TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 10]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/08618 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z56Q

Minute :

JUGEMENT

Du : 21 Février 2025

Société SEINE-[Localité 18] HABITAT (OPH)

C/

Madame [V] [X] épouse [F]

Madame [O] [F]

Madame [B] [F]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SEINE-[Localité 18] HABITAT (OPH)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Nathalie GARLIN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Substitué par M^e Floriane BOUST, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Madame [V] [X] épouse [F]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Et encore

[Adresse 3]

[Localité 9]

Présente et assistée de M^e Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Madame [O] [F]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Présente assistée de M^e Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Madame [B] [F]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Présente et assistée de M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale n°N930082024011926 en date du 18-10-2024

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Nathalie GARLIN

M^e Ferroudja BETTACHE

M^e Sophie ROYER

Expédition délivrée à :

MME [F] [V] est locataire d’ un logement conventionné article L 351-2 du Code de la Construction et de l’Habitation selon bail conclu le 07-06-18 avec Seine-[Localité 18] Habitat OPH .

Par exploits de commissaire de justice du 26-09-24 Seine-[Localité 18] Habitat OPH , propriétaire de locaux a fait assigner MME [F] [V] locataire suivant bail d’habitation, et MME [F] [O] et MME [F] [B] , occupants des lieux, aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1741 du Code Civil et du non respect de l’obligation d’occuper les lieux, l’autorisation de procéder à l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef qui ne quitteraient pas les lieux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ,

— la constatation de la résiliation du bail sur le fondement de la non-occupation du logement social par le preneur,

en conséquence

— l’expulsion des défendeurs en supprimant le bénéfice du délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ,

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer auquel s’ajoutent des charges récupérables et la condamnation solidaire de MME [F] [V] et MME [F] [O] et MME [F] [B] , au paiement de celle-ci à compter du 05-02-22,

— la condamnation solidaire de MME [F] [V] et MME [F] [O] et MME [F] [B] au paiement des dommages et intérêts à hauteur de 4000 euros,

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du procès verbal de constat et des sommations , le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience le conseil de Seine-[Localité 18] Habitat OPH indique que :

— S’agissant de l’occupation des lieux , Seine-[Localité 18] Habitat OPH rappelle l’obligation du locataire de prendre pour résidence principale le logement social loué et de l’occuper au moins 8 mois par an ,

— le bailleur a été autorisé à vérifier les conditions d’occupation du logement et que le 13-07-20 MME [F] [O] a déclaré y vivre avec sa soeur et que leur mère travaillait dans le sud ,

— de nouveau le 25-05-21 MME [F] [O] a déclaré que sa mère était absente et partait 3 ou 4 jours puis revenait ,

— le 22-03-24 MME [F] [B] indiquait que sa mère était absente et revenait le week-end,

— le bailleur était informé par la caf que la locataire demeurait actuellement au [Adresse 6] à [Localité 16] ,

— après recherche , Seine-[Localité 18] Habitat OPH découvrait que MME [F] [V] déclarait l’adresse de [Adresse 6] à [Localité 15] comme son domicile personnel et y exerçait la profession d’agent commercial dans l’immobilier depuis le 05-02-22 ,

— interrogée MME [F] [V] communiquait ses avis d’imposition de 2021,2022 et 2023 où elle était domiciliée à [Localité 17] dans un appartement dont elle est propriétaire .

Seine-[Localité 18] Habitat OPH en déduit que MME [F] [V] n’occupe pas le logement attribué en respectant les règle d’occupation d’un logement social. Il est rappelé qu’une dette locative s’est constituée récemment et le bailleur en demande paiement à hauteur de 1998.68 euros au 30-11-24 .

A l’audience , MME [F] [V] et MME [F] [O], présente et assistée par leur conseil , expliquent que :

— en 2016 , suite à des problèmes de santé , MME [F] [V] a été reconnue en qualité de personne handicapée et en 2020 elle est partie vivre à [Localité 15] avec son compagnon où elle a acquis un logement avec lui ,

— leur relation s’est détériorée au bout de deux mois et elle est rentrée à [Localité 12] .

Elle soutient donc qu’elle s’est éloignée de son domicile que 4 mois .

Toutefois elle reconnaît que :

— elle a gardé une domiciliation à [Localité 15] pour honorer ses rendez-vous médicaux et ses périodes d’hospitalisation ,

— sur le plan professionnel , elle reste attachée administrativement à [Localité 14] du fait qu’elle est en arrêt longue durée depuis 2020 ,

— elle avait créer un statut d’entrepreneur en 2022 , du fait de d’une formation pour intégrer le groupe Safti de négociateur en bien immobilier mais elle a oublié d’enregistrer la cessation de cette activité ,

— s’agissant de sa domiciliation à [Localité 17] , il s’agit d’un bien immobilier de petite taille qu’elle a mis en vente , mais pour lequel elle ne désirait pas payer de plus-value lors de la revente .

Elle conteste l’interprétation par le bailleur des trois procès verbaux de commissaire de justice, le bailleur en faisant une lecture tronquée . Certes elle était absente des lieux lors du passage du commissaire de justice mais elle n’avait pas fixé sa résidence en dehors du logement familial qu’elle occupe depuis plus de 21 ans .

Elle justifie de son occupation des lieux en apportant les attestations de nombreux voisins . Elle demande qu’un contrôle de proportionnalité soit effectué entre le droit de propriété du bailleur et le respect de son droit à avoir un logement .

A titre principal elle demande donc au juge des contentieux de la protection de constater que le bailleur ne prouve pas son inoccupation des lieux et de débouter Seine-[Localité 18] Habitat OPH de ses demandes , outre la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Subsidiairement elle demande un délai pour quitter les lieux de 18 mois , le rejet des demandes complémentaires du bailleur de refus de grâce , de dommages et intérêts , de frais irrépétibles.

A l’audience MME [F] [O] sollicite l’aide juridictionnelle provisoire .

MME [F] [B] , présente et assistée , sollicite des délais pour partir si l’expulsion était prononcée . Elle indique et justifie de sa demande de logement social .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire resultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 .

Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que MME [F] [V] n’ a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 30-11-24 la somme de 1998.68 € .

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner MME [F] [V] au paiement de cette somme.

Sur l’abandon du logement et inoccupation des lieux

Attendu que l’article 14 de loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’ “en cas d’abandon du domicile par le locataire , le contrat de location continue au profit du descendants , du concubin notoire ou des personnes à charges qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile”;

Attendu que les conditions générales de location ont été remises à MME [F] [V] lors de la signature du bail et que dans le paragraphe “nature de la location” il est indiqué “le logement loué constitue la résidence principale et effective du locataire” ;

Qu’en l’espèce le bailleur a été informé du départ des lieux de MME [F] [V] par des voisins ; qu’il a été autorisé à commettre un commissaire de justice pour vérifier l’occupation des lieux le 09-04-20 ;

— que par procès verbal de constat du 13-07-20 , un commissaire de justice a constaté la présence de MME [F] [O] dans les lieux et il lui a été indiqué que MME [F] [V] travaillait dans le sud ;

— que par sommation interpellative du 25-05-21 , MME [F] [O] confirme de nouveau que sa mère se trouve dans le sud pour son travail et qu’elle part 3 ou 4 jours puis revient à son domicile ;

— que par sommation interpellative du 22-03-24 ,MME [F] [B] indique que sa mère est absente et sera de retour le soir et le week-end” ;

— que par consultation du fichier CAF , Seine-[Localité 18] Habitat OPH n’était plus enregistré comme bailleur de MME [F] [V] , cette dernière étant domiciliée au [Adresse 6] à [Localité 15] ;

— que des recherches auprès du tribunal de commerce d’Aix en Provence mettent en évidence que MME [F] [V] a créé une activité d’agent commercial au [Adresse 6] à Martigues le 05-02-22;

Attendu qu’il s’agit d’un logement social qui impose une résidence dans les lieux au moins 8 mois dans l’année ; que cette habitation leur a été attribuée personnellement en fonction de critères particuliers et que le logement doit constituer sa résidence principale ;

Qu’il ressort des éléments ci-dessus :

— que l’assignation du 26-09-24 de MME [F] [V] au [Adresse 6] à [Localité 15] mentionne que le nom de MME [F] [V] figure sur la boîte aux lettres et qu’un voisin confirme ce domicile ,

— que MME [F] [V] continue à consulter un médecin à [Localité 15] ainsi qu’il ressort de son arrêt de travail du 12-04-24 et prescription médicale du 20-02-24,

— que MME [F] [V] est absente lors du passage du commissaire de justice aux Lilas à trois reprises en 2020 , 2021 et 2024 ,

— que MME [F] [V] possède une adresse dans le sud au [Adresse 6] à Martigues selon le domicile personnel déclaré au tribunal de commerce le 05-02-22 ,

— que les déclarations de revenus des années 2021 , 2022 et 2023 sont établies à une adresse à [Localité 17] ,

— que pour la CAF , MME [F] [V] est domiciliée au [Adresse 6] à [Localité 15] ;

Qu’en conséquence , malgré les nombres attestations du voisinage de MME [F] [V] qui mentionnent que celle-ci réside avec ses filles aux [Adresse 13] , le bailleur établit que MME [F] [V] n’y a pas établi sa résidence principale et effective ;

Que dès lors il y a lieu de prononcer la résiliation du bail de MME [F] [V] au 05-02-22, date à laquelle elle a été spontanément indiquée se domicilier à Martigues auprès du tribunal de commerce ;

Que par suite , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision ;

Que le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la partie défenderesse à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation ;

Sur l’indemnité d’occupation

Attendu que l’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail .

Que MME [F] [V] et MME [F] [O] et MME [F] [B] seront condamnées solidairement au paiement de ces indemnités d’occupation jusqu’à la restitution des lieux au bailleur et leur libération ;

Sur l’absence de délais avant l’expulsion

Attendu que selon l’ article L412-3 “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.” ;

Que selon l’ article L412-4 “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.” ;

qu’en l’espèce , il s’agit de mettre en balance l’occupation d’un logement social dont la rareté nécessite d’autant plus une occupation effective et la possibilité pour MME [F] [V] de se reloger ;

Attendu qu’il n’est pas contesté par MME [F] [V] que :

— elle possède un bien immobilier à [Localité 17] ,

— sa mère met à sa disposition , selon ses déclarations , une résidence secondaire dans le sud ,

— elle a acquis un logement avec son ex-compagnon ;

qu’en conséquence MME [F] [V] peut disposer d’un logement en cas d’expulsion ; que dès lors MME [F] [V] ne peut prétendre à des délais pour quitter les lieux ;

Attendu que MME [F] [O] et MME [F] [B] , filles de MME [F] [V], sollicitent un délai pour quitter les lieux ; Attendu qu’elles sont occupantes sans droit , ni titre du logement ; que toutefois il n’est pas démontré qu’elles soient de mauvaise foi ou dans la capacité de se reloger rapidement ; que dès lors il leur attribué un délai de six mois pour quitter les lieux ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Attendu que l’ indemnité d’occupation ayant un caractère mixte , compensatoire et indemnitaire;

que cette indemnité d’occupation devra être payée par MME [F] [O] et MME [F] [B] et MME [F] [V] pendant son occupation des lieux ; que ce paiement suffit à indemniser le bailleur ; qu’en conséquence la demande de dommages et intérêts est rejetée ;

Sur les autres demandes

Attendu que le bailleur ne prouve pas que les occupantes sans droit ni titre se sont introduites par voie de fait dans le logement , il n’y a pas lieu de réduire les délais légaux d’expulsion ;

Attendu qu’il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de MME [F] [V] et MME [F] [O] et MME [F] [B] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens ;

Attendu que selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie ; qu’en l’espèce le défendeur, partie perdante , sera condamné aux entiers dépens ;

Qu’ aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résolution du bail de MME [F] [V] au 05-02-22 ;

DIT que MME [F] [O] et MME [F] [B] sont occupantes sans droits ni titre ;

DIT que MME [F] [V] devra libérer les lieux de tous biens dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux , et rendre les clés ;

DIT que MME [F] [O] et MME [F] [B] devront libérer les lieux de tous biens et occupants dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux dans un délai de six mois à compter du présent jugement , et rendre les clés;

DIT qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions et délais prévus par la Loi du 9 juillet 1991 ;

DIT n’y avoir lieu à la suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu pendant la période visée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE dans ce cas l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, dans un garde-meubles du choix du propriétaire des lieux, aux frais risques et périls de qui ils appartiendront ;

CONDAMNE solidairement MME [F] [V] et MME [F] [O] et MME [F] [B] à payer à Seine-[Localité 18] Habitat OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et augmenté des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNE MME [F] [V] à payer à Seine-[Localité 18] Habitat OPH la somme de 1998.68 euros au 30-11-24 au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE solidairement MME [F] [V] et MME [F] [O] et MME [F] [B] à payer à Seine-[Localité 18] Habitat OPH la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RECOIT la demande d’admission de MME [F] [O] au titre de l’aide juridictionnelle provisoire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement MME [F] [V] et MME [F] [O] et MME [F] [B] aux dépens qui comprendront le procès verbal de constat et les trois sommations .

LE GREFFIER LE PRESIDENT