TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/06977 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZP3U

N° de MINUTE : 25/00597

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [12] [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, SAS

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître [X], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004

C/

DEFENDEUR

Société FRANCO LEO

[Adresse 6]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société FRANCO LEO est propriétaire du lot n°78 de la résidence [11] 2 sise [Adresse 2] à [Localité 10] (93).

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] 2 sise [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, a fait assigner la société FRANCO LEO aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [11] 2, situé [Adresse 4] en toutes ses demandes et y faire droit,

— CONDAMNER la société FRANCO LEO a payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [11] 2, situe [Adresse 4] la somme de 10.806, 94 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er octobre 2019 (appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2019 et appel travaux loi Alur émis le 1er octobre 2019 inclus) au 4 juin 2024 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2024 et appel travaux loi Alur émis le 1er avril 2024 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 18 avril 2023, date de la deuxième mise en demeure, sur la somme de 7.534, 84 €, à compter du 23 octobre 2023, date de la troisième mise en demeure, pour le surplus,

— CONDAMNER la société FRANCO LEO à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [11] 2, situe [Adresse 4] la somme de 1.500 € a titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustice,

— CONDAMNER la société FRANCO LEO à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [11] 2, situe [Adresse 5] la somme de 234 € au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi «  ENL »,

— CONDAMNER la société FRANCO LEO à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [11] 2, situe [Adresse 5] la somme de 2.700 € au titre des frais irrépétibles de procédure,

— CONDAMNER, enfin, la société FRANCO LEO aux entiers dépens de 1'instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 et H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat à 1a Cour, par application des dispositions de l’artic1e 699 du Code de Procédure Civile.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la société FRANCO LEO, propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la société FRANCO LEO au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la société FRANCO LEO n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 03 décembre 2024 et fixée à l’audience du 19 février 2025. Elle a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société FRANCO LEO;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021 et du 05 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 05 juin 2023 au 30 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 18 juin 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 31 août 2019 à hauteur de 1.300,83 euros au titre de « SOLDE INJUSTIFIE », qu’il convient de déduire des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, faute pour ce dernier d’établir à quel(s) appel(s) cette somme correspond.

En l’espèce, le montant total des sommes devant être retenu au titre des charges et appels travaux entre le 31 août 2019 et le 04 juin 2024 a été de 16.152,89 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 5.345,95 euros.

Ainsi, il convient de condamner la société FRANCO LEO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.806,94 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 04 juin 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation. Il n’est en effet pas démontré en procédure de la notification de la mise en demeure du 18 avril 2023 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. La somme due le 23 octobre 2023, date de la seconde mise en demeure notifiée à la société FRANCO LEO, est quant à elle supérieure à la somme au paiement de laquelle la défenderesse est condamnée et ne peut donc être valablement retenue.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 234 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 23 octobre 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de mise en demeure du 15 janvier 2020, d’un coût de 30 euros, et les frais de mise en demeure du 18 avril 2023 de 24 euros.

Il convient également de déduire les frais de « honoraires syndic constitution dossier contentieux » du 05 décembre 2023, d’un coût de 180 euros TTC, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la société FRANCO LEO paye très irrégulièrement les charges de copropriété et n’a en tout état de cause effectué aucun paiement depuis le 10 novembre 2020. Cette défaillance occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la société FRANCO LEO a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Sa carence est d’autant plus injustifiée que le siège social de la société FRANCO LEO n’étant pas fixé au sein de la résidence [11] 2, au vu de l’adresse à laquelle l’assignation lui a été signifiée, cela laisse présumer que ce copropriétaire a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la société FRANCO LEO, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la société FRANCO LEO sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat à la cour, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.704 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au regard des justificatifs versés en procédure.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la société FRANCO LEO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] 2 sise [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 10.806,94 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 04 juin 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] 2 sise [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la société FRANCO LEO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] 2 sise [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société FRANCO LEO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] 2 sise [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 1.704 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société FRANCO LEO aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat à la cour, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 30 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT