TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10587

N° Portalis DB3S-W-B7I-2HBX

Minute : 142/25

S.D.C. DU [Adresse 7]

[Adresse 13]

Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP

W2[Z], avocats au barreau de SEINE-SAINT-

[I], vestiaire : 22

C/

Monsieur [O] [Y] [N]

Madame [H] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP W2G

Copie délivrée à :

M. [N]

MME [J]

Le 6 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Février 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8],

Représenté par son Syndic la Société LOGIM IDF, dont le siège social est sis [Adresse 4],

Ayant pour Avocat la SCP W2G, du Barreau de Seine-Saint-Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [Y] [N], demeurant [Adresse 3],

Non comparant

Madame [H] [J], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] sont propriétaires des lots n° 8 et 35 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son Syndic, la société par actions simplifiée Logim IDF, a assigné M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] devant la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir le paiement des charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024.

A cette date, le syndicat des copropriétaires comparaît, représenté. Il reprend les termes de son assignation et demande la condamnation solidaire ou in solidum de M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] :

— à lui payer la somme de 2 494,02 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— à lui payer la somme de 926,64 euros au titre des frais de recouvrement ;

— à lui payer la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

— à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, le demandeur expose, sur le fondement des articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mai 1967, que M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] ne payent pas régulièrement leurs charges de copropriété, ce qui est constitutif d’une faute ayant causé un préjudice au syndicat. Il ajoute que l’article 54 du règlement de copropriété prévoit que les indivisaires sont solidairement tenus au paiement des charges et que les frais résultent du contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale.

Cités par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] ne comparaissent pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] sont propriétaires des lots n° 8 et 35, au sein de l’immeuble situé [Adresse 5]) pour 293/10000. Ils sont, de ce fait, tenus au paiement de leur quote-part de charges de copropriété.

Il ressort des pièces produites aux débats que M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] se sont acquittés irrégulièrement des charges de copropriété depuis l’appel de charges du 1er octobre 2023.

Les défendeurs restent ainsi devoir la somme de 2 494,02 euros au 17 octobre 2024, appel de charge du 4ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais exposés pour le recouvrement de la créance (926,64€) et dernier paiement d’un montant de 1 552,10 euros inclus.

L’article 54 du règlement de copropriété ne prévoit pas que les copropriétaires indivisaires sont solidairement tenus au paiement des charges.

M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] seront donc condamnés, conjointement et non solidairement, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure dont il n’est pas démontré qu’elle a touché le destinataire, en application de l’article 1231-6 du code civil.

II – Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le 9 de l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre que le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de conclusion d’un protocole d’accord, de constitution et mainlevée d’hypothèque, de dépôt de requête en injonction de payer et, en cas de diligences exceptionnelles, de constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l’avocat est imputable au seul copropriétaire concerné. Enfin, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire.

En l’espèce, les frais dits d’ouverture contentieux, de transmission avocat, de transmission huissier et honos contentieux correspondent à des diligences qui font partie des missions habituelles d’un syndic. Par ailleurs, le requérant ne justifie pas du montant exposé au titre des frais de mise en demeure, évalués forfaitairement à 73 euros. Les défendeurs seront à ce titre condamnés à deux fois le coût d’une lettre recommandée avec accusé de réception, soit 12 euros.

M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] seront donc condamnés au paiement d’une somme de 12 euros au titre des frais exposés par le requérant pour recouvrer les sommes dues.

III – Sur la demande de réparation du préjudice

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le créancier ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement d’une somme d’argent.

En conséquence, le demandeur sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J], partie perdante à l’instance en cours, seront donc condamnés aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des dispositions précitées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Logim IDF, la somme de 2 494,02 euros euros au titre des charges de copropriété impayées au 17 octobre 2024, appel de charge du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Logim IDF, la somme de 12 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Logim IDF, de sa demande de réparation du préjudice ;

CONDAMNE M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Logim IDF, la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [J] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 4 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE