TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mars 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2024

à M. [C] [G]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mars 2024

à M. [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07246 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4F6Z

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [G] NOM D’USAGE [C]-[G]

né le 26 Février 1978 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1] FRANCE

comparant en personne

DEFENDEURS

Madame [P] [N]

née le 19 Décembre 1992 à [Localité 5] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [E] [S]

né le 13 Mai 1991 à [Localité 3] (TURQUIE), domicilié : chez , [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er décembre 2018,Monsieur [G] [V] a donné à bail à Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 558,60 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés,Monsieur [G] [V] a fait signifier à Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 2713,10 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023,Monsieur [G] [V] a fait assigner Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail du 1er décembre 2018 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [N] et Monsieur [E] [S] et/ou de tout occupant de leur chef des lieus loués ;

— condamner Madame [P] [N] et Monsieur [E] [S] à payer à Monsieur [V] [G] :

* la somme principale de 4035,6 euros suivant décompte arrêté au 1er octobre 2023 au titre de l’arriéré locatif ;

* la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles ;

* les entiers dépens ;

* une indémnité d’occupation mensuelle provisionnelle dont le montant sera égal au montant du dernier loyer échu, charges comprises soit 708 euros et 60 centimes par mois et ce jusqu’au départ effectif des occupants et/ou de tout occupant de leur chef ;

— ordonner que l’exécution provisoire ne puisse être écartée.

Au soutien de ses prétentions,Monsieur [G] [V] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 5 juillet 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

A cette audience,Monsieur [G] [V], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4767,97euros, selon décompte en date du 5 janvier 2024, terme de janvier inclus.

Bien que régulièrement citée à étude, Mme [N] [P] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Monsieur [S] [E], comparait en personne à l’audience.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2018 contient une clause résolutoire (article XI ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juillet 2023, pour la somme en principal de 2713,10 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 septembre 2023 .

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 708,60 euros actuellement, et de condamner Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] restent devoir la somme de 4195,97 euros (déduction faite des frais de justice), à la date du 5 janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [N] [P] non comparante et Monsieur [S] [E] présent à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 4195,97 euros, (déduction faite des frais de justice), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2713,10 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [V] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2018 entre Monsieur [G] [V] et Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 septembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,Monsieur [G] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] à verser à Monsieur [G] [V], à titre provisionnel, la somme de 4195,97 euros (déduction faite des frais de justice euros décompte arrêté au 5 janvier 2024 incluant la mensualité de janvier 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2713,10 euros à compter du 5 juillet 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 708,60 euros à ce jour, à compter du 5 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] à verser à Monsieur [G] [V] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [P] et Monsieur [S] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT