TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 JUILLET 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/06224 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOAC

N° de MINUTE : 25/00570

Monsieur [E] [X] [K] [J]

né le 22 décembre 1993 à [Localité 7] ( PAKISTAN )

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître [D], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0429

DEMANDEUR

C/

La SCCV [Localité 8] LECLERC

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Chloé VATELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: C1242

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Juin 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier

ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 14 septembre 2020, M. [K] [J] a acquis auprès de la SCCV [Localité 8] Leclerc un bien en l’état de futur achèvement sis [Adresse 3] à [Localité 9].

La livraison de l’ouvrage est intervenue le 15 mars 2022, avec réserves.

Par deux lettres recommandées avec accusé de réception du 8 avril 2022, M. [K] [J] a dénoncé la non-conformité du système incendie ainsi que les mauvaises performances acoustiques du bien.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 13 et 15 avril 2022, il a signalé de nouvelles réserves.

Par acte d’huissier du 14 mars 2023, M. [K] [J] a fait assigner la SCCV [Localité 8] Leclerc devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir ordonner une expertise.

Suivant ordonnance du 22 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné M. [P] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 31 mai 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 17 juin 2024, M. [K] [J] a fait assigner la SCCV [Localité 8] Leclerc devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 2 juin 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 21 juillet 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, M. [K] [J] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— condamner la SCCV [Localité 8] Leclerc à verser à M. [K] [J] la somme de 14 101,35 euros TTC ;

— dire que le montant de cette condamnation sera revalorisé sur la base du dernier indice BT01 connu à la date du jugement à intervenir ;

— condamner la SCCV [Localité 8] Leclerc à verser à M. [K] [J] la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouter la SCCV [Localité 8] Leclerc de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SCCV [Localité 8] Leclerc à verser à M. [K] [J] la somme de 6 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCCV [Localité 8] Leclerc aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et de référé.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2025, la SC [Localité 8] Leclerc demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter M. [K] [J] de ses demandes ;

— condamner M. [K] [J] au paiement d’une somme de 5 000 euros à la SCCV [Localité 8] Leclerc sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Outre la résolution de la vente et la diminution du prix, l’art. 1642-1 prévoit que le vice apparent peut faire l’objet d’une réparation en nature ou en équivalent et d’un dédommagement du préjudice de jouissance (voir en ce sens : Civ. 3e, 2 mars 2005, n° 03-19.208).

En revanche, le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement, qui n’est due que par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux affectés par le désordre (Civ. 3e, 30 mars 1994, n° 92-17.225, Bull. civ. III, n° 69).

Sur les réserves

En l’espèce, M. [K] [J] a notifié à la SCCV différentes réserves lors de la livraison du 15 mars 2022 et par courriers recommandés du 8 avril 2022, du 13 avril 2022 et du 15 avril 2022.

Il convient d’examiner successivement ces différentes réserves (seules le seront celles mentionnées dans la liste contenue dans les écritures du demandeur), étant précisé que l’article 1642-1 ne nécessite nullement de caractériser une quelconque impropriété à destination ou une atteinte à la solidité de l’ouvrage.

1) « Manque paroi de douche : la paroi a été posée, mais ce n’est pas le bon modèle »

En l’espèce, lors de la réception, M. [K] [J] a signalé l’absence de paroi de douche. Elle a ensuite été posée et M. [K] [J] soutient que ce n’est pas le bon modèle alors que, comme relevé par l’expert judiciaire, la notice descriptive laissait une certaine latitude quant au choix (le modèle mentionné par ajout manuscrit de M. [K] [J] est en effet suivi de la mention « ou équivalent »), de sorte que la demande présentée de ce chef ne peut être retenue faute de plus ample démonstration d’un éventuel défaut d’équivalence.

2) « Vérifier la bonne pose de l’isolant sous le parquet »

S’agissant de l’isolant sous le parquet, qui a fait l’objet d’une réserve lors de la réception, il résulte du rapport d’expertise qu’il a bien été installé et que ses éventuels défauts n’ont pu être analysés faute d’intervention d’un sapiteur acousticien, de sorte que la demande sera rejetée.

3) « Isolant sous chape n’a pas été bien mis en œuvre »

Ce défaut, signalé dans le délai d’un mois par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 avril, n’a pu être établi par l’expert faute d’intervention d’un sapiteur acousticien, de sorte que la demande sera rejetée.

4) « Type des cloisons mises en œuvre non conforme à l’acte de vente »

En l’espèce, la notice descriptive indique : « 1.4.1. Entre pièces principales Cloison de type PLACOPAN de 50mm suivant plan PLACOSTIL 72/48 pour les hauteurs supérieures à 2.60m ».

L’expert a constaté cette non-conformité dès lors que les cloisons effectivement installées ont une épaisseur de 50mm de large y compris pour des hauteurs supérieures à 260cm.

Si la SCCV soutient que la différence correspond à une tolérance habituelle, il n’en demeure pas moins que cette règle de tolérance n’a pas été stipulée et que le juge ne saurait modifier les obligations réciproques des parties.

La non-conformité est établie

Sur la base du devis validé par l’expert, il convient de revenir un coût de reprise de (829,4+2137,96+1040,29+740,91=) 4 748,56 euros.

Aucun préjudice de jouissance ne peut cependant être retenu pour une simple question d’épaisseur de cloisons.

5) « Position du thermostat non conforme au plan validé »

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que le thermostat a été installé dans la cuisine alors que la notice descriptive indique « 3.9.4.3. Appareils d’émission de chaleur (…) Un thermostat d’ambiance sera situé dans le séjour ».

La non-conformité est établie

Sur la base du devis validé par l’expert, il convient de revenir un coût de reprise de 174 euros.

100 euros seront alloués au titre du préjudice de jouissance.

6) « Présence de cuvelage sur la place de parking n°30 (lot n°268) non conforme à l’acte de vente »

Selon les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et sont au contraire communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, les locaux des services communs et tout élément incorporé dans les parties communes.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Aux termes de l’article 15, alinéa 1, de la même loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il résulte de la combinaison de ces textes que si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux (voir en ce sens : Cass. civ. 3, 8 juin 2023, n° 21-15.692, FS-B).

En l’espèce, il s’agit à l’évidence d’une partie commune puisqu’est en cause la structure de l’immeuble.

Si le demandeur peut demander la réparation d’un préjudice propre – qui n’est au demeurant pas caractérisé s’agissant d’une question de paroi dans le parking -, il ne peut solliciter l’octroi du coût des réparations.

La demande présentée de ce chef sera déclarée irrecevable.

7) « Présence d’écriture en fond de place de parking (lot n°268) »

En l’espèce, il ne s’agit ni d’une non-conformité contractuelle (rien dans le contrat n’empêchant les constructeurs d’écrire sur les murs en cours de chantier) ni d’un désordre de construction, étant observé que les écritures se voient à peine.

La demande sera rejetée.

8) « Support de la manivelle du store de la chambre mal positionné » et 9) « Trou dans le montant de la fenêtre de la chambre caché par une pastille »

En l’espèce, ces désordres ont été réservés par lettre recommandée avec accusé de réception le 15 avril, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’ils étaient apparents à livraison ou sont apparus dans le mois suivant.

Il résulte du rapport d’expertise :

— qu’il y a une malfaçon d’exécution constituée par le trou dans le montant de la fenêtre ;

— qu’il y a également une malfaçon d’exécution s’agissant du support de la manivelle.

Ainsi, peu important la gravité des désordres, il convient de retenir ces griefs.

En l’absence d’explication quant au devis, qui ne comporte pas de poste se rapportant directement à cette réserve, le tribunal évaluera le coût de reprise à 50 euros.

10 euros seront alloués au titre du préjudice de jouissance.

10) « Réseau PVC apparent dans la salle de bain non conforme selon plan des réseaux et notice de vente »

En l’espèce, M. [K] [J] soutient que le réseau PVC apparent dans la salle de bains n’est pas conforme à ce qui a été prévu dans la notice de vente.

Cependant, M. [K] [J] n’indique pas quelle pièce contractuelle prescrivait qu’il devait en être autrement alors que :

— l’expert écrit que le descriptif de vente ne « donne aucune précision sur la présence de réseaux » ;

— le tribunal, à défaut d’explications de M. [K] [J], n’a pas trouvé trace de contre-indication contractuelle ;

— l’expert n’a relevé de non-conformité que dans le CCTP, qui n’est pas un contrat entre le demandeur et le défendeur, le premier ne pouvant donc l’opposer au second ;

— rien ne permet de considérer qu’il s’agit d’un manquement aux règles de l’art.

Partant, la demande présentée de ce chef sera rejetée.

11) « Tête de cloison dans la zone cuisine non conforme à la notice de vente et sur les plans »

Il résulte du rapport d’expertise que la cloison est conforme au plan, de sorte que la demande sera rejetée.

12) « Position de la nourrice de chauffage non conforme au plan transmis »

En l’espèce, la réserve était nécessairement apparente à livraison, de sorte que l’article 1642-1 doit recevoir application.

Si l’expert a relevé que, « selon la pièce A5 annexe 3, la nourrice de chauffage se trouve en effet davantage dans l’angle de la pièce », la SCCV soutient quant à elle que ce plan n’est pas celui annexé à l’acte de vente mais un document transmis en cours de travaux.

Or, ce document doit, sauf preuve contraire, être considéré comme étant entré dans le champ contractuel dès lors que le courriel l’accompagnant indique « sans retour de votre part avant [28/09/2020] nous considérons l’implantation validée » et que la SCCV ne rapporte pas de contre-indication de la part du demandeur.

Partant, il y a bien une non-conformité.

En l’absence d’explications et d’individualisation du poste dans le devis, le tribunal évaluera le préjudice à 50 euros.

Aucun préjudice de jouissance ne sera alloué.

13) « Peinture s’écaillant au-dessus du volet roulant au mur et au plafond »

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que les écailles sont conformes au DTU.

La demande présentée de ce chef sera rejetée.

14) « Porte d’accès au balcon frotte et joint bas de la porte se décolle. La planéité du sol semble être irrégulière »

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que cette réserve (courrier RAR du 15 avril, soit un mois après la livraison, de sorte qu’il y a lieu de considéré qu’elle est apparue dans le délai légal) est une malfaçon de construction.

La responsabilité de la SCCV est donc exposée de ce chef à l’égard du demandeur.

Ici encore, le demandeur n’indique pas clairement quel poste du devis correspond à la réparation sollicitée.

Le tribunal évaluera le coût de reprise à 300 euros et octroiera un préjudice de jouissance de 200 euros.

15) « Remontées de bruits par réseaux VMC des autres voisins »

La matérialité du désordre n’étant pas établie en l’absence de mesure et d’intervention d’un acousticien, la demande sera rejetée.

16) « Performances acoustiques ne semblent pas bonnes : il est possible d’entendre les voisins parler depuis la chambre ainsi que leurs téléphones vibrer »

La matérialité du désordre n’étant pas établie en l’absence de mesure et d’intervention d’un acousticien, la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 695, 4° du même code, les honoraires de l’expert judiciaire sont compris dans les dépens.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCCV [Localité 8] Leclerc, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCCV [Localité 8] Leclerc, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [K] [J] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande en paiement des travaux de reprise de la réserve suivante : « 6) « Présence de cuvelage sur la place de parking n°30 (lot n°268) non conforme à l’acte de vente » ;

DEBOUTE M. [K] [J] de ses demandes en paiement des travaux de reprise des réserves suivantes ;

—  1) « Manque paroi de douche : la paroi a été posée, mais ce n’est pas le bon modèle » ;

—  2) « Vérifier la bonne pose de l’isolant sous le parquet » ;

—  3) « Isolant sous chape n’a pas été bien mis en œuvre » ;

—  7) « Présence d’écriture en fond de place de parking (lot n°268) » ;

—  10) « Réseau PVC apparent dans la salle de bain non conforme selon plan des réseaux et notice de vente » ;

—  11) « Tête de cloison dans la zone cuisine non conforme à la notice de vente et sur les plans » ;

—  13) « Peinture s’écaillant au-dessus du volet roulant au mur et au plafond » ;

—  15) « Remontées de bruits par réseaux VMC des autres voisins » ;

—  16) « Performances acoustiques ne semblent pas bonnes : il est possible d’entendre les voisins parler depuis la chambre ainsi que leurs téléphones vibrer » ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 8] Leclerc à payer à M. [K] [J] les sommes suivantes :

—  4 748,56 euros au titre de la réserve « Type des cloisons mises en œuvre non conforme à l’acte de vente » ;

—  174 euros au titre de la réserve « Position du thermostat non conforme au plan validé » ;

—  50 euros au titre des réserves « Support de la manivelle du store de la chambre mal positionné » et « Trou dans le montant de la fenêtre de la chambre caché par une pastille » ;

—  50 euros au titre de la réserve « Position de la nourrice de chauffage non conforme au plan transmis » ;

—  300 euros au titre de la réserve « Porte d’accès au balcon frotte et joint bas de la porte se décolle. La planéité du sol semble être irrégulière » ;

—  310 euros au titre du préjudice de jouissance ;

MET les dépens à la charge de la SCCV [Localité 8] Leclerc, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 8] Leclerc à payer à M. [K] [J] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCCV [Localité 8] Leclerc de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT