TRIBUNAL DE PROXIMITE

D’AUBERVILLIERS

[Adresse 7]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 24/10237 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FD4

Minute :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [6] SISE [Adresse 2]

Représentant : M^e Bruno ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183 – Représentant : IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE (Syndic)

C/

Monsieur [H] [G]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Bruno ADANI

Copie certifiée conforme délivée à :

Mosieur [H] [G]

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 20 Mars 2025;

par Madame Martine ABID, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Ornella ROVETO, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 21 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Martine ABID,magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Théodora ZINSOU, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [6] SISE [Adresse 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Bruno ADANI, avocat au barreau du VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024 , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [6] sis [Adresse 2]) représenté par son syndic la société IMMO DE France PARIS ILE DE FRANCE, a assigné Monsieur [H] [G] devant le tribunal de proximité d’Aubervilliers, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2959,12 € au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023;

2100 € à titre de dommages-intérêts;

1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens sont également requis.

Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [H] [G] ne paye pas ses charges de copropriété régulièrement.

A l’audience du 21 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation sans pouvoir actualiser sa créance en l’absence du défendeur.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [H] [G] n’a pas comparu.

Le jugement a été mis en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la créance de charges de copropriété du syndicat

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale établissant que Monsieur [H] [G] est propriétaire des lots 5 et 41 de la copropriété ;

— un décompte arrêté au 1er octobre 2024 d’un montant de 2959,12 €

— les appels de fonds du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus ;

— les mises en demeure du 26 octobre 2023, 15 novembre 2023, 30 novembre 2023, 27 janvier 2023, une sommation de payer du 2 février 2024

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2022 , 2023 et 2024.

— le contrat de syndic

Le décompte individuel détaillé d’un montant de 2387,31 € inclut outre les appels de fonds au titre des charges et travaux, des sommes au titre des frais et des dépens pour un montant de 560,09 € qu’il convient de déduire pour fixer la créance du syndicat requérant au titre des seules charges de copropriété.

Il convient donc de condamner Monsieur [H] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2399,03 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023 sur la somme de 620,28 € et à compter de la sommation de payer du 2 février 2024 sur la somme de 1457,47 € et pour le surplus à compter de l’assignation du 17 octobre 2024.

Sur la demande en paiement des frais engagés par le syndicat requérant

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions de l’article 10 précitées, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, en particulier les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement d’encaissement à la charge du débiteur.

La mise en demeure du 15 novembre 2023 et la relance du 30 novembre 2023 constituent des actes nécessaires et justifiés au sens du texte précité, alors même qu’elles sont facturées bien au-delà du cout d’un recommandé.

Les frais de transmission aux huissiers relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les honoraires d’avocat ou les frais de commissaires de justice constituent des dépens ou des sommes dues en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et non des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La créance du syndicat au titre des frais sera en conséquence fixée à la somme de 93,88 € et Monsieur [H] [G] sera condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En s’abstenant de régler à leur échéance les charges qui lui incombent depuis plusieurs années, les copropriétaires défaillants ont contraint les autres copropriétaires à leur en faire l’avance et ont donc occasionné au syndicat des copropriétaires qui les représente un préjudice financier distinct du simple retard de paiement.

Ce préjudice sera équitablement réparé par l’octroi de la somme de 250 € à titre de dommages et intérêts.

Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, d’allouer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble requérant une somme de 400 € au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [G] qui succombe supportera les dépens comprenant les frais de la sommation de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [6] sis [Adresse 2]) les sommes suivantes :

2399,03 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024.avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023 sur la somme de 620,28 € et à compter de la sommation de payer du 2 février 2024 sur la somme de 1457,47 € et pour le surplus à compter de l’assignation du 17 octobre 2024

93,88 € au titre des frais;

250 € à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [6] sis [Adresse 2]) la somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [6] sis [Adresse 2]) du surplus de ses demandes;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] aux entiers dépens de la présente instance comme indiqué ci-dessus;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit ;

LE GREFFIERLA PRESIDENTE