TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 5]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06] ou [XXXXXXXX07]

@ : [Courriel 11]

@ : [Courriel 10]

N° RG 24/02768 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K7T

Minute : 25/00028

Société SEMISO

Représentant : M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [Z] [H]

Madame [K] [P]

Copie exécutoire :

Maître Maxime TONDI

Copie certifiée conforme :

Monsieur [Z] [H]

Madame [K] [P]

Le 11/03/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société SEMISO

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Comparant en personne

Madame [K] [P]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 22 août 2019, la société SEMISO a donné à bail à Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 409,59 € et 139,98 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEMISO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 décembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 6 décembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

A l’audience du 6 février 2025, la société SEMISO – représentée par Maître Maxime TONDI – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P] ; d’autoriser la séquestration des meubles dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner solidairement les défendeurs à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 5.380,96 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société SEMISO consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, la société SEMISO fait valoir, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai requis et que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 5.380,96 € selon décompte en date du 3 février 2025. Elle souligne que le paiement du loyer et des charges courants est repris.

Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré.Ils déclarent percevoir un revenu mensuel de 1.000 € et avoir trois enfants à charge mais soulignent que Monsieur [Z] [H] vient de trouver du travail, ce qui devrait augmenter leur revenu mensuel.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société SEMISO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 22 août 2019 contient une clause résolutoire (article 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.068,10 €, selon décompte arrêté au 30 novembre 2023.

Or, il ressort du décompte locatif versé aux débats que Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P] ont payé la somme globale de 2.516,21 € entre le 11 décembre 2023 et le 8 février 2024, soit une somme supérieure à celle visée au commandement de payer. Cette somme s’impute sur les causes du commandement de payer en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, de sorte que la société SEMISO sera déboutée de sa demande de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire et des demandes subséquentes (expulsion, séquestration des meubles).

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société SEMISO produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P] restent lui devoir la somme de 5.380,96 € à la date du 3 février 2025.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l’article 11 du contrat de bail.

Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés à verser à la société SEMISO cette somme de 5.380,96 €, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position de la bailleresse, Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront le coût de l’assignation mais qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEMISO, Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P] à verser à la société SEMISO à titre provisionnel la somme de 5.380,96 € (décompte arrêté au 3 février 2025, incluant janvier 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P] à verser à la société SEMISO une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [P] aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation mais qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,