RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00424 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6CY

MINUTE N° : 26/00337

Notification

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délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 09 MARS 2026 PRORORGE

AU 07 AVRIL 2026

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PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. CARRE MILLESIME

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Q] [K]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Q] [K] est propriétaire des lots 108 et 434, représentant 81 / 10 000 tantièmes au sein d’un immeuble « Carré Millésime » sis [Adresse 2] à [Localité 2], cadastré section BX n°[Cadastre 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement réputé contradictoire du 5 juillet 2022, le tribunal de proximité de Montmorency a notamment :

— condamné Monsieur [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires [T] [W] la somme de 3 516,08 € au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtée au 9 mai 2022, pour la période du 12 juillet 2019 au 9 mai 2022 (1er trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2021 sur la somme de 2 339,80 € et de l’assignation pour le surplus ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

— condamné Monsieur [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires [T] [W] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— constaté l’exécution provisoire.

La décision a été signifiée le 27 juillet 2022 et certificat de non-appel a été délivré le 29 septembre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, avisée le 6 octobre 2025 et non réclamée, le syndicat des copropriétaires [T] [W], représenté par son syndic la SAS MANDA (EX-HELLO SYNDIC), a mis en demeure Monsieur [Q] [K] de régler la somme de 9 404,94 € au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées à la date du 9 septembre 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus.

Par exploit remis à étude le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SAS MANDA (EX-HELLO SYNDIC), a fait assigner Monsieur [Q] [K] devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 12 janvier 2026, et sollicite du juge de :

— le condamner à lui payer la somme de 4 855,30 € en principal, au titre des charges de copropriété impayées au 7 novembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2025, date de la première mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation ;

— le condamner à lui payer la somme de 1 831,39 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le condamner à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— le condamner à lui payer la somme de 1 584,13 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— juger que les frais liés à la présente procédure resteront à la charge exclusive du défendeur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— ordonner l’exécution provisoire.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires [T] [W], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et actualisé la dette de charges, hors frais, à la somme de 5 282,78 €, arrêtée au 5 janvier 2026.

Il fait notamment valoir que la dette établie par le jugement précédent du 5 juillet 2022 n’a pas été soldée et qu’aucun versement courant n’intervient de la part de Monsieur [Q] [K].

En défense, Monsieur [Q] [K] n’est ni comparant ni représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 mars 2026 puis prorogée au 7 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’actualisation de la dette à l’audience :

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Dans le cas d’espèce, en l’absence de nouvelles conclusions signifiés au défendeur, lequel est non comparant, l’actualisation de la dette au 5 janvier 2026 dans les termes mentionnés par le syndicat des copropriétaires à l’audience n’est pas contradictoire et ne sera pas retenue.

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Dans le cas d’espèce, il est rappelé les dispositions de l’article 480 du code de procédure civile, lesquelles interdisent de statuer à nouveau sur la période du 12 juillet 2019 au 9 mai 2022 (1er trimestre 2022 inclus), sur laquelle le jugement du 5 juillet 2022, exécutoire et définitif, a déjà statué.

Il ressort des pièces fournies par le syndicat des copropriétaires, et notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 27 juillet 2023 et 9 septembre 2025 que les comptes ont été approuvés par des votes successifs pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024, et que les budgets prévisionnels ont successivement été votés et ajustés jusqu’au 30 septembre 2027 inclus, de même que le Fonds ALUR travaux pour cette même période.

Les comptes annuels approuvés n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur, vu les attestations de non-recours en ce sens. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales ordinaires et extraordinaires, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement, qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, la somme sollicitée de 4 855,30 € en principal, au titre des charges de copropriété impayées au 7 novembre 2025 inclus, est due par Monsieur [Q] [K] et il sera condamné en paiement de celle-ci.

Vu l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 octobre 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires sollicite l’octroi de la somme globale de 1 831,39 € sur ce fondement.

Il y a lieu de retenir les frais de notification de la mise en demeure par avocat du 6 octobre 2025 dont il est justifié, à hauteur de 36 € selon facture.

Le tribunal relève en revanche que les mises en demeure adressées par le syndic de copropriété et facturées au décompte sont, pour partie anciennes et visent les frais qui ont d’ores et déjà fait l’objet d’un rejet par le jugement du 5 juillet 2022. En outre elles relèvent de la mission du syndic de copropriété de recouvrement des sommes dues et non de frais nécessaires au recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par ailleurs l’intégralité des sommes sollicitées au titre des frais et honoraires d’avocat ne relève pas de ce même article mais de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, Monsieur [Q] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36 € au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la condamnation en paiement de dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

Dans le cas d’espèce, il est établi que Monsieur [Q] [K] n’a ni réglé la dette fixée par jugement du 5 juillet 2022 ni repris le paiement des charges courantes, même partiellement, dès lors qu’aucun paiement n’est intervenu depuis un paiement de 300 € par chèque du 15 novembre 2021.

Dans ces conditions il ne peut être contesté sa mauvaise foi, qui cause par ailleurs un préjudice distinct au syndicat des copropriétaires, ce dernier devant de manière systématique depuis plus de 4 ans faire l’avance des sommes dues par Monsieur [Q] [K] et nécessaires au fonctionnement de la copropriété.

La demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts sera donc accueillie partiellement, à hauteur de 800 €.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, les entiers dépens seront mis à la charge de Monsieur [Q] [K], partie perdante à la présente procédure.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait parfaitement inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais de représentation en justice qu’il a été contraint d’acquitter, de sorte que Monsieur [Q] [K] sera condamné à lui payer la somme de 1 584,13 € sur ce fondement.

Enfin et vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente condamnation est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel :

ÉCARTE la demande d’actualisation de la créance présentée à l’audience du 12 janvier 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS MANDA (EX-HELLO SYNDIC), la somme de 4 855,30 € en principal, au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 10 mai 2022 au 7 novembre 2025 inclus, appel de fonds travaux et de provisions sur charges du dernier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS MANDA (EX-HELLO SYNDIC), la somme de 36 € au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS MANDA (EX-HELLO SYNDIC), la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts :

CONDAMNE Monsieur [Q] [K] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS MANDA (EX-HELLO SYNDIC), la somme de 1 584,13 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 3], le 7 avril 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE