RE F E R E

N°

Du 28 Août 2025

N° RG 25/00437

N° Portalis DBYC-W-B7J-LT6W

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Mathieu DEBROISE

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Mathieu DEBROISE

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Société GRAND OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Mathieu DEBROISE, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR AU REFERE:

Société LA COMMUNAUTE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 06 Août 2025,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 28 Août 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 5] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2023, la société civile immobilière (SCI) Grand Ouest a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) La Communauté, un local commercial sis [Adresse 2] à Rennes (35000). Le loyer annuel est de 14 400 € hors taxes et hors charges, payable par avance par fractions mensuelles de 1200 €. Le réajustement du loyer s’effectue annuellement à la date de l’entrée en jouissance et sur indexation (pièce n°1 demandeur).

Le bail prévoit une clause résolutoire en cas de non-exécution des obligations du preneur. Cette dernière prévoit également que le preneur sera débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent.

Le 17 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à la société La Communauté à défaut de paiement dans un délai de un mois de la somme de 8002,92 € correspondant aux loyers impayés depuis novembre 2024, ainsi qu’aux charges et à la taxe foncière (pièce n°2 demandeur).

Le commandement de payer est resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, la société Grand Ouest a assigné en référé la société La Communauté, au visa des articles L. 145-41 du Code de commerce, 834 et 835 du Code de procédure civile aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de bail ayant pris effet le 1er février 2023, consenti par la SCI Grand Ouest à la SAS La Communaute, portant sur son immeuble situé [Adresse 4], à compter du 17 avril 2025, date d’acquisition des effets du commandement visant la clause résolutoire ;

— En conséquence déclarer la SAS La Communaute occupante sans droit ni titre des lieux loués ;

— Ordonner son expulsion ainsi que de celle de tout objet mobilier ou de toute personne relevant de son chef et, avec si besoin est, l’aide de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huitaine, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce pendant un délai de trois mois passé lequel, il y sera à nouveau fait droit devant le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de RENNES ;

— Condamner à titre provisionnel la SAS La Communaute à payer à la SCI Grand Ouest la somme de 11.451, 70 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges pénalités exigibles et frais de procédure ;

— Condamner la SAS La Communaute au paiement des intérêts au taux légal majoré sur les sommes dues, depuis la date le 2 mai 2025 ;

— Condamner à titre provisionnel la SAS La Communaute à payer à la SCI Grand Ouest une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer augmenté de la provision sur charge, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

— Condamner la SAS La Communaute à payer à la SCI Grand Ouest la somme de 1.800,00 € sur fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de signification des actes de procédure, ainsi que les frais d’expulsion qui en seront la suite.

Lors de l’audience du 6 août 2025, la société Grand Ouest, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude, la société La Communauté n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la notification aux créanciers inscrits

Aux termes de l’article L. 143-2 du Code de commerce :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".

La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où la bailleresse a justifié, par la production d’un état d’endettement de son locataire, de l’absence de créanciers inscrits (sa pièce n°5).

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :

“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, la société Grand Ouest sollicite que soit constatée la résiliation du bail commercial la liant à la société la Communauté, faisant valoir qu’un commandement de payer a été signifié à cette dernière le 17 mars 2025, visant la clause résolutoire, d’un montant de 8002,92 € correspondant à l’arriéré locatif et charges dus à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois.

Il résulte des éléments versés aux débats par la demanderesse que :

— un contrat de bail a bien été conclu avec la société La Communauté, prévoyant un loyer annuel de 14 400 € Hors Taxes, payable mensuellement (sa pièce n°1),

— un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la preneuse à bail le 17 mars 2025, portant sur la somme totale de 8002,92 € au titre des loyers et charges restés impayés est demeuré infructueux (sa pièce n°2).

En outre, la défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La SASU La Communauté, devenue occupante sans droit ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. En l’espèce, il sera prévu de requérir à la force publique si nécessaire, et au serrurier le cas échéant, de sorte que le prononcé d’une astreinte devient sans objet. Il n’y sera pas fait droit.

S’agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard, à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

L’article L.145-40-2 du Code de commerce prévoit que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

Au terme de son acte introductif d’instance, la société bailleresse sollicite la condamnation de la société La Communauté à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer augmenté de la provision sur charge, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Le bailleur produit un décompte des loyers de novembre 2024 à août 2025, d’un montant de 1242,00 € Hors Taxes, montant “actualisé” à la somme de 1279,63 € à compter de février 2025. Le bailleur indique dans ce décompte que la provision sur charges s’élève à 40,00 € par mois et la taxe foncière à 60,00€ (sa pièce n°6 et le commandement de payer pièce n°2).

Cependant, le bail commercial conclu entre les parties ne prévoit pas un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés à celui-ci. Le demandeur ne verse pas de pièce relative à l’information en cours de bail de charges nouvelles dues par le preneur, de sorte que la provision sur charge et la taxe foncière ne pourront être comptabilisées.

Dès lors, la société La Communauté sera condamnée au paiement de la somme de 1 535,56 € par mois d’occupation correspondant au montant du loyer, augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à parfait libération des lieux.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner leur capitalisation.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

L’article L.145-40-2 du Code de commerce prévoit que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui lie les parties (pièces n°1 et 2 demanderesse).

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ 3ème 17 septembre 2020, 19-14.168).

La société Grand Ouest sollicite la condamnation de la société La Commuanuté à lui payer la somme provisionnelle de 11 451,70 € au titre de l’arriéré de loyers, charges, pénalités exigibles et frais de procédure à la date de l’assignation.

La demanderesse produit aux débats un détail des loyers impayés de novembre 2024 à mai 2025 d’un montant mensuel de 1242,00 € et de 1279,63 € à compter de février 2025. A ces derniers s’ajoute la taxe sur la valeur ajoutée ainsi que les provisions sur charge et la taxe foncière (sa pièce n°6 et le commandement de payer pièce n°2).

Toutefois, la société bailleresse n’apporte pas la preuve de l’existence et du montant des charges dont elle demande le remboursement. Dès lors, seule la somme de 9 122,24 € correspondant au montant des loyers et de la taxe sur la valeur ajoutée dus pour la période de novembre 2024 à mai 2025 n’apparait pas ainsi sérieusement contestable.

La société La Communauté sera donc condamnée au paiement d’une provision de 9 122,24 € à ce titre, en deniers ou quittances valables.

Sur la clause pénale

La société Grand Ouest sollicite que la provision à valoir sur l’arriéré de loyers soit augmentée des pénalités exigibles sans plus de precisions.

La société demanderesse ne verse aucun élément aux débats concernant l’existence de pénalités exigibles.

De même, il n’y a pas lieu de condamner au paiement des intérêts au taux légal “majoré”, aucune explication n’ayant été donnée sur ce point.

Ses demandes à ce titre ne pourront dès lors qu’être rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société La Communaté, qui succombe sera condamnée à verser aux demanderesses la somme de 800 € (huit cent euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail du 1er février 2023 liant les parties, à compter du 17 avril 2025, portant sur le local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 6];

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la société La Communauté tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef du local sis [Adresse 2] à [Localité 6] avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamnons la société La Communauté à payer à la société Grand Ouest, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle arrêtée à la somme de 1 535,56 € (mille cinq cent trente-cinq euros et cinquante-six centimes) par mois d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à parfait libération des lieux.

Condamnons la société La Communauté à payer à la société Grand Ouest la somme provisionnelle de 9 122, 24 € (neuf mille cent vingt-deux euros et vingt centimes), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés pour la période de novembre 2024 à mai 2025;

Condamnons la société la Communauté aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Condamnons la société société La Communauté à payer à la société Grand Ouest la somme de 800 € (huit cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

Ainsi rendu, au nom du peuple français, les jour, mois et an susdits.

La greffière Le juge des référés