TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e NEU-JANICKI / CCC + CE

— M^e ELBAZ / CCC

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/10294

N° Portalis 352J-W-B7H-C2KZV

N° MINUTE : 3

Contradictoire

Assignation du :

12 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CAFIGEX

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0891

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître David ELBAZ de l’AARPI GRAUZAM – ELBAZ – SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0223

Décision du 26 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 23/10294 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2KZV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2017, M. [O] [E] a consenti à la S.A.R.L. CAFIGEX un bail professionnel portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] pour une durée de six ans prenant effet le 15 novembre 2017 et se terminant le 15 novembre 2023 et moyennant un loyer annuel indexé de 54 000 € hors taxes et hors charges, pour l’exercice d’une activité d’ « expertise comptable – commissaire aux comptes ».

À l’occasion de la signature du bail, un acte du 25 octobre 2017 par lequel la CAISSE FÉDÉRALE DE CRÉDIT MUTUEL s’est portée caution solidaire de la S.A.R.L. CAFIGEX pour un montant maximum de 36 360 € et jusqu’au 15 novembre 2023, a été remis au bailleur.

Par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2021, la S.A.R.L. CAFIGEX a fait délivrer à M. [O] [E] un congé pour le 30 avril 2022.

La locataire a quitté les lieux loués en avril 2022.

Par jugement du 22 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris, considérant qu’il n’était pas justifié d’un manquement suffisamment grave de la locataire à ses obligations, celle-ci ayant le droit de sous-louer les locaux conformément à la destination du bail, a notamment :

— débouté M. [O] [E] de sa demande en résiliation du bail, ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion, relatives au sort des biens et en paiement d’une indemnité d’occupation,

— débouté M. [O] [E] de sa demande en paiement de la somme de 64 800€ au titre des loyers perçus par la S.A.R.L. CAFIGEX en vertu de deux contrats de sous-location.

Par lettre datée du 10 novembre 2022, le bailleur a sollicité de la locataire le paiement d’une somme de 1 411,42 € correspondant au solde lui restant dû, d’un montant total de 19 600,42 €, après déduction du dépôt de garantie de 18 189 €, au titre de la régularisation des charges, taxes et impôts des années 2020 et 2021, ainsi que pour la période du 1er janvier au 30 avril 2022, du paiement d’une facture GUTIERREZ de remise en état des locaux et de la moitié de la facture de l’huissier de justice mandaté pour dresser l’état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 15 mars 2023, la S.A.R.L. CAFIGEX, contestant devoir payer le coût de l’état des lieux de sortie, la facture de l’entreprise GUTIERREZ, la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement et devoir payer la taxe foncière de l’année 2022 au prorata de son occupation, lui a réclamé le paiement d’une somme de 17 226, 59 € au titre de la restitution du dépôt de garantie après déduction d’un solde de charges locatives.

Aux termes de cette lettre, elle lui a également demandé de lui restituer l’original de l’acte de cautionnement bancaire et d’en donner mainlevée.

Par acte du 12 juillet 2023, la S.A.R.L. CAFIGEX a assigné M. [O] [E] devant le tribunal judiciaire de PARIS, lui demandant de :

— condamner M. [O] [E] à lui verser la somme de 17 226,59 € ;

— condamner M. [O] [E] à lui restituer l’original de l’acte de cautionnement bancaire émis par le CREDIT MUTUEL et assortir cette condamnation d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de « l’ordonnance à intervenir » et pendant un délai de six mois à l’expiration duquel il sera de nouveau statué si besoin ;

— condamner M. [O] [E] à lui payer par provision une somme de 515,15 € à titre de dommages et intérêts ;

— assortir toutes les condamnations pécuniaires de l’intérêt au taux légal à compter de « l’ordonnance à intervenir » avec anatocisme ;

— condamner M. [O] [E] à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

M. [O] [E] a constitué avocat le 22 août 2023 mais n’a pas notifié de conclusions par voie électronique avant l’ordonnance de clôture de la mise en état.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 07 février 2024.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024, M. [O] [E] demande au tribunal de :

— rabattre la clôture ordonnée ;

— débouter la S.A.R.L. CAFIGEX de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la S.A.R.L. CAFIGEX à lui payer une somme de 1 411,42 €;

— condamner la S.A.R.L. CAFIGEX à lui payer une somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la S.A.R.L. CAFIGEX aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 septembre 2025 et mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 802 du code de procédure civile dispose que :

« Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption. »

L’article 803 du code de procédure civile dispose que :

« L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

(…)

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

En l’espèce, M. [O] [E], a été personnellement touché par l’assignation du 12 juillet 2023 et a constitué avocat dès le 22 août 2023.

Il n’allègue ni ne justifie d’aucun motif survenu postérieurement à l’ordonnance de clôture du 07 février 2024 expliquant qu’il n’a légitimement pas conclu avant celle-ci et a attendu qu’elle soit prononcée pour présenter sa défense et ses demandes reconventionnelles.

Il convient en conséquence de constater que sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture n’est pas justifiée et de la rejeter.

Dès lors, ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024, soit postérieurement à ladite ordonnance, seront déclarées d’office irrecevables.

Sur la demande de restitution du solde du dépôt de garantie

À l’appui de cette prétention, la demanderesse, qui reconnaît n’être redevable que de la somme totale de 962,41 €, de sorte que le défendeur reste lui devoir une somme de 17 226,59 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, expose que le bailleur y a imputé à tort :

— la somme de 328,60 € au titre des frais de commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie, dont M. [E] a pris l’initiative alors que le bail ne prévoit pas l’établissement d’un état des lieux de sortie par un commissaire de justice ni que les frais à ce titre seront supportés par moitié entre les parties ;

— la somme de 1 650 € au titre des réparations locatives, alors qu’elle n’a pas été destinataire de l’état des lieux de sortie, qu’elle a rendu les locaux en bon état d’entretien et que le bail ne prévoit pas que les travaux liés à la vétusté sont à la charge du preneur ;

— la somme de 9 472 € au titre de la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement des années 2020, 2021 et 2022, en l’absence de stipulation contractuelle lui en transférant expressément la charge ;

— la somme de 2 187,41 € au titre de la taxe foncière de 2022, qui doit être proratisée à la période de son occupation, considérant n’être redevable que de la somme de 943,59 € sur celle de 3 131 € appelée à ce titre.

Elle ajoute que le bailleur doit lui rembourser une somme de 5 000 € versée au titre de la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement des années 2018 et 2019.

Sur ce,

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en apporter la preuve et à celui qui s’en prétend libéré d’en justifier.

Ainsi, il incombe au bailleur qui se prétend créancier de loyers, charges et accessoires de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues qui seront restés impayés et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges de la copropriété, avis d’imposition, états des lieux d’entrée et de sortie s’agissant de travaux de remise en état des lieux) des sommes réclamées contestées, afin que le juge puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

En application des mêmes textes, il incombe au locataire qui se prétend libéré de démontrer le paiement effectif des sommes dues.

Il doit également justifier du paiement des sommes indues dont il réclame la restitution.

L’article 1302 du code civil dispose que tout payement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

*Le dépôt de garantie

Il a été convenu aux termes du bail du versement d’un dépôt de garantie de 18 180 € « pour la bonne exécution des clauses et conditions du bail (…), des réparations locatives et des sommes dues par le preneur dont le bailleur pourrait être rendu responsable », que cette somme ne serait pas productive d’intérêts, qu’elle serait ajustée annuellement de façon à toujours correspondre à trois mois de loyers et restituée au preneur « après déménagement, établissement de l’état des lieux de sortie et remise des clefs, production par le bailleur de l’acquit de ces contributions, taxes ou droits quelconques ».

Il ressort tant de la lettre du bailleur du 10 novembre 2022 que des écritures de la locataire (lettre du 13 mars 2023 et conclusions devant le tribunal, page 9) que les parties s’entendent pour fixer le montant du dépôt de garantie à restituer à 18 189 € (et non 18 180 €).

*Les frais de l’état des lieux de sortie

L’article 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, applicable aux baux professionnels, dispose qu’au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, si le bail ne stipule pas qu’un état des lieux de sortie sera dressé par un commissaire de justice, l’article susvisé le prévoit pour le cas où les parties ne se seraient pas accordées pour établir un état des lieux contradictoire.

Or, la demanderesse ne prétend ni ne justifie pas que les parties s’étaient accordées sur ce point.

C’est donc à juste titre que le bailleur a pris l’initiative de mandater un huissier à cette fin et en a imputé la moitié du coût à la locataire sortante, soit une somme de 328,60 €.

*La facture de l’entreprise [X]

Les articles 1730 à 1732 du code civil disposent que :

— S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

— S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

— Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon la clause 6 du bail « Travaux – Entretien-Réparations-Transformations », « Le preneur maintiendra les lieux loués en bon état de toutes réparations et d’entretien de toute nature, de telle sorte qu’en fin de bail et, plus généralement, à son départ, ceux-ci soient rendus en bon état d’entretien ».

Le bailleur a adressé à la locataire une facture de la société GUTIERREZ en date du 24 mai 2022, d’un montant de 1 650 € TTC pour des travaux variés de serrurerie, de petite maçonnerie et de peinture dans l’appartement, comprenant la pose de caches des prises électronique et de carrelage, le rebouchage de quelques trous dans les murs, ainsi que de dégradations liées à un ancien dégât des eaux, l’ajustement de portes, le remplacement, la fourniture et la pose de la serrurerie d’une porte.

Toutefois, à défaut de production aux débats des états des lieux d’entrée et de sortie, le tribunal ne peut apprécier le bien fondé de l’imputation de ces travaux à la locataire, en ce qu’il s’agirait de réparations de dégradations survenues au cours du bail et non liées à la vétusté, mais à un défaut de bon entretien des lieux.

Il n’est donc pas justifié que cette facture devait être payée par la demanderesse.

*La taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement

Le contrat de bail stipule en sa clause 5 « Conditions générales d’utilisation » que « le preneur a l’obligation :

[…]

— d’acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et tous autres impôts dont le bailleur serait rendu responsable pour le compte du preneur à un titre quelconque et de justifier de leur acquit à toute réquisition et huit jours au moins avant le départ en fin de bail et de rembourser au bailleur, avec les charges, l’impôt foncier afférent aux lieux loués ainsi que tous droits ou taxes afférents aux locaux loués qui pourraient ultérieurement remplacer ou s’ajouter à ladite taxe ».

Il est constant, aux termes des dispositions de l’article 231ter du code général des impôts, que la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, constitue une taxe par principe mise à la charge du propriétaire des locaux imposables et liée à l’usage commercial desdits locaux, de sorte que pour que le preneur soit redevable d’une telle somme, le contrat de bail doit mentionner expressément un tel transfert de la charge de cette taxe au preneur.

Or, il s’évince des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées que le contrat de bail ne met pas expressément à la charge de la locataire le paiement de la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement.

Par conséquent, la somme de 9 472 € réclamée par le bailleur au titre des taxes sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement des années 2020, 2021 et 2022 n’est pas due par la preneuse.

En revanche, la locataire, qui ne produit aucun élément démontrant qu’elle a effectivement payé une somme de 5 000 € au titre de cette même taxe pour les années 2018 et 2019, ne justifie pas qu’elle peut prétendre à la restitution de cette somme.

*La taxe foncière

Il résulte des stipulations contractuelles développées plus amplement supra que la preneuse doit rembourser la taxe foncière au bailleur.

M. [O] [E] a réclamé de la S.A.R.L. CAFIGEX le paiement d’une somme de 3 131 € au titre de la taxe foncière de l’année 2022 et lui a transmis l’avis d’imposition correspondant.

Toutefois, il est justifié de fixer la somme due par la demanderesse au titre de la taxe foncière de l’année 2022 au prorata du temps pendant lequel elle a occupé les locaux cette même année, jusqu’au mois d’avril inclus, soit quatre mois.

Il est observé qu’elle n’explique ni ne justifie pas du calcul par lequel elle chiffre sa dette à ce titre à 943,59 €.

Par conséquent, il sera jugé qu’elle devait une somme de 1 043,66 € au titre de la taxe foncière de 2022 (=3 131 ÷ 3 = 1 043,66 €).

Il est noté que les sommes appelées au titre des taxes foncières des années 2020 et 2021 (respectivement de 3 021 € et 3 095 €) ne sont pas contestées.

*Les régularisations de charges de copropriété

Les sommes réclamées par le bailleur à ce titre ne sont pas contestées, soit 6 129,78 € au titre de l’année 2020, 6 129,78 € au titre de l’année 2021, et 2 043, 26 € au titre de l’année 2022 (janvier à avril).'

Des provisions sur charges de 6 600 € par an doivent être déduits pour les années 2020 et 2021, de 2 200 € pour l’année 2022.

*Le compte entre les parties

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.A.R.L. CAFIGEX est redevable envers son ancien bailleur des sommes suivantes :

—  328,60 € au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie ;

—  2 550,78 € au titre de l’année 2020 (6 129,78 € de charges de copropriété + 3 021 € au titre de la taxe foncière – 6 600 € de provisions sur charges)

—  2 624,78 € au titre de l’année 2021 (6 129,78 € de charges de copropriété + 3 095 € au titre de la taxe foncière – 6 600 € de provisions sur charges)

—  886,92 € au titre de l’année 2022 (2 043,26 € de charges de copropriété + 1.043,66 € au titre de la taxe foncière 2022 – 2 200 € de provisions de charges) ;

Soit la somme totale de : 6 391,08 €.

En conséquence, il y a lieu de constater que la demanderesse a droit au paiement d’une somme de 18 189 € – 6 391,08 € = 11 797,92 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Le défendeur sera condamné au paiement de cette somme, laquelle conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, produira des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, qui seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

Sur la demande de restitution de l’original de l’acte de cautionnement bancaire et de paiement d’une indemnité provisionnelle

Il convient de constater que la demanderesse ne justifie ni d’une obligation pour le bailleur de lui restituer l’original de l’acte de cautionnement bancaire remis lors de la conclusion du bail, ni de ce qu’elle serait tenue de remettre à son tour cet acte à la caution, ni même de l’utilité d’une telle restitution.

À l’inverse, ledit acte de cautionnement du 25 octobre 2017 prévoit que l’engagement de la CAISSE FÉDÉRALE DE CRÉDIT MUTUEL deviendra de plein droit caduc et sans effet à la date d’expiration du bail, soit le 15 novembre 2023 par principe, sauf à ce qu’il y soit mis fin « par anticipation sur mainlevée délivrée par le bailleur sans que la restitution de l’acte soit nécessaire ou sur restitution par le bailleur de l’original de l’acte à la banque ».

La demanderesse ne démontre pas davantage que le CRÉDIT MUTUEL lui a effectivement réclamé l’acte ni, qu’à défaut, il lui a facturé des frais comme elle l’affirme.

Par ailleurs, il est observé que le tribunal, qui ne statue pas avant dire droit mais sur toutes les demandes, n’est pas censé statuer provisoirement en allouant des sommes provisionnelles dans l’attente de la résolution du litige par une décision à venir.

Par conséquent, la S.A.R.L. CAFIGEX sera déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte à lui restituer l’original de l’acte de cautionnement bancaire ainsi que de sa demande d’indemnisation « provisionnelle ».

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe pour l’essentiel, sera condamné aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles qu’il convient de limiter à 2 000 €.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [O] [E] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 07 février 2024 ;

DÉCLARE irrecevables les conclusions de M. [O] [E] notifiées par voie électronique le 14 février 2024 ;

CONDAMNE M. [O] [E] à payer à la S.A.R.L. CAFIGEX une somme de onze mille sept cent quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-douze centimes (11 797,92 €) au titre de la restitution du dépôt de garantie, somme qui produira des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, qui seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. CAFIGEX de sa demande de condamnation sous astreinte de M. [O] [E] à lui restituer l’original de l’acte de cautionnement bancaire, ainsi que de sa demande de paiement de dommages et intérêts provisionnels ;

CONDAMNE M. [O] [E] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la S.A.R.L. CAFIGEX une somme de deux-mille euros (2 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 26 Novembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA