TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10764 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2C54

N° de MINUTE : 25/01300

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE SEVIGNE – [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, SAS, pris en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Monsieur [L] [V] [X] [N] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [V] [X] [N] [D] (ci-après Monsieur [L] [D]) est propriétaire des lots n°92, 380 et 668 de la résidence [7] sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93).

Par jugement du tribunal de proximité du Raincy du 5 mars 2020, Monsieur [D] a été condamné, à titre principal, au paiement de la somme de 5 585,20 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 28 octobre 2019 ainsi qu’à la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 22 juin 2022, Monsieur [D] a été condamné, à titre principal, au paiement de la somme de 11 900 euros à titre d’arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2022, à la somme de 54,38 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ainsi qu’à la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [L] [D] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [L] [V] [X] [N] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sis à [Adresse 5], les sommes de :

o 14.351,32€ correspondant aux charges de copropriété impayées du 1er mars 2022 au 21 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation;

o 703,20€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

o 2.000€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [L] [V] [X] [N] [D] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du CPC ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [D], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [D] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [L] [D] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 mars 2025 et fixée à l’audience du 10 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [D];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2022, 27 juin 2023 et 13 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 27 juin 2023 au 27 juin 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er mars 2022 et le 21 octobre 2024 a été de 30 969,01 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 28 517,69 euros.

Cependant, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, et faute de toute précision apportée, les règlements effectués par le copropriétaire sur la période étudiée s’imputent par priorité sur la dette la plus ancienne. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires précise ainsi avoir imputé le versement de 11 900 euros effectué par Monsieur [D] le 26 janvier 2024 sur sa dette de 11 900 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2022, somme au paiement de laquelle le tribunal judiciaire de Bobigny l’a condamné par jugement du 22 juin 2022, versé aux débats.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 351,32 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété se rapportant à la période du 1er mars 2022 au 21 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 703,20 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée à Monsieur [D] selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant l’assignation du 25 octobre 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de suivi impayés du 18 janvier 2023 de 351,60 euros ainsi que ceux qualifiés “12022 – ASSIGNATION” du 21 octobre 2024 de 351,60 euros, et qui apparaissent correspondre, au regard de la pièce n°7 du syndicat des copropriétaires, aux frais de préparation du dossier en vue de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [L] [D] a déjà fait l’objet de condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal de proximité du Raincy du 5 mars 2020 ainsi que du tribunal judiciaire de Bobigny du 22 juin 2022. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs des jugements susvisés, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [L] [D] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [L] [D], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En vertu de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majoré de 50% au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

Si, à l’issue du délai de quatre ans à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l’avocat n’a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci.

Un décret en Conseil d’Etat fixe, en tant que de besoin, les modalités d’application du présent article.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] sera condamné aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, il ne peut être fait droit à une demande au titre des frais irrépétibles que sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 susvisé. Monsieur [D] sera en conséquence condamné à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros à ce titre, sous réserve que Maître Thierry BAQUET renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [L] [V] [X] [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, la somme de 14 351,32 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété se rapportant à la période du 1er mars 2022 au 21 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] [X] [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, la somme de 1.500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] [X] [N] [D] à payer à Maître Thierry BAQUET, avocat, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que le conseil du syndicat des copropriétaires renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] [X] [N] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 22 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT