Tribunal Judiciaire de Tours, 1re chambre, 4 mars 2025, n° 23/03843

TJ Tours 4 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Existence d'une vente parfaite selon le Code civil
La cour a jugé que le document du 17 mars 2023 ne constituait pas une vente parfaite, car il s'agissait d'une simple lettre d'intention d'achat, sans engagement ferme des acquéreurs.
Rejeté
Obligation de signer l'acte de vente
La cour a conclu qu'il n'y avait pas de vente parfaite, et donc pas d'obligation pour les défendeurs de signer l'acte de vente.
Rejeté
Rupture abusive des pourparlers
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de preuve d'une faute de la part des défendeurs ni d'un préjudice lié à la rupture des négociations.
Rejeté
Faute dans la négociation
La cour a jugé que la rupture des négociations était justifiée et qu'il n'y avait pas de préjudice à indemniser.
Accepté
Indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner la SARL L'ESPRIT DE FAMILLE à verser une indemnité aux défendeurs pour couvrir leurs frais de justice.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SARL L'ESPRIT DE FAMILLE a demandé au tribunal de constater qu'une vente parfaite avait eu lieu avec Monsieur et Madame [C] et de les enjoindre à signer l'acte de vente, tout en réclamant des dommages et intérêts pour préjudice. Les questions juridiques posées concernaient la qualification de la lettre d'intention d'achat du 17 mars 2023 et la validité d'une vente parfaite. Le tribunal a jugé que le document ne constituait pas une vente parfaite, déboutant ainsi la SARL de toutes ses demandes, y compris celles de dommages et intérêts, et condamnant la SARL à verser une indemnité à Monsieur et Madame [C] pour leurs frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, 1re ch., 4 mars 2025, n° 23/03843
Numéro(s) :	23/03843
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Rémy WACHTELLaurent LALOUM
Cabinet(s) :	REFERENSSCP ABCD - SCP D'AVOCATS BRUGIERE-DUBOIS-BOURGUEIL-CLOCET
Parties :	S.A.R.L. L' ESPRIT DE FAMILLE

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 04 MARS 2025

N° RG 23/03843 – N° Portalis DBYF-W-B7H-I436

DEMANDERESSE

S.A.R.L. L’ESPRIT DE FAMILLE

(RCS de Tours n° 421 763 855), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karine DUBOIS de la SCP ABCD (AVOCATS BRUGIERE-DUBOIS-BOURGUEIL-CLOCET), avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Remy WACHTEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Madame [F] [C]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS,

Monsieur [X] [C]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, F. MARTY-THIBAULT en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente

assistés de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SARL l’esprit de famille est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Le 17 mars 2023, Monsieur [X] [C] et Madame [F] [C] ont formalisé par écrit leur intérêt pour l’acquisition dudit bien moyennant un prix de 2 300 000 euros outre les frais d’agence de 69 000 euros.

Cet écrit a été contre-signé par la société l’esprit de famille.

Le 31 mars 2023, Monsieur et Madame [C] ont indiqué ne finalement pas donner suite au projet.

Par lettre en date du 5 avril 2023. la société l’esprit de famille les a mis en demeure de signer le compromis de vente .

Monsieur et Madame [C] ont refusé de s’exécuter et en ont explicité les raisons par courriel officiel de leur conseil en date du 17 avril 2023.

Par acte en date du 31 août 2023, la SARL l’esprit de famille a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Tours Monsieur [X] [C] et Madame [F] [C].

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 août 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL l’esprit de famille demande au tribunal de:

Vu les articles 1104,1113,1114,1221, 1231-1 et 1583 du code civil et subsidiairement 1240 du code civil,

— CONSTATER qu’une vente parfaite est intervenue au prix de 2 360 000 € entre :

La SARL L’ESPRIT DE FAMILLE, dont le siège est sis [Adresse 1] à [Localité 6], immatriculée au RCS de Tours sous le n° 421 763 855, agissant par son représentant légal domicilié au dit siège

Et Monsieur [X] [C] et Madame [F] [C], tous deux domiciliés [Adresse 2]

Portant sur le bien dont la DESIGNATION suit :

A [Localité 6] (Indre et Loire) [Localité 6][Adresse 1]

Un ensemble immobilier composé de :

— Un bâtiment ancien (1910), donnant sur la [Adresse 4], élevé sur caves comprenant trois niveaux et combles, terrasse.

— Un bâtiment plus récent (construit dans les années 1970) donnant sur la [Adresse 5], sur deux niveaux avec hall d’entrée

Communication entre les deux bâtiments par un hall d’accueil

Cadastré Section DT n°673 Surface 00 ha 03 a 74 ca,

— ENJOINDRE à Monsieur [X] [C] et Madame [F] [C], d’avoir à régulariser l’acquisition du bien ci-avant plus amplement décrit, au prix de 2 360 000 €, par devant notaire dans les deux mois de la signification du jugement à intervenir,

— DIRE ET JUGER qu’à défaut, le jugement à intervenir vaudra acte de vente et sera publié comme tel au Service de la publicité foncière compétent,

— CONDAMNER Monsieur [X] [C] et Madame [F] [C] à verser à la société L’ESPRIT DE FAMILLE la somme de 200 000 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice causé par le refus de signer l’acte de vente,

Subsidiairement,

— CONDAMNER Monsieur [X] [C] et Madame [F] [C] à verser à la société L’ESPRIT DE FAMILLE la somme de 230 000 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice causé par la rupture abusive de pourparlers,

— CONDAMNER Monsieur [X] [C] et Madame [F] [C] à verser à la société L’ESPRIT DE FAMILLE la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

****

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 juin 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [X] [C] et Madame [F] [C] demandent au tribunal de:

Vu les articles 1104, 1113, 1114, 1583 du Code Civil,

DIRE ET JUGER la société L’ESPRIT DE FAMILLE mal fondée en son action et ses demandes.

En conséquence,

LA DEBOUTER de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la société L’ESPRIT DE FAMILLE à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 8 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

CONDAMNER la société L’ESPRIT DE FAMILLE aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 décembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience rapporteur du 7 janvier 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 04 mars 2025.

MOTIFS

Le 13 mars 2023, la SARL l’esprit de Famille a confié, à la SAS Cleber dite Béranger Immobilier, un mandat de vente sans exclusivité concernant un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] à savoir un hôtel particulier du XIX entièrement restauré comprenant 8 appartements meublés (1studios, 2T1, 4T2 et 1 T3), deux bureaux, une salle de réunion, 2 terrasses et un garage pour 3-4 voitures et ce moyennant un prix de 2.369.000€, rémunération du mandataire comprise à la charge de l’acquéreur à hauteur de 3%, TVA incluse.

Le 17 mars 2023, Béranger Immobilier a rédigé un document intitulé « lettre d’intention d’achat » au terme duquel "Monsieur [X] et Madame [F] [C] déclarent être intéressés par l’acquisition du bien sis [Adresse 1] à [Localité 6] appartenant à la SARL l’esprit de Famille,

Monsieur et Madame [C] se proposent d’acquérir l’immeuble au prix net vendeur de 2.300.000€, honoraires de 69.000€ soit frais d’agence inclus la somme de 2.369.000€.

L’intégralité du montant sera payée le jour de la signature de l’acte authentique.

Conditions de la proposition:

En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente dans un délai au plus tard d’un mois à partir de la lettre d’intention d’achat.

Elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes:

— l’état hypothécaire du bien objet de la présente ne devra pas révéler d’inscription d’un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf au vendeur à en rapporter la mainlevée,

— le certificat d’urbanisme ne devra pas revéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien vendu,

— le résultat des diagnostics obligatoires.

Nous disposons des fonds pour financer le bien et renonçons donc expressément dans la promesse à la condition suspensive d’obtention d’un prêt."

Le 17 mars 2023, le vendeur a noté sur la lettre d’intention "Bon pour vente à 2.300.000€ net vendeur" et a signé en dessous de cette mention.

Par courrier du 31 mars 2023, Maître Vaslin, conseil de Monsieur et Madame [C] a écrit à la SARL L’esprit de Famille pour l’aviser que ces derniers ne donneront pas suite au projet d’acquisition de l’ensemble immoblier situé à [Localité 6] [Localité 6][Adresse 1], ni même au fonds de commerce exploité au sein de cet immeuble par la société Fox Tourisme.

Par lettre du 5 avril 2023, la SARL L’esprit de famille a fait savoir à Monsieur et Madame [C] que compte tenu des termes de l’offre d’acquisition du 17 mars 2023 au prix de 2.3000.000€ outre les frais d’agence de 69.000€, ils sont pleinement engagés et que la vente est conclue dès lors que l’offre a été purement et simplement acceptée.

La SARL L’esprit de famille a donc mis en demeure Monsieur et Madame [C] de reprendre contact au plus tard le 17 avril 2023 pour signer le compromis de vente et précisé qu’à défaut, elle saisira le tribunal pour solliciter la réalisation forcée de la vente.

La SARL L’esprit de famille rappelle que selon l’article 1113 du code civil « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. »

Elle se réfère également aux dispositions de l’article 1114 du code civil selon lequel « l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. »

Elle considère qu’en l’espèce, les éléments essentiels du contrat envisagé sont déterminés et que par application de l’article 1583 du code civil , la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé."

Monsieur et Madame [C] soutiennent que la demanderesse fait une mauvais analyse de l’acte du 17 mars 2023.

Sur ce:

Il convient de relever tout d’abord que le document du 17 mars 2023 est intitulé « lettre d’intention d’achat » et non offre d’achat.

Il est d’ailleurs indiqué en préambule que Monsieur et Madame [C] déclarent être intéressés par l’acquisition de l’immeuble sis [Adresse 1] appartenant à la SARL L’esprit de Famille.

Or l’article 1114 du code civil prévoit que "l’offre à personne déterminée ou indéterminée, comprend les élémentes essentiels du contrat envisagé et exprime le volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation."

En l’espèce, il n’est pas mentionné que Monsieur et Madame [C] se proposent d’acquérir l’immeuble mais seulement qu’ils sont intéressés ce qui ne traduit pas une volonté d’être lié en cas d’acceptation.

Par ailleurs, la lettre d’intention stipule qu’en cas d’acceptation de la proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente dans un délai au plus tard d’un mois et qu’elle sera soumise notamment à diverses conditions suspensives.

Ainsi Monsieur et Madame [C] ont subordonné l’existence de la vente à diverses conditions suspensives qui ne sont pas totalement définies puisqu’il est indiqué « notamment ».

Il convient en outre de relever que suivant mail du 29 mars 2023, Maître Vaslin a demandé au notaire en charge de la vente, une liste de pièces à lui communiquer afin d’établir le projet de la promesse de cession, de fonds de commerce appartenant à la société Fox Tourisme. Il est précisé que "naturellement aucune condition de financement ne subordonnera la cession définitive et qu’il faudra en revanche qu’acquéreur et vendeur s’accordent sur la ventilation du prix entre le fonds de commerce et les murs étant précisé que l’enveloppe globale était de 2.300.000€..".

La SARL L’esprit de Famille ne peut contester que le périmètre de la vente englobait également le fonds de commerce puisque dans le courrier du 5 avril 2023 adressé à Monsieur et Madame [C], elle indiquait:

« vous ne donnez pas suite au projet d’acquisition de l’ensemble immobilier situé à [Localité 6] [Adresse 1], ni même au fonds de commerce exploité au sein de cet immeuble par la société Fox Tourisme.

… En effet le 17 mars 2023, vous avez formulé une offre d’acquisition de notre immeuble de rapport exploité en -meublé de Tourisme- classé 4 étoiles par l’Office de Tourisme.

Votre intention était reprendre le fonds de commerce et de l’attribuer en location/gérance à une société spécialisée…

Vous nous aviez indiqué ne pas souhaiter reprendre notre personnel, en conséquence de quoi, nous avons engagé la procédure de licenciement économique de celui-ci…"

Il résulte de ces élements que le projet d’acquisition portait non seulement sur les murs mais également sur le fonds de commerce et que les conditions de cette vente globale restaient à définir de sorte que l’acte du 17 mars 2023 renvoyait à un acte sous seing privé à établir afin de préciser les modalités de la vente.

La lettre d’intention d’achat du 17 mars 2023 qui subordonne l’existence même de la vente de l’immeuble à la rédaction d’un acte sous seing privé à intervenir dans le délai d’un mois en lien direct avec la vente du fonds de commerce exploité dans l’immeuble s’analyse comme un contrat intervenu dans le cadre de simples pourparlers contractuels.

Par conséquent, le contrat du 17 mars 2023 ne constitue pas une vente parfaite et la SARL L’esprit de Famille doit être déboutée de sa demande tendant à enjoindre à Monsieur et Madame [C] de régulariser la cession de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le prix de 2.360.000€.

En l’absence de vente parfaite, la SARL L’esprit de Famille doit, par voie conséquence, être également déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts lié au retard de paiement du prix qui n’était pas dû.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SARL L’esprit de Famille sollicite la somme de 230.000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé par la rupture abusive des pourparlers.

A l’appui de sa demande, elle fait valoir qu’elle a refusé le 5 avril 2023, une offre d’achat de Madame [H] concernant l’immeuble au prix de 2.200.000€.

L’article 1112 du code civil dispose que "l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de bonne foi.

En cas de faute commise dans la négociation, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages."

Pour prétendre obtenir des dommages et intérêts, la SARL L’esprit de Famille doit justifier d’une faute mais aussi d’un préjudice.

Or, il convient de relever que dès le 31 mars 2023, soit seulement 14jours après la lettre d’intention du 17 mars 2023, Monsieur et Madame [C] ont fait connaître, par lettre recommandée et mail, leur volonté de ne pas donner suite au projet d’acquisition de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] , ni même au fonds de commerce exploité au sein de cet immeuble par la société Fox Tourisme.

Il ressort du courrier en réponse du 5 avril 2023 de la SARL L’esprit de Famille qu’elle a eu connaissance de l’abandon du projet d’achat de Monsieur et Madame [C] mais qu’elle a fait le choix de pas accepter la rupture du contrat.

Dans ces conditions, elle disposait de la possibilité de répondre favorablement à l’offre de Madame [H] puisque Monsieur et Madame [C] avaient clairement manifesté leur volonté de ne donner suite à leur proposition d’achat.

En conséquence, l’absence de conclusion de la vente avec Madame [H] est sans lien avec la rupture des négociations avec les époux [C] mais résulte de seule la volonté de la venderesse.

Il convient par ailleurs de relever qu’un constat en date du 13 septembre 2023 de Maître [Z], commissaire de justice, démontre qu’à cette date (le 13/09/2023) l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] dit [Adresse 3] était toujours présenté la vente de sorte que le bien de la SARL L’esprit de Famille n’est pas resté immobilisé dans l’attente de l’issue de la présente procédure qui a été introduite par assignation du 31/08/2023.

Les deux attestations d’agent immobilier précisant que l’annonce concernant l’immeuble [Adresse 1] a été retirée tardivement ne sont donc pas pertinentes.

Dans ces conditions, il n’est pas rapporté la preuve d’une part d’une faute de Monsieur et Madame [C] et d’autre part d’un préjudice en rapport avec la rupture des négociations.

La SARL L’esprit de famille sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts qui n’est pas fondée.

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [C] les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens, la SARL L’esprit de Famille sera condamnée à leur verser une indemnité de 3500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Dit que le document signé le 17 mars 2023 par Monsieur et Madame [C] ne constitue pas une vente parfaite,

Déboute en conséquence la SARL L’esprit de Famille de sa prétention tendant à voir enjoindre à Monsieur et Madame [C] d’avoir à régulariser l’acte d’acquisition de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] au prix de 2.360.000€ par devant notaire dans les deux mois de la signification du présent jugement,

Déboute la SARL L’esprit de Famille de ses demandes de dommages et intérêts,

Condamne la SARL L’esprit de Famille à verser à Monsieur [X] [C] et à Madame [F] [C] une indemnité de 3500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT