conforme aux dispositions de l’article L313-41 du code de la consommation, proposé à son cocontractant une autre date de réitération de la vente.

Dans ces conditions, M. [R] ne peut être considéré comme fautif pour n’avoir pas réitéré une vente à une date antérieure à l’expiration d’un délai raisonnable – à défaut d’être contractuellement convenu en conformité avec les exigences légales précitées – commençant à courir à compter de l’avenant du 20 mars 2024, et pour laquelle aucune date de réitération n’a été fixée postérieurement.

Partant, sa responsabilité n’est pas engagée et Mme [O] sera déboutée de toutes ses demandes.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

Mme [O] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [O], tenue aux dépens, sera déboutée de sa demande.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute Mme [O] de ses demandes ;

Condamne Mme [O] aux dépens ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,