TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02301 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CSO

Minute : 25/00089

S.C.I. LAMARTINE

Représentant : M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E0007

C/

Monsieur [V] [W] [F]

Madame [G] [W] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. LAMARTINE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [W] [F]

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [W] [N]

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 7 décembre 2022, la SCI LAMARTINE a consenti à M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8] ([Localité 6]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 822,32 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 163,40 euros, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le même jour, la SCI LAMARTINE a également consenti à M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] un contrat de bail portant sur une place de stationnement n° 137 à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 51,31 euros, d’une provision sur charges de 4,02 € et le versement d’un dépôt de garantie de 51,31 euros.

Le 25 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2144,05 € arrêtée à la date du 23 avril 2024, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 11 septembre 2024, la SCI LAMARTINE a fait citer M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

«  ordonner l’expulsion de M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] et de celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 3 362,41€ au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 3 juillet 2024, sauf à parfaite le jour de l’audience, en tout état de cause aux loyers impayés jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle correspondant au loyer et charges majorés de 10 %, l’indemnité d’occupation ayant un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait l’occupation illicite de ce bien à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux,

Ï de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d’établissement du commandement de payer, de l’assignation et sa notification à la Préfecture.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré, qu’ils n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 décembre 2024, la SCI LAMARTINE, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5380,58€, hors frais, arrêtée à la date du 10 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus. Elle a indiqué que le prélevement des locataires en paiement de l’échéance du mois de décembre 2024 a été rejeté, et s’est opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N], cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LAMARTINE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Les baux conclus le 7 décembre 2022 contiennent une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant (article 7 et article 8). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 25 avril 2024 pour la somme en principal de 2144,05 € arrêtée au 23 avril 2024 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que les baux n’ont pas été renouvelés depuis le 27 juillet 2023 et que les clauses résolutoires présentes aux baux stipulent que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024.

L’expulsion de M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] causent jusqu’à leur départ effectif un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation.

Ils seront ainsi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 26 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges dûment justifiés au stade de l’exécution.

Il n’y a en effet pas lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges majorés de 10 %, la requérante ne faisant pas état d’un préjudice qui excederait celui subi par la perte des loyers et des charges.

Sur la condamnation au paiement provisionnel de l’arriéré locatif

Les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La SCI LAMARTINE produit un décompte au 3 juillet 2024 indiquant que M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] restent lui devoir la somme de 3362,41 €, terme du mois de juillet 2024 inclus.

En l’espèce, il convient de déduire la somme de 137,84 € de frais de contentieux éventuellement recouvrables au titre des dépens, ainsi que les frais de rejet de prélevement indûment facturés pour la somme globale de 54,04 €.

Par conséquent, M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] seront condamnés à verser à la SCI LAMARTINE la somme provisionnelle de 3 170,53 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 juillet 2024 incluant le terme du mois de juillet 2024.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LAMARTINE, M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] seront condamnés à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 7 décembre 2022, par la SCI LAMARTINE, à M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 8] ([Localité 6]) sont réunies à la date du 25 juin 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LAMARTINE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] à payer à la la SCI LAMARTINE une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du 26 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] à verser à la SCI LAMARTINE à titre provisionnel la somme de 3 170,53 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 juillet 2024 incluant le terme du mois de juillet 2024;

Condamnons M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] à verser à la SCI LAMARTINE une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [V] [W] [F] et Mme [G] [W] [N] aux dépens;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 27 janvier 2025.

La greffière, La juge