TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 DECEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/00567 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OME

N° de MINUTE : 25/00904

S.A.R.L. MD IMMOBILIER , exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Alfred FITOUSSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 52

DEMANDEUR

C/

Monsieur [K] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Arnaud LEROY de la SCP PETIT – MARCOT – HOUILLON – & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1683

Madame [H] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud LEROY de la SCP PETIT – MARCOT – HOUILLON – & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1683

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte sous signature privée électronique, intitulé « compromis de vente », en date à [Localité 6] du 21 février 2023, Mme [D] [L] veuve [M], M. [I] [M] et M. [E] [M] (ci-après les Consorts [M]) se sont obligés à vendre à M. [K] [J] et Mme [H] [J], lesquels se sont engagés à acquérir, sous réserve de conditions suspensives stipulées audit acte, un bien immobilier sis à [Adresse 5] cadastré section T numéro [Cadastre 1], et des meubles, moyennant le prix de global de 351.000 euros, s’appliquant au bien immobilier à hauteur de 341.000 euros et aux meubles à hauteur de 10.000 euros, et des honoraires d’agence en sus d’un montant de 14.000 euros.

Cet acte a été signé avec le concours de la société à responsabilité limitée SARL MD Immobillier, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier, laquelle a négocié la transaction.

Il était stipulé aux termes du compromis de vente que la vente serait réitérée par acte authentique au plus tard le 22 juin 2023.

L’acte authentique n’a pas été signé par les parties.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la société à responsabilité limitée SARL MD Immobillier, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier (ci-après la société Guy Hoquet Immobilier), a fait assigner M. [K] [J] et Mme [H] [J], devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY (93), auquel elle demande de :

A titre principal

— condamner M. [K] [J] et Mme [H] [J] au paiement du bien objet des présentes à la société Guy Hoquet Pavillon-sous-Bois, aux conditions fixées entre les parties, soit 351.000 euros,

A titre subsidiaire

— prononcer la résolution de plein droit du contrat de vente entre les parties pour défaillance de l’acquéreur,

En conséquence ;

— condamner M. [K] [J] et Mme [H] [J] au paiement des sommes suivantes :

* 36.500 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et de la clause pénale à l’encontre de la société Guy Hoquet Pavillon-sous-Bois,

* 14.000 euros au titre des honoraires de l’agence immobilière à l’encontre de la société Guy Hoquet Pavillon-sous-Bois.

En conséquence ;

— ordonner la publication de la vente à intervenir et du jugement à intervenir,

— dire que le jugement à intervenir fera office de titre de propriété,

— Condamner M. [K] [J] et Mme [H] [J] à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Se fondant sur les articles 1103, 1582 et 1583 du code civil, la société Guy Hoquet Immobilier estime que la vente est parfaite et qu’en conséquence elle est bien fondée à demander la vente forcée aux conditions stipulées dans le compromis de vente et moyennant le prix de 351.000 euros dont le paiement doit être judiciairement ordonné. A titre subsidiaire, elle soutient que la résolution du contrat de plein droit est acquise en raison de la défaillance des acquéreurs dans l’exécution de leurs obligations contractuelles.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2025, M. [K] [J] et Mme [H] [J] demandent au tribunal de :

In limine litis

— Juger nulle l’assignation

— Juger irrecevables les demandes de l’agence

En toute hypothèse

— Juge infondées les demandes de l’agence

En conséquence

— Débouter l’agence de l’ensemble de ses fins, demandes et prétentions

A titre reconventionnelle

— Condamner l’agence d’avoir à verser aux défendeurs les sommes de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur l’irrecevabilité des demandes, se fondant sur l’article 122 du code de procédure civile et l’article 1199 du code civil, M. [K] [J] et Mme [H] [J] font valoir que la société Guy Hoquet Immobilier est un tiers au compromis de vente et qu’en conséquence elle n’a pas qualité à agir au lieu et place des vendeurs pour poursuivre l’exécution du contrat, solliciter la vente forcée ou le paiement de l’indemnité forfaitaire. En outre, ils affirment qu’une assignation tendant à voir constater ou déclarer un transfert de propriété doit faire l’objet d’une publication auprès du SPF. Par ailleurs, les défendeurs considèrent que le compromis de vente est caduc en l’absence de signature de l’acte de vente et de réaction des vendeurs dans un délai raisonnable. Ils contestent la demande de paiement des honoraires de l’agence alors même que son concours a été très limité et que les parties n’entendaient pas poursuivre la vente. Enfin, ils affirment que l’agence a été de mauvais conseil en minimisant les travaux à effectuer dans le bien et s’est empressée de donner une tournure contentieuse au dossier.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 11 juin 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 octobre 2025 et mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

En application des articles 444, 445 et 125 du code de procédure civile, le tribunal a demandé aux parties de communiquer, avant le mercredi 10 décembre 2025 à 16h00, leurs observations sur la recevabilité (1) de la demande de la société Guy Hoquet Immobilier en paiement du prix de vente en exécution forcée de la vente et (2) des demandes subsidiaires de la société Guy Hoquet Immobilier de résolution du compromis de vente et de paiement de la somme de 36.500 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, au regard de la qualité et de l’intérêt à agir de cette société. M. [K] [J] et Mme [H] [J] ont transmis leurs observations par message RPVA le 4 décembre 2025. La société à responsabilité limitée SARL MD Immobillier n’a transmis aucune observation.

MOTIFS :

1. Sur l’exception de nullité soulevée par M. [K] [J] et Mme [H] [J]

Selon l’article 789 1° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.

En l’espèce, M. [K] [J] et Mme [H] [J] demandent au tribunal de déclarer nulle l’assignation au motif qu’elle n’a pas fait l’objet d’une publication auprès du SPF.

Or, en application des dispositions précitées, M. [K] [J] et Mme [H] [J] sont irrecevables à soulever une telle exception de nullité devant la juridiction saisie au fond.

En conséquence, l’exception de nullité soulevée par M. [K] [J] et Mme [H] [J] relative à l’assignation sera déclarée irrecevable.

2. Sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [K] [J] et Mme [H] [J]

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, M. [K] [J] et Mme [H] [J] demandent au tribunal de déclarer irrecevables les demandes de la société Guy Hoquet Immobilier à son encontre au motif que cette dernière n’a pas qualité à agir.

Or, en application des dispositions précitées, M. [K] [J] et Mme [H] [J] sont irrecevables à soulever une telle fin de non-recevoir devant la juridiction saisie au fond.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par M. [K] [J] et Mme [H] [J] relative à la qualité à agir de la société Guy Hoquet Immobilier sera déclarée irrecevable.

3. Sur la recevabilité, soulevée d’office par le tribunal, de la demande en paiement du prix de vente en exécution forcée de la vente et des demandes subsidiaires de résolution du compromis de vente et de paiement de la somme de 36.500 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale

En application de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

L’intérêt est exigé de toute personne qui agit dans l’instance, à un titre quelconque, comme demandeur, défendeur ou tiers intervenant.

L’intérêt à agir est usuellement défini comme une condition de recevabilité de l’action consistant dans l’avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention.

Il doit être personnel, direct, né et actuel, et il n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

L’intérêt qu’a une partie à exercer une action est apprécié souverainement par les juges du fond, au jour de l’introduction de la demande en justice, et sans tenir compte de circonstances postérieures qui l’auraient rendu sans objet.

En application de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

En l’espèce, le compromis de vente a été conclu le 21 février 2023 entre les Consorts [M], d’une part, et M. [K] [J] et Mme [H] [J], d’autre part. Aux termes de cet acte, les Consorts [M] se sont obligés à vendre à M. [K] [J] et Mme [H] [J], lesquels se sont engagés à acquérir, sous réserve de conditions suspensives stipulées audit acte, un bien immobilier sis à [Adresse 5] cadastré section T numéro [Cadastre 1] et des biens mobiliers, moyennant le paiement de la somme de 351.000 euros. Les parties se sont également engagées à verser à l’autre partie la somme de 36.500 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale en cas de défaillance dans l’exécution de leurs engagements.

La société à responsabilité limitée SARL MD Immobillier, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier, demandeur à la présente procédure, a rédigé le compromis de vente en vertu d’un mandat commun donné par les parties.

Par ailleurs, les parties reconnaissent dans l’avant-contrat de vente qu’un mandat écrit portant le n°2068 a été donné à la société Guy Hoquet Immobilier afin de négocier la transaction immobilière et qu’aux termes dudit mandat il a été convenu une rémunération de 14.000 euros. Il est précisé que ces honoraires sont dus par l’acquéreur et qu’ils sont exigibles le jour de la signature de l’acte de vente.

Il en ressort que, dans le cadre de cette transaction immobilière, il a été donné mandat à la société Guy Hoquet Immobilier de négocier la transaction et de rédiger le compromis de vente. Pour autant, cette dernière ne s’est pas obligée à vendre ou à acquérir le bien immobilier susvisé, ni n’a pris un quelconque engagement aux termes de l’avant-contrat de vente. La société Guy Hoquet Immobilier n’est donc pas partie à l’avant-contrat de vente conclu le 21 février 2023.

Ainsi, en leur qualité de co-contractants, les Consorts [M], M. [K] [J] et Mme [H] [J] ont seuls qualité à agir :

— en exécution forcée de la vente et pour demander le paiement du prix,

— pour invoquer ou demander la résolution de l’avant-contrat de vente et pour demander le paiement de la somme de 36.500 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

En conséquence, en tant que tiers au contrat, la société Guy Hoquet Immobilier ne peut demander l’exécution du contrat et n’a donc pas qualité à agir pour demander l’exécution de la vente et le paiement du prix, ou bien à titre subsidiaire, la résolution de l’avant-contrat et le paiement de dommages et intérêts. Les demandes à ce titre seront donc déclarées irrecevables.

4. Sur la demande de paiement au titre des honoraires de l’agence immobilière

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

En application de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

En l’espèce, aux termes de l’avant-contrat de vente du 21 février 2023, les Consorts [M] et M. [K] [J] et Mme [H] [J] reconnaissent qu’un mandat écrit portant le n°2068 a été donné à la société Guy Hoquet Immobilier afin de négocier la transaction immobilière et qu’aux termes dudit mandat il a été convenu une rémunération de 14.000 euros. Il est précisé dans l’avant-contrat que ces honoraires sont dus par l’acquéreur et qu’ils seront exigibles le jour de la réitération de la vente par acte authentique.

Il est également stipulé à l’acte que :

— « Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’ACQUEREUR ou le VENDEUR, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’AGENCE SERA DUE INTEGRALEMENT A CETTE DERNIERE PAR LA PARTIE DEFAILLANTE, l’opération étant définitivement conclue. »

— « si par suite d’un accord amiable, les PARTIES convenaient de résilier purement et simplement le présent compromis, elles s’engagent solidairement à indemniser l’AGENCE du préjudice subi en lui versant une indemnité à hauteur des honoraires qu’elle aurait dû percevoir. Dans la relation entre les PARTIES, cette indemnité sera supportée par la partie aux présentes ayant la charge du paiement des honoraires, à défaut de meilleur accord. »

La société Guy Hoquet Immobilier ne démontre pas que toutes les conditions relatives à l’exécution de l’avant-contrat de vente étaient remplies et que les parties à l’avant-contrat ont refusé, à tort, de régulariser l’acte authentique. En outre, la société Guy Hoquet Immobilier ne démontre pas non plus que les parties ont résilié amiablement l’avant-contrat de vente.

Ainsi, la demande en paiement de la société Guy Hoquet Immobilier au titre de ses honoraires de négociation sera rejetée.

A titre surabondant, contrairement à ce qu’allègue les défendeurs, il n’est pas non plus démontré que l’avant-contrat de vente est caduc, du fait de la disparition de l’un de ses éléments constitutifs ou de la défaillance d’un élément extérieur auquel était subordonnée son efficacité.

5. Sur la demande de dommages et intérêts de M. [K] [J] et Mme [H] [J]

Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion.

L’agent immobilier qui a reçu mandat de vendre ou d’acheter un immeuble, garantit, par sa présence, la régularité et la loyauté des pourparlers. En tant que professionnel, il est tenu de fournir au mandant ou au tiers contractant les informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments fournis par l’agent immobilier devant être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux, ce dernier doit vérifier le descriptif des annonces qu’il publie pour chercher des acheteurs et se renseigner au préalable sur l’exactitude des informations délivrées, notamment tout ce qui peut entraîner des frais supplémentaires.

En l’espèce, M. [K] [J] et Mme [H] [J] ne démontrent pas que la société Guy Hoquet Immobilier leur a donné de mauvais conseils dans le cadre de la transaction immobilière, notamment au regard de l’ampleur des travaux à réaliser dans le bien immobilier. Ils ne démontrent pas non plus que la procédure diligentée par l’agence immobilière, afin d’obtenir le paiement de ses honoraires, est abusive.

En conséquence, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

6. Sur les autres demandes

Il entre dans l’office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n’y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société à responsabilité limitée SARL MD Immobillier, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier, succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs, l’équité commande de condamner la société à responsabilité limitée SARL MD Immobillier, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier, à payer à M. [K] [J] et Mme [H] [J], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande à ce titre de la société à responsabilité limitée SARL MD Immobillier, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier, qui succombe, sera en revanche rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable l’exception de nullité soulevée par M. [K] [J] et Mme [H] [J] relative à la nullité de l’assignation ;

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [K] [J] et Mme [H] [J] relative à la qualité à agir de la société Guy Hoquet Immobilier ;

Déclare irrecevable la demande de la société à responsabilité limitée SARL MD Immobillier, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier, visant à voir condamner M. [K] [J] et Mme [H] [J] au paiement de la somme de 351.000 euros au titre du prix de vente du bien immobilier sis à [Adresse 5] cadastré section T numéro [Cadastre 1] et de meubles, en exécution du compromis de vente en date du 21 février 2023 ;

Déclare irrecevable les demandes subsidiaires de la société à responsabilité limitée SARL MD Immobillier, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier, visant à voir prononcer la résolution de plein droit du contrat de vente sous conditions suspensives en date du 21 février 2023 et visant à voir condamner M. [K] [J] et Mme [H] [J] au paiement de la somme de 36.500 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale ;

Déboute la société à responsabilité limitée SARL MD Immobillier, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier, de sa demande en paiement de la somme de 14.000 euros au titre de ses honoraires de négociation ;

Déboute M. [K] [J] et Mme [H] [J] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne la société à responsabilité limitée SARL MD Immobillier, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier, à payer à M. [K] [J] et Mme [H] [J], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société à responsabilité limitée SARL MD Immobillier, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société à responsabilité limitée SARL MD Immobillier, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier, aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,