N° RG 24/00747 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752SO

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 6]

N° RG 24/00747 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752SO

Minute : 23/00133

JUGEMENT

Du : 13 Mars 2025

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

Mme [Z] [E]

M. [O] [J]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Mme [U] [V]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante

M. [O] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 04 Février 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2016 et avenant du 27 novembre 2020, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 264,84 euros et d’une provision pour charges de 134 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 février 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 775,47 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J] le 20 février 2024.

Par assignations du 6 mai 2024, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1305,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties puis finalement évoquée à l’audience du 4 février 2025.

À l’audience du 4 février 2025, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2025, s’élève désormais à 4275,43 euros, soustraction faite des frais de procédure. Il considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [Z] [E] épouse [J] ne conteste pas la dette, ni dans son principe ni dans son quantum. Elle expose néanmoins qu’il y a un problème massif avec les cafards dans tout l’immeuble, ce qui a d’ailleurs conduit la mairie de [Localité 5] à intervenir afin qu’il soit procédé à la désinsectisation de la totalité de l’immeuble moyennant l’évacuation de tous ses habitants pendant trois jours. Cette opération est imminente selon les coupures de presse que Mme [Z] [E] épouse [J] présente au tribunal. Mme [Z] [E] épouse [J] indique enfin souhaiter quitter le logement, particulièrement insalubre pour elle et sa petite fille de 6 ans, précisant que 50% du système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) de l’immeuble ne fonctionne plus.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [O] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement TERRE D’OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 775,47 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 avril 2024.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J] leur permettent d’assumer le paiement d’une somme de 178 euros par mois afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient par conséquent d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2025, Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J] lui devaient la somme de 4275,43 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1305,32 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 390,50 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 octobre 2016 et l’avenant du 27 novembre 2020 entre l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT, d’une part, et Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] sont résiliés depuis le 16 avril 2024,

ORDONNE à Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 390,50 (trois cent quatre-vingt-dix euros et cinquante centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J] à payer à l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 4275,43 euros (quatre mille deux cent soixante-quinze euros et quarante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1305,32 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 178 euros (cent soixante-dix-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [E] épouse [J] et M. [O] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 février 2024 et celui des assignations du 6 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge