TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/11812 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MQP

Minute : 25/257

Madame [K] [V]

Représentant : Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1129

C/

Société BATIGERE HABITAT

Représentant : M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1773

Copie exécutoire :

Maître Elie SULTAN

Copie certifiée conforme :

M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE

Le 30 Juin 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 30 Juin 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [K] [V], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Elie SULTAN de la SELARL ES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Société BATIGERE HABITAT, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat ayant pris effet le 9 septembre 2020, la société BATIGERE EN ÎLE DE FRANCE, aux droits de laquelle se trouve la société BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Madame [K] [V] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une annexe situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 506,03 € pour l’appartement et de 44,68 € pour l’annexe, outre 105 € de provision sur charges.

Madame [K] [V] a subi plusieurs dégâts des eaux au sein de son logement, de sorte qu’elle a quitté les lieux et loue un autre logement depuis le 25 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, Madame [K] [V] a fait assigner la société BATIGERE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen-sur-Seine, aux fins d’indemnisation du préjudice de jouissance qu’elle prétend avoir subi entre le 16 août 2022 et le 25 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 avril 2025, après avoir été renvoyée à deux reprises à la demande des parties.

A l’audience, Madame [K] [V] -assistée de Maître Elie SULTAN- sollicite la condamnation de la société BATIGERE HABITAT à lui payer la somme de 8.524 € à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que du 16 août 2022 au 25 octobre 2024, elle a subi d’importants troubles de jouissance lors de chaque épisode de pluie intense, consistant en des infiltrations d’eau le long des tuyaux d’évacuation de la cuisine, des inondations importantes de tout l’appartement et des remontées d’eaux usées dans la baignoire et les toilettes. Elle souligne avoir informé son bailleur en vain dès le 16 août 2022. Elle en déduit que la société BATIGERE HABITAT a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du logement et sollicite la restitution de la moitié des loyers payés depuis le mois d’août 2022, en réparation du préjudice subi.

La société BATIGERE HABITAT -représentée par Maître Isabelle MARCAILLOU-DEGASNE- sollicite que Madame [K] [V] soit déboutée de sa demande d’indemnisation au titre du sinistre survenu le 16 août 2022 et que son préjudice de jouissance soit fixé pour le surplus à la somme de 1.500 €.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que Madame [K] [V] ne justifie avoir subi que trois dégâts des eaux entre le 16 août 2022 et le 25 octobre 2024. Celui subi le 16 août 2022 est lié à un refoulement des eaux de pluie exclusivement lié aux intempéries exceptionnelles survenues ce jour-là, ce qui constitue un cas de force majeure de nature à exonérer la défenderesse de sa responsabilité. La société BATIGERE HABITAT admet sa responsabilité s’agissant des deux autres sinistres : une remontée d’eaux usées par les siphons de la baignoire et du lavado le 11 juin 2023 et une inondation de l’appartement le 18 octobre 2024. Elle précise toutefois que Madame [K] [V] a été relogée dès le 25 octobre 2024, que la détermination des causes du sinistre en date du 18 octobre 2024 a nécessité des investigations approfondies et qu’une société a été mandatée pour refaire l’appartement après le départ de la défenderesse. Elle souligne que l’assiette de calcul de l’indemnisation ne doit pas inclure les charges ni le loyer payé pour l’annexe et le parking.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Selon les dispositions de l’article 1719 3°) du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux donnés à bail. Ainsi, le bailleur ne peut troubler ou laisser troubler la jouissance de son locataire par son fait personnel ou celui des personnes dont il a la charge et la responsabilité.

L’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure ou de faute de la victime présentant les caractéristiques de la force majeure, de sorte que le bailleur est tenu de réparer le trouble de jouissance subi par son locataire, même s’il établit avoir effectué les diligences requises pour faire cesser ce trouble.

Il appartient au locataire d’établir l’existence des troubles de jouissance qu’il invoque.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment les constats amiables de dégât des eaux des 18 août 2022 et 23 octobre 2024, les multiples demandes enregistrées par Madame [K] [V] sur l’espace client mis à la disposition des locataires par la défenderesse, les lettres qu’elle a adressées à sa bailleresse, ainsi que les témoignages circonstanciés de Madame [Z] [C] et de Monsieur [L] [U], que Madame [K] [V] a, lors de chaque épisode de fortes pluies, subi des infiltrations d’eau au sein de son appartement (notamment dans la cuisine), ainsi que des remontrées d’eaux usées dans la baignoire et les toilettes, ce dont elle a informé sa bailleresse dès le 17 août 2022 puis régulièrement ensuite, sans qu’aucune diligence de nature à mettre fin à la cause des désordres ne soit entreprise avant son départ le 25 octobre 2024. Si la société BATIGERE HABITAT soutient que le dégât des eaux survenu le 16 août 2022 serait exclusivement lié aux orages exceptionnels ce jour-là, il ressort du constat amiable du 18 août 2022 que la cause du sinistre était plurielle : « panne pompes de relevage et forte pluie », étant du reste précisé qu’un orage même particulièrement intense n’est pas imprévisible et ne constitue donc pas un cas de force majeure de nature à exonérer le bailleur de la responsabilité qui lui incombe. Dans ces conditions, la société BATIGERE HABITAT sera condamnée à indemniser Madame [K] [V] du préjudice de jouissance subi en raison des infiltrations d’eaux et remontées d’eaux usées survenues à chaque épisode de fortes pluies entre le 16 août 2022 et le 25 octobre 2024.

Ce préjudice sera justement indemnisé par l’allocation d’une indemnité de 2.821 €, correspondant à 20 % du loyer de l’appartement hors charges et hors annexes et parking payé entre le 16 août 2022 et le 25 octobre 2024.

Succombant à l’instance, la société BATIGERE HABITAT sera condamnée aux dépens, outre au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT à payer à Madame [K] [V] la somme de 2.821 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT à payer à Madame [K] [V] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT aux dépens ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/11812 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MQP

DÉCISION EN DATE DU : 30 Juin 2025

AFFAIRE :

Madame [K] [V]

Représentant : Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1129

C/

S.A. BATIGERE HABITAT

Représentant : M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1773

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires