TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02948 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDBV

Minute : 25/00215

S.C.I. BRAMANSAR

Représentant : M^e Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521

C/

Madame [D] [S]

Représentant : M^e Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Martine KALAYAN DRILLAUD

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Rose nicole SIME

Le

JUGEMENT DU 03 Mars 2025

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 Mars 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. BRAMANSAR

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 8 octobre 2019, la SCI BRAMANSAR a donné à bail à Madame [D] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 5 janvier 2024, la SCI BRAMANSAR a fait assigner Madame [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire en la forme ordinaire,Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 4.855,86 euros au titre de sa dette locative, outre une indemnité mensuelle d’occupation,Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 550 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Par courrier recommandé en date du 21 mars 2024, la locataire a donné congé au bailleur.

Suivant état des lieux de sortie en date du 29 avril 2024, la restitution des lieux a été opérée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2024, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 20 janvier 2025.

A cette date, la SCI BRAMANSAR, représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures, se désiste de ses demandes de résiliation et d’expulsion et sollicite de voir :

Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 5.543,38 euros au titre du solde locatif avec intérêts de droit à compter de l’assignation, Débouter la défenderesse de ses demandes reconventionnelles,Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,Maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir.Au soutien de sa demande principale, la SCI BRAMANSAR fait valoir que la locataire a quitté les lieux en laissant un arriéré locatif d’un montant de 3.375,18 euros, et des réparations locatives à hauteur de 2.168,20 euros. La SCI BRAMANSAR souligne que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie laisse voir des dégradations locatives imputables à la locataire.

En réponse au moyen tiré par la défenderesse de l’indécence du logement, la SCI BRAMANSAR soutient que les conditions d’occupation du logement de trois pièces par six personnes, dont cinq enfants, ont conduit aux dégradations que la locataire impute à tort au bailleur. Elle ajoute que la locataire ne rapporte pas la preuve de la responsabilité du bailleur, et qu’elle n’a pas prévenu le bailleur des troubles constatés au cours de la durée du contrat de location. Elle sollicite le débouté des demandes reconventionnelles aux mêmes motifs.

Elle précise qu’elle s’oppose à tout délai mais qu’en cas d’octroi de délais de paiement, compte-tenu de la mauvaise foi de la débitrice, elle sollicite une clause de déchéance du terme.

Madame [D] [S], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. La décision sera rendue contradictoirement. Elle sollicite de voir :

Débouter la SCI BRAMANSAR de ses demandes,Fixer à 970 euros le montant des réparations locatives à mettre à la charge de la locataire,Constater que cette somme a été retenue par le bailleur au titre de la conservation du dépôt de garantie,Condamner, à titre reconventionnel, la SCI BRAMANSAR à lui verser la somme de 4.000 euros en réparation de son trouble de jouissance,Condamner la demanderesse aux dépens.Au soutien de ses demandes, Madame [D] [S] fait valoir qu’elle a adressé au bailleur une demande de mise en conformité par courrier du 11 mars 2024. Elle ajoute que la caisse d’allocations familiales et l’ADIL 93 ont mentionné la société CITEMETRIE pour réaliser un diagnostic de décence du logement. Elle soutient que la visite a eu lieu le 12 avril 2024 et produit le rapport de visite du 15 avril 2024 indiquant notamment, parmi les éléments constatés lors de la visite et en-dehors des déclarations de la locataire retranscrites sans constatation effective :

La non-décence du logement,Une suroccupation,Un éclairement naturel des pièces principales insuffisant (chambre sur rue très sombre du fait de l’absence d’entretien de la végétation extérieure),L’absence de détecteur de fumée, retiré par la locataire car ils se déclenchaient trop souvent,L’absence d’électricité, la locataire ayant résilié son abonnement, et la surcharge du disjoncteur différentiel,La présence d’humidité et de moisissures au niveau des murs extérieurs,Une VMW non fonctionnelle dans la salle de bain et des portes du logement insuffisamment détalonnées,Des prises déchaussées dans le séjour et la cuisine,La présence de pièges à rongeurs dans le jardin commun,Au soutien de sa demande de voir les réparations locatives limitées à hauteur de 970 euros, Madame [D] [S] fait valoir que les dégradations des murs, plinthes, meubles et joints sont liées à l’humidité, dont la responsabilité incombe au bailleur et non à la locataire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Sur la responsabilité dans la survenance des désordres

Les parties se renvoyant mutuellement la responsabilité des désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie, qui ne sont pas contestés, il convient d’examiner ce point avant d’étudier les demandes en paiement de part et d’autre de la présente instance.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

L’article 7 de la même loi dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, Madame [D] [S] estime que le bailleur n’a pas respecté ses obligations et lui a donné à bail un logement insalubre.

Elle produit un rapport de visite établi par la société CITEMETRIE, qui constate la présence de moisissures aux murs. Toutefois, ce même rapport indique également que le logement est suroccupé par la locataire et ses proches, de sorte que Madame [D] [S] échoue à rapporter la preuve que ces conditions inhabituelles d’occupation ne sont pas responsables du désordre constaté.

Le désordre lié à l’absence d’électricité est lié à la résiliation volontaire par la locataire de son contrat de fourniture d’énergie et ne saurait être imputé au bailleur.

Le désordre lié à l’absence de détecteur de fumée est lié au retrait de ce dernier par la locataire et ne saurait être imputé au bailleur.

Les désordres liés à la présence de nuisibles ne sont pas prouvés, le rapport de visite se contentant de reprendre les allégations de la locataire sans constater effectivement leur réalité.

La surcharge du disjoncteur différentiel, en l’absence d’éléments complémentaires, peut résulter tant de l’inadaptation de ce dernier que du branchement de trop nombreux appareils par la locataire elle-même, conduisant à une consommation supérieure à l’intensité de l’appareil de protection. En l’état des pièces dont dispose le tribunal, Madame [D] [S] ne rapporte pas la preuve de la responsabilité du bailleur, alors que la charge de cette preuve pèse sur elle conformément aux dispositions de l’article 1353 susvisé.

Le désordre lié à l’absence de lumière naturelle en raison de l’absence d’entretien de la végétation extérieure ne saurait pas davantage être imputé au bailleur, l’entretien courant de la végétation attenante au logement étant de la responsabilité du locataire conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

Dès lors, Madame [D] [S] échoue à rapporter la preuve du bailleur à ses manquements.

Ses demandes reconventionnelles seront rejetées, tant en ce qui concerne la limitation des réparations locatives qu’en ce qui concerne la demande reconventionnelle de condamnation en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre de la dette locative

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Le bailleur produit un historique de compte établissant le montant de la dette locative à hauteur de 3.375,18 euros. Ce décompte comprend toutefois des frais à hauteur de 159,74 euros.

La défenderesse, qui ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative, sera condamnée à verser la somme de 3.215,44 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur produit les états des lieux d’entrée et de sortie, qui font état de désordres survenus pendant l’exécution du contrat de bail. Il a été constaté supra que la locataire ne rapporte pas la preuve que ces désordres sont survenus par la faute du bailleur. La défenderesse ne se prévaut par ailleurs ni d’un cas de force majeure, ni du fait d’un tiers qu’elle n’aurait pas introduit dans le logement.

Le bailleur produit également une facture établie par la société OLTIM le 2 mai 2024, pour la remédiation à ces désordres, pour un coût total TTC de 2.168,20 euros.

Madame [D] [S] sera condamnée à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les autres demandes

Madame [D] [S], qui perd le procès, sera tenue aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI BRAMANSAR a nécessairement engagé des frais, notamment d’avocat, pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [D] [S] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision rendue contradictoirement, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [D] [S] à verser à la SCI BRAMANSAR la somme de 3.215,44 euros au titre de sa dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024,

CONDAMNE Madame [D] [S] à verser à la SCI BRAMANSAR la somme de 2.168,20 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024,

CONDAMNE Madame [D] [S] à verser à la SCI BRAMANSAR la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [S] aux dépens,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 03 Mars 2024.

Et ont signé,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection